Free Industrial Zone Поти vs Кутаиси vs Тбилиси: сравнение

Свободная индустриальная зона (Free Industrial Zone, FIZ; грузинский термин - თავისუფალი ინდუსტრიული ზონა) - это специально выделенная территория на территории Грузии, резиденты которой освобождены от налога на прибыль, НДС и таможенных пошлин при операциях внутри зоны и при экспорте. Правовой режим FIZ регулируется Законом Грузии о свободных индустриальных зонах (2007, с поправками 2021 года) и Налоговым кодексом Грузии (2010). По состоянию на май 2026 года в Грузии действуют три FIZ: Поти, Кутаиси и Тбилиси - каждая с собственным оператором, инфраструктурой и профилем резидентов.

Для инвестора выбор зоны определяет налоговую нагрузку, логистические издержки и ограничения по видам деятельности на годы вперёд. Это руководство разбирает условия каждой FIZ по единой схеме: налоговые льготы, требования к входу, разрешённые виды деятельности, инфраструктура и практические риски.

Резидент любой из трёх FIZ Грузии получает нулевую ставку по четырём ключевым налогам: налог на прибыль (CIT), НДС, налог на имущество и таможенные пошлины - при условии, что операции проводятся внутри зоны или направлены на экспорт. Это прямо закреплено в статьях 97 и 168 Налогового кодекса Грузии. Дивиденды, выплачиваемые из FIZ-компании иностранному акционеру, также освобождены от удержания у источника.

Льготы не распространяются автоматически на операции за пределами зоны. Если резидент FIZ продаёт товар или услугу на внутренний рынок Грузии, такая операция облагается стандартными ставками: НДС 18%, CIT 15% (эстонская модель - при распределении прибыли). Это разграничение - ключевое для структурирования потоков.

Все три FIZ работают по принципу «одного окна» для регистрации резидента: заявка подаётся оператору зоны, срок рассмотрения - от 5 до 10 рабочих дней. Государственная регистрация юридического лица параллельно проходит через Национальное агентство публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR).

Чтобы получить чек-лист условий входа в FIZ Грузии для структурирования активов инвестора, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Выбор зоны определяется тремя факторами: логистическим профилем бизнеса, минимальным порогом инвестиций и разрешёнными видами деятельности. Ни одна из трёх FIZ не является универсальной - каждая заточена под конкретный тип операций.

FIZ Поти расположена в 2 км от порта Поти на Чёрном море - крупнейшего грузового порта Грузии. Оператор - Rakia Georgia (дочерняя структура ОАЭ). Минимальный объём инвестиций для резидента - от 500 000 USD для производственных объектов; для торгово-логистических операций порог ниже и согласовывается индивидуально. Площадь зоны - около 300 га, из которых значительная часть уже застроена. Профиль резидентов: производство, логистика, складирование, лёгкая промышленность, переработка грузов.

FIZ Кутаиси создана на базе бывшего авиазавода в Кутаиси. Оператор - грузинская государственная структура. Минимальный порог инвестиций - от 100 000 USD, что делает зону доступной для среднего бизнеса. Площадь - около 100 га, значительная часть инфраструктуры требует дооснащения резидентом. Профиль: производство, сборка, переработка, агропромышленный сектор. Близость к аэропорту Кутаиси (международный, с прямыми рейсами в Европу) - логистическое преимущество для экспорта лёгких грузов.

FIZ Тбилиси - наименьшая по площади, ориентирована на сервисные и технологические компании. Оператор - частный. Минимальный порог инвестиций - от 50 000 USD. Разрешённые виды деятельности шире, чем в Поти и Кутаиси: включают IT-услуги, финансовые сервисы (с ограничениями NBG), консалтинг, логистику. Близость к деловому центру Тбилиси снижает операционные издержки для компаний, работающих с местными контрагентами, но создаёт риск переквалификации операций как «внутренних» со стороны Службы доходов (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service).

Частая ошибка инвесторов из России и Украины - выбор FIZ Тбилиси по принципу «ближе к офису», без анализа структуры выручки. Если более 30% продаж направлено на внутренний рынок Грузии, налоговая экономия от FIZ-статуса нивелируется административными издержками на разделение потоков.

Компании из Тбилиси (зима 2024) помогли структурировать производственные активы через FIZ Поти: перевели логистическое подразделение в зону, сохранив управляющую компанию в Тбилиси. Налоговая нагрузка на экспортные операции снизилась с 15% до 0% по CIT, экономия за первый год составила свыше 120 000 лари.

