ГЧП в Грузии: правовые рамки и текущие проекты

Государственно-частное партнёрство в Грузии (საჯარო-კერძო თანამშრომლობა, Public-Private Partnership) - это форма долгосрочного сотрудничества государства и частного инвестора, урегулированная Законом Грузии «О государственно-частном партнёрстве» 2018 года (далее - Закон о ГЧП). По состоянию на май 2026 года в стране реализуется более 15 активных ГЧП-проектов в секторах дорожной инфраструктуры, энергетики, водоснабжения и туризма. Совокупный объём частных инвестиций в действующих соглашениях превышает 2 млрд USD.

Для международных компаний и корпоративных инвесторов грузинский рынок ГЧП представляет реальную возможность: либеральное регулирование, налоговые преференции для инфраструктурных проектов и относительно короткие сроки согласования по сравнению с другими юрисдикциями региона. Вместе с тем правовая конструкция ГЧП в Грузии имеет существенные отличия от российской и европейской моделей, которые необходимо учитывать на этапе структурирования сделки.

Статья разбирает: законодательную базу и институциональную архитектуру ГЧП в Грузии, процедуру отбора частного партнёра, типичные договорные конструкции, налоговый режим, действующие проекты и ключевые правовые риски для инвестора.

Закон о ГЧП 2018 года устанавливает единую правовую рамку для всех форм государственно-частного партнёрства в Грузии: концессий, контрактов жизненного цикла, соглашений о разделе рисков и смешанных форм. Уполномоченный орган - Министерство экономики и устойчивого развития Грузии совместно с Агентством по ГЧП при Министерстве финансов. Отраслевые проекты в дорожном секторе курирует Министерство регионального развития и инфраструктуры (MRDI).

Закон о ГЧП распространяется на центральные органы власти, муниципалитеты и государственные предприятия, выступающие публичным партнёром. Частным партнёром может быть как грузинское юридическое лицо, так и иностранная компания или консорциум. Минимальный срок ГЧП-соглашения законом не установлен, но на практике проекты структурируются на 15-30 лет с учётом окупаемости капитальных вложений.

Ключевое отличие от российской модели: в Грузии отсутствует специализированный федеральный институт развития ГЧП с функцией гарантирования. Роль финансового обеспечения частично выполняют международные финансовые институты - ЕБРР, МФК, ADB, - которые участвуют в большинстве крупных проектов в качестве кредиторов или гарантов.

Гражданский кодекс Грузии (სამოქალაქო კოდექსი) применяется субсидиарно к ГЧП-соглашениям в части, не урегулированной специальным законом. Споры из ГЧП-соглашений с иностранным участием, как правило, передаются в международный арбитраж - ICSID или ICC - что прямо предусматривается в большинстве концессионных договоров.

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по ГЧП для международных компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Процедура отбора частного партнёра в Грузии включает три обязательных этапа: предварительный квалификационный отбор, конкурс предложений и переговоры по условиям соглашения. Весь цикл от публикации конкурсной документации до подписания соглашения занимает в среднем 9-18 месяцев в зависимости от сложности проекта и числа претендентов.

Этап 1. Предварительная квалификация (3-4 месяца). Публичный партнёр публикует запрос на квалификацию (RFQ) с требованиями к финансовой устойчивости, техническому опыту и составу консорциума. Для крупных инфраструктурных проектов (свыше 50 млн USD) требуется подтверждённый опыт реализации аналогичных проектов за последние 10 лет. Иностранные компании участвуют на равных условиях с грузинскими.

Этап 2. Конкурс предложений (4-8 месяцев). Прошедшие квалификацию участники получают проект соглашения и технические требования. Оценка предложений - по критериям минимальной государственной поддержки, тарифной нагрузки на пользователей и технических параметров. Переговоры по условиям соглашения допускаются в ограниченном объёме - только по вопросам, прямо указанным в конкурсной документации.

Этап 3. Подписание и регистрация. ГЧП-соглашение подписывается уполномоченным представителем публичного партнёра и регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR). Регистрация обеспечивает публичность обременений на объект инфраструктуры и защищает права концессионера от требований третьих лиц.

Что подготовить для участия в конкурсе:

• Аудированная финансовая отчётность за последние 3 года (МСФО или GAAP)
• Документы, подтверждающие опыт реализации аналогичных проектов
• Банковская гарантия на сумму конкурсного обеспечения (как правило, 1-2% от стоимости проекта)
• Корпоративные