Что такое банкротство застройщика: незавершённые объекты в Тбилиси

Банкротство застройщика (გადახდისუუნარობა) в Грузии - это судебная процедура признания строительной компании несостоятельной, регулируемая Законом Грузии «О реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов» (2020, в силе с 1 января 2021 года). По состоянию на весну 2026 года тбилисский рынок недвижимости фиксирует несколько активных дел о несостоятельности девелоперов с незавершёнными объектами на разных стадиях строительства. Для покупателей квартир, инвесторов и контрагентов строительных компаний это означает конкретный правовой риск: требования к застройщику-должнику удовлетворяются в строгой очерёдности, и без своевременного включения в реестр кредиторов шанс вернуть вложения резко снижается.

Статья разбирает: как устроена процедура несостоятельности застройщика по грузинскому законодательству, какие права есть у кредиторов на незавершённый объект, как войти в реестр, какие стратегии защиты работают на практике и чем грузинская процедура отличается от привычной российской модели.

Грузинский Закон о реабилитации предусматривает две основные процедуры: реабилитацию (реструктуризацию долгов при сохранении компании) и ликвидационное банкротство (реализацию активов и распределение выручки между кредиторами). Для застройщика с незавершённым объектом суд, как правило, сначала проверяет возможность реабилитации - завершения строительства под управлением назначенного управляющего. Если реабилитация невозможна или план не утверждён кредиторами, открывается ликвидационное производство.

Дело о несостоятельности рассматривает Тбилисский городской суд (თბილისის საქალაქო სასამართლო) как суд первой инстанции по месту регистрации должника. Заявление о признании несостоятельным вправе подать сам должник, кредитор с подтверждённым требованием или прокурор. После принятия заявления суд вводит мораторий на индивидуальные взыскания: кредиторы не могут в одностороннем порядке обращать взыскание на имущество застройщика, арестовывать счета или инициировать исполнительное производство. Мораторий действует с момента принятия заявления судом.

Управляющий по реабилитации (реабилитационный управляющий) назначается судом и принимает контроль над активами должника. Именно он формирует реестр кредиторов, оценивает незавершённые объекты и разрабатывает план реабилитации или ликвидации. Срок на разработку плана реабилитации - до четырёх месяцев с момента назначения управляющего; кредиторы голосуют за план на собрании.

Частая ошибка русскоязычных предпринимателей и покупателей недвижимости - ожидание официального уведомления по почте. В Грузии публикация о возбуждении дела о несостоятельности размещается в официальном реестре на napr.gov.ge и в «Законодательном вестнике» (sakanonmdeblo.gov.ge). Отсутствие личного уведомления не является основанием для восстановления пропущенного срока на включение в реестр.

Чтобы получить чек-лист запуска процедуры защиты прав при банкротстве застройщика для компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Описанная процедура применима к стандартным делам о несостоятельности. Конкретная стратегия зависит от стадии строительства объекта, наличия обеспечения и структуры требований кредитора. Ошибка на этапе формирования требования ограничивает возможности на всех последующих стадиях.

Права кредиторов при несостоятельности застройщика в Грузии определяются Законом о реабилитации и Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი). Ключевой вопрос - зарегистрировано ли право требования или право собственности на объект в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) до возбуждения дела о несостоятельности. Зарегистрированное обременение или право требования обеспечивает приоритет перед незарегистрированными кредиторами.

Грузинское законодательство разделяет кредиторов на очереди. Первая очередь - требования по заработной плате и алиментам. Вторая - обеспеченные кредиторы (залогодержатели, ипотечные кредиторы). Третья - необеспеченные кредиторы, в том числе покупатели квартир по договорам купли-продажи без регистрации права требования. На практике это означает: покупатель, не зарегистрировавший договор в NAPR до начала процедуры, попадает в третью очередь и получает удовлетворение только после расчётов с банками и обеспеченными кредиторами.

В отличие от российской модели, где для дольщиков создан специальный реестр требований о передаче жилых помещений с повышенной защитой, грузинское законодательство не выделяет покупателей жилья в отдельную привилегированную категорию. Это принципиальное отличие, которое недооценивают многие покупатели из РФ и СНГ, привыкшие к механизму эскроу-счетов и Фонда защиты дольщиков.