Пакет документов для резидента FIZ стандартен для всех трёх зон, но оператор вправе запросить дополнительные материалы. Базовый чек-лист:

• Бизнес-план с описанием деятельности, объёма инвестиций и планируемого числа сотрудников
• Учредительные документы юридического лица (устав, выписка из NAPR или иностранного реестра)
• Подтверждение финансовой состоятельности: банковская выписка или письмо банка на сумму не менее заявленных инвестиций
• Договор аренды или предварительное соглашение на земельный участок / помещение в зоне
• Заявление на получение статуса резидента FIZ по форме оператора

Срок рассмотрения заявки - 5-10 рабочих дней. После одобрения оператором параллельно проводится регистрация юридического лица в NAPR (1-2 рабочих дня при стандартной процедуре, 1 день - при ускоренной за 200 лари).

Неочевидный риск: договор аренды с оператором FIZ, как правило, содержит условие о минимальном объёме инвестиций в течение первых 12-24 месяцев. Невыполнение этого условия даёт оператору право расторгнуть договор в одностороннем порядке - и резидент теряет статус FIZ с момента расторжения, что влечёт доначисление налогов за весь период.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при структурировании через FIZ в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Выбор зоны и подготовка документов - только первый шаг. Структура владения активами внутри FIZ, распределение потоков между FIZ-компанией и операционными юрлицами за её пределами требуют отдельного правового анализа. Ошибка на этапе структурирования обнаруживается, как правило, при первой налоговой проверке Revenue Service - когда изменить структуру уже значительно дороже.

Статус резидента FIZ не означает полного освобождения от регуляторного контроля. Служба доходов Грузии вправе проводить проверки резидентов FIZ на предмет соответствия заявленной деятельности фактической - на основании статьи 269 Налогового кодекса. Если проверка установит, что компания фактически ведёт деятельность за пределами зоны (например, оказывает услуги грузинским клиентам, не проводя их через FIZ-структуру), Revenue Service вправе доначислить НДС и CIT за весь период с момента регистрации.

Три ключевых ограничения, общих для всех FIZ Грузии:

• Розничная торговля на территории Грузии запрещена для резидентов FIZ - продажи конечным потребителям внутри страны облагаются стандартными налогами
• Финансовые услуги (банкинг, страхование, управление активами) требуют отдельной лицензии Национального банка Грузии (NBG) и фактически несовместимы с FIZ-режимом в части регуляторных требований
• Деятельность, связанная с природными ресурсами Грузии (добыча, переработка местного сырья для внутреннего рынка), не подпадает под льготы FIZ

Отдельный риск - трансфертное ценообразование. Если FIZ-компания и связанная с ней операционная компания за пределами зоны проводят сделки по нерыночным ценам, Revenue Service вправе скорректировать налоговую базу на основании статьи 129 Налогового кодекса. Для групп с оборотом свыше 5 млн лари в год это риск доначислений, сопоставимых с годовой налоговой экономией от FIZ-статуса.

В отличие от российских особых экономических зон, грузинские FIZ не предоставляют льгот по социальным взносам с фонда оплаты труда - подоходный налог с сотрудников (20%) и пенсионные взносы (2% работник + 2% работодатель) уплачиваются в стандартном порядке.

Компании из Кутаиси (лето 2025) помогли оспорить доначисление Revenue Service по результатам проверки FIZ-резидента. Служба доходов квалифицировала часть операций как «внутренние продажи» и предъявила требование на сумму свыше 90 000 лари. После подготовки правовой позиции и представления документов о фактическом экспорте сумма доначислений была снижена до 12 000 лари.

Оптимальная структура для инвестора, использующего FIZ как инструмент защиты активов, предполагает разделение функций между несколькими юридическими лицами. FIZ-компания выполняет производственную или экспортную функцию и аккумулирует льготную прибыль. Управляющая компания за пределами FIZ (как правило, шпс - грузинское ООО) держит интеллектуальную собственность, управленческие функции и взаимодействует с местными контрагентами.

Три сценария для разных типов инвесторов:

Сценарий 1 - производственный инвестор (когорта C, крупные активы): FIZ Поти + управляющая шпс в Тбилиси. FIZ-компания производит и экспортирует, управляющая компания получает роялти за использование бренда/технологии. Роялти облагаются по стандартным ставкам, но позволяют легально перемещать прибыль между структурами. Минимальный порог входа - от 500 000 USD.