Инструменты защиты, доступные кредитору на незавершённый объект:

• Включение в реестр кредиторов с требованием о передаче объекта или возврате денежных средств
• Оспаривание сделок застройщика, совершённых в течение двух лет до возбуждения дела о несостоятельности, если они причинили ущерб кредиторам
• Участие в собрании кредиторов и голосование по плану реабилитации
• Ходатайство о замене управляющего при ненадлежащем исполнении обязанностей
• Обжалование действий управляющего в Тбилисском городском суде

Что подготовить для включения в реестр кредиторов:

• Договор с застройщиком (купли-продажи, инвестиционный, предварительный) - оригинал или нотариально заверенная копия
• Документы, подтверждающие оплату: платёжные поручения, квитанции, банковские выписки
• Выписка из реестра NAPR о зарегистрированных правах или обременениях на объект
• Переписка с застройщиком о нарушении сроков или отказе от исполнения
• Расчёт суммы требования с разбивкой: основной долг, неустойка, убытки

Неочевидный риск: управляющий вправе оспорить сделки, по которым застройщик получил оплату, но не передал объект, если они совершены в «подозрительный период» - как правило, за два года до возбуждения дела. Это означает, что даже зарегистрированный договор может быть оспорен, если управляющий докажет, что сделка была направлена на вывод активов.

Срок на подачу требования о включении в реестр кредиторов в Грузии составляет два месяца с момента публикации объявления о возбуждении дела о несостоятельности. Пропуск этого срока не лишает кредитора права на включение в реестр автоматически, однако опоздавшее требование удовлетворяется только после расчётов со всеми своевременно заявившимися кредиторами той же очереди. На практике при недостаточности активов это означает нулевое удовлетворение.

Требование подаётся управляющему по реабилитации в письменной форме. Управляющий обязан рассмотреть требование в течение 30 дней и либо включить его в реестр, либо направить мотивированный отказ. Отказ управляющего можно оспорить в Тбилисском городском суде в течение 10 дней с момента получения отказа.

Алгоритм включения в реестр:

1. Мониторинг публикаций о несостоятельности на napr.gov.ge и в «Законодательном вестнике» - отслеживать с момента появления первых признаков финансовых затруднений застройщика
2. Подготовка пакета документов (см. чек-лист выше) и расчёта суммы требования
3. Направление требования управляющему с описью вложения и подтверждением получения
4. Контроль за включением требования в реестр и получение выписки из реестра
5. Регистрация в качестве участника собрания кредиторов и участие в голосовании по плану

Компании из Тбилиси (осень 2024) помогли включить в реестр кредиторов требование на сумму свыше 180 000 лари по договору инвестирования в коммерческую недвижимость. Управляющий первоначально отказал во включении, сославшись на отсутствие регистрации договора в NAPR. После подготовки правовой позиции и обжалования отказа в Тбилисском городском суде требование было включено в реестр в полном объёме.

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по включению в реестр кредиторов при несостоятельности застройщика для компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Описанный порядок применим к стандартным делам. Конкретная ситуация зависит от стадии процедуры, позиции управляющего и наличия конкурирующих требований. Ошибка в формулировке требования или пропуск срока обжалования отказа закрывают возможности для дальнейшей защиты.

Судьба незавершённого объекта при несостоятельности застройщика в Грузии определяется на собрании кредиторов. Закон о реабилитации предусматривает приоритет реабилитационной процедуры: если управляющий разработал план завершения строительства и кредиторы проголосовали за него квалифицированным большинством (более половины голосов по сумме требований), объект достраивается под управлением назначенного лица. Это наиболее выгодный сценарий для покупателей квартир и инвесторов в незавершённые объекты.

Если план реабилитации не утверждён или застройщик не выполняет его условия, суд открывает ликвидационное производство. В этом случае незавершённый объект включается в конкурсную массу и реализуется на торгах. Выручка от продажи распределяется между кредиторами в порядке очерёдности. Для покупателей квартир в третьей очереди это, как правило, означает частичное удовлетворение требований - в диапазоне 10-40% от суммы вложений в зависимости от стадии строительства и наличия обеспеченных кредиторов.

Три сценария для разных типов кредиторов:

Сценарий 1 - Покупатель квартиры с зарегистрированным договором. Наиболее защищённая позиция среди необеспеченных кредиторов. При реабилитации - приоритет на получение объекта в натуре. При ликвидации - требование включается в реестр по рыночной стоимости квартиры на дату возбуждения дела.

Сценарий 2 - Контрагент застройщика (подрядчик, поставщик). Требование денежное, необеспеченное. При реабилитации - возможна реструктуризация долга с рассрочкой. При ликвидации - удовлетворение в третьей очереди после обеспеченных кредиторов.

Сценарий 3 - Банк с ипотечным обеспечением на объект. Вторая очередь, обеспеченный кредитор. Вправе инициировать реализацию залогового имущества независимо от общей процедуры, если суд не ввёл запрет в рамках плана реабилитации.

Неочевидный риск для всех категорий кредиторов: управляющий вправе отказаться от исполнения договоров застройщика, если их исполнение убыточно для конкурсной массы. Это означает, что даже действующий договор купли-продажи может быть расторгнут управляющим в одностороннем порядке - с компенсацией убытков кредитору в денежной форме, но без передачи объекта в натуре.

Компании из Батуми (зима 2025) помогли оспорить отказ управляющего от исполнения инвестиционного договора на незавершённый коммерческий объект. Управляющий расторг договор, квалифицировав его как убыточный. После обжалования в Апелляционном суде Кутаиси договор был признан подлежащим исполнению, а требование кредитора переведено из денежного в требование о передаче объекта - что существенно улучшило позицию при распределении активов.

Грузинская процедура несостоятельности застройщика принципиально отличается от российской модели по нескольким ключевым параметрам, которые критически важны для предпринимателей из РФ и СНГ, работающих на тбилисском рынке недвижимости.

В России для дольщиков создан специальный механизм: реестр требований о передаче жилых помещений, Фонд защиты дольщиков, обязательные эскроу-счета для новых проектов. Грузинское законодательство не предусматривает ни одного из этих инструментов. Покупатель квартиры в Тбилиси по договору без регистрации в NAPR - обычный необеспеченный кредитор третьей очереди.

Второе принципиальное отличие - роль управляющего. В российской процедуре арбитражный управляющий действует под жёстким контролем саморегулируемой организации и суда. В Грузии управляющий по реабилитации обладает более широкими дискреционными полномочиями, в том числе правом отказа от договоров и оспаривания сделок. Это расширяет возможности для активной защиты конкурсной массы, но одновременно создаёт риски для кредиторов, не участвующих в процедуре активно.

Третье отличие - сроки. Российская процедура банкротства застройщика может длиться 3-5 лет. Грузинский Закон о реабилитации ориентирован на более короткие сроки: план реабилитации должен быть разработан в течение четырёх месяцев, ликвидационное производство - завершено в разумные сроки. На практике тбилисские дела о несостоятельности застройщиков занимают от 1,5 до 3 лет.

Матрица решений для кредитора застройщика в Грузии:

• Ситуация: застройщик нарушает сроки, но дело о несостоятельности не возбуждено. Инструмент: иск о взыскании неустойки + обеспечительные меры (арест имущества). Срок: 3-6 месяцев до решения суда. Риск: возбуждение дела о несостоятельности парализует исполнение решения.
• Ситуация: возбуждено дело о несостоятельности, мораторий введён. Инструмент: включение в реестр кредиторов в течение двух месяцев. Срок: 30 дней на рассмотрение управляющим. Риск: пропуск срока - удовлетворение после своевременных кредиторов.
• Ситуация: управляющий отказал во включении в реестр. Инструмент: обжалование в Тбилисском городском суде. Срок: 10 дней на подачу жалобы. Риск: пропуск срока - утрата права на обжалование.
• Ситуация: план реабилитации не устраивает кредитора. Инструмент: голосование против плана на собрании кредиторов + ходатайство об открытии ликвидационного производства. Срок: в рамках собрания кредиторов. Риск: при поддержке плана большинством - план утверждается вопреки голосу меньшинства.