Сценарий 2 - средний производственный бизнес: FIZ Кутаиси + ИП или шпс для внутренних продаж. FIZ-компания работает на экспорт, отдельное юрлицо обслуживает грузинский рынок. Порог входа - от 100 000 USD. Риск: при росте внутренних продаж структура требует пересмотра.

Сценарий 3 - сервисный / IT-бизнес: FIZ Тбилиси + Virtual Zone (VZ) статус для IT-компании. VZ даёт аналогичные льготы (0% CIT и НДС на экспорт IT-услуг) без требования к физическому размещению в зоне. Для чисто сервисного бизнеса VZ-статус, выдаваемый GITA (gita.gov.ge), зачастую проще и дешевле, чем FIZ-регистрация.

Матрица выбора текстом: если бизнес производит физический товар и экспортирует - FIZ Поти или Кутаиси. Если бизнес оказывает IT-услуги на экспорт - VZ через GITA предпочтительнее FIZ Тбилиси. Если бизнес смешанный (производство + сервис) - гибридная структура с двумя юрлицами.

Направления практики по теме

• Защита активов - структурирование владения через грузинские юрлица и FIZ, аудит рисков
• Недвижимость и инвестиции - сопровождение сделок с объектами в FIZ, проверка через NAPR

Регистрация резидента FIZ в Грузии складывается из нескольких составляющих: единовременный регистрационный взнос оператору зоны (от 500 до 2 000 USD в зависимости от зоны), аренда земельного участка или помещения (от 3 до 15 USD за кв. м в год в зависимости от зоны и типа объекта), а также стандартная госпошлина за регистрацию юридического лица в NAPR - 100 лари при стандартной процедуре или 200 лари при ускоренной. Юридическое сопровождение регистрации и структурирования - от 1 500 до 4 000 лари в зависимости от сложности структуры. Самостоятельная регистрация без юриста возможна, но риск ошибок в договоре с оператором и учредительных документах высок: типовые договоры операторов FIZ содержат условия о минимальных инвестициях и штрафных санкциях, которые при невыполнении могут стоить значительно дороже сэкономленного гонорара.

FIZ-компания в Грузии является самостоятельным юридическим лицом и несёт ответственность по своим обязательствам только в пределах своего имущества - это следует из статьи 4 Закона Грузии о предпринимателях (2021). Активы, оформленные на FIZ-компанию, не могут быть взысканы по долгам её акционера напрямую - только через процедуру обращения взыскания на долю в компании. Однако грузинские суды, включая Городской суд Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო), признают сделки по переводу активов в FIZ-структуру недействительными, если они совершены после возникновения обязательства перед кредитором и направлены на уклонение от исполнения - на основании статьи 54 Гражданского кодекса Грузии. Защита активов через FIZ работает только при заблаговременном структурировании - до возникновения претензий, не после.

Virtual Zone в Грузии - это налоговый статус для IT-компаний, предоставляемый GITA на основании Закона об информационных технологиях, без требования физического размещения в специальной зоне. FIZ - это территориальный режим с обязательным физическим присутствием в зоне, производственной или складской деятельностью и минимальным порогом инвестиций. Оба режима дают 0% CIT и НДС на экспортные операции, но VZ не требует аренды в зоне и минимальных инвестиций - достаточно регистрации IT-компании и подтверждения экспортной выручки. Для чисто сервисного IT-бизнеса VZ проще и дешевле. FIZ предпочтительна для производственных, логистических и смешанных бизнесов, которым нужна физическая инфраструктура и таможенные льготы при импорте оборудования.

Три FIZ Грузии - Поти, Кутаиси и Тбилиси - предлагают сопоставимые налоговые льготы, но принципиально различаются по профилю резидентов, порогу входа и инфраструктуре. Поти - для крупного производства и логистики с морским плечом. Кутаиси - для среднего производственного бизнеса с доступом к европейским рынкам через аэропорт. Тбилиси - для сервисных и технологических компаний, хотя для IT-бизнеса Virtual Zone через GITA зачастую эффективнее.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам структурирования активов, регистрации в FIZ и защиты инвестиций. Мы можем помочь с выбором оптимальной зоны, подготовкой пакета документов для оператора, структурированием владения между FIZ-компанией и операционными юрлицами, а также с защитой позиции при проверках Revenue Service.

Чтобы получить полный чек-лист условий входа в FIZ Грузии и структурирования активов инвестора, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Реструктуризация активов эффективна до начала спора или налоговой проверки - не после. Если рассматриваете FIZ как инструмент защиты или оптимизации, анализ структуры стоит провести до подписания договора с оператором зоны.

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 10 мая 2026 года