Направления практики по теме

• Коммерческие споры и взыскание - представление интересов кредиторов в судах Грузии
• Защита активов - структурирование владения недвижимостью до возникновения спора
• Корпоративные споры - оспаривание сделок и действий управляющего в процедуре несостоятельности

Деньги покупателя квартиры при несостоятельности застройщика в Грузии включаются в реестр кредиторов как денежное требование третьей очереди - если договор не был зарегистрирован в NAPR до возбуждения дела. Срок на подачу требования составляет два месяца с момента публикации объявления о возбуждении дела. При наличии плана реабилитации возможно получение объекта в натуре - если кредиторы проголосовали за завершение строительства. При ликвидационном производстве покупатель получает денежную компенсацию из выручки от продажи активов застройщика пропорционально своему требованию, однако после расчётов с обеспеченными кредиторами (банками) фактическое возмещение для третьей очереди составляет в среднем 10-40% от суммы вложений. Своевременное включение в реестр и активное участие в собраниях кредиторов существенно влияют на итоговый результат.

Срок на включение в реестр кредиторов при несостоятельности застройщика в Грузии составляет два месяца с момента публикации объявления о возбуждении дела в официальном реестре на napr.gov.ge и в «Законодательном вестнике». Управляющий по реабилитации обязан рассмотреть требование в течение 30 дней. Пропуск двухмесячного срока не лишает кредитора права на включение в реестр, однако опоздавшее требование удовлетворяется только после расчётов со всеми своевременно заявившимися кредиторами той же очереди. На практике при недостаточности активов это означает нулевое удовлетворение. Личное уведомление кредитора по почте не является обязательным условием по грузинскому законодательству - отсутствие уведомления не восстанавливает пропущенный срок.

Управляющий по реабилитации в Грузии вправе отказаться от исполнения договора застройщика, если его исполнение убыточно для конкурсной массы - это прямо предусмотрено Законом о реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов. При отказе от договора покупатель получает денежную компенсацию убытков, но не объект в натуре. Компенсация включается в реестр как денежное требование третьей очереди. Решение управляющего об отказе от договора можно оспорить в Тбилисском городском суде в течение 10 дней с момента получения уведомления. Основания для оспаривания: исполнение договора не является убыточным для конкурсной массы, управляющий действует в интересах отдельных кредиторов в ущерб остальным. Судебная практика Апелляционного суда Грузии показывает, что такие жалобы удовлетворяются при наличии обоснованной правовой позиции.

При реабилитации застройщика в Грузии кредиторы сохраняют возможность получить объект в натуре - если план реабилитации предусматривает завершение строительства. Управляющий продолжает строительство, привлекает финансирование и передаёт объекты покупателям в соответствии с планом. Срок реализации плана реабилитации устанавливается судом, как правило, от одного до трёх лет. При ликвидационном производстве незавершённый объект реализуется на торгах как единый актив или по частям - покупатели получают денежную компенсацию, а не квартиры. Ключевое различие для кредитора: при реабилитации необходимо активно участвовать в голосовании за план и контролировать его исполнение; при ликвидации - максимально полно сформировать денежное требование и обеспечить его включение в реестр в приоритетной очереди.

Контрагент застройщика при несостоятельности в Грузии обязан в течение двух месяцев с момента публикации объявления подать требование управляющему с документами, подтверждающими задолженность: договор, акты выполненных работ, счета, платёжные документы. Сумма требования включает основной долг, неустойку по договору и убытки, подтверждённые документально. Контрагент включается в третью очередь как необеспеченный кредитор. При реабилитации возможна реструктуризация долга с рассрочкой платежей на срок до трёх лет - это предпочтительнее ликвидации, при которой удовлетворение требований третьей очереди составляет в среднем 15-30% от суммы долга. Контрагент вправе участвовать в собрании кредиторов и голосовать по плану реабилитации, что даёт реальный инструмент влияния на исход процедуры.

Несостоятельность застройщика в Тбилиси - это управляемый правовой риск при условии своевременных действий. Грузинское законодательство предоставляет кредиторам конкретные инструменты: включение в реестр, участие в собраниях, оспаривание решений управляющего. Ключевой фактор - скорость реакции: двухмесячный срок на подачу требования и десятидневный срок на обжалование отказа не допускают промедления.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам несостоятельности и защиты прав кредиторов. Мы можем помочь с включением в реестр кредиторов, оспариванием решений управляющего, участием в собраниях кредиторов и представлением интересов в Тбилисском городском суде и Апелляционном суде Грузии.

Чтобы получить чек-лист защиты прав кредитора при несостоятельности застройщика в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Давид Чхеидзе, Старший юрист, судебная практика, info@interlawfirm.ru 2 мая 2026 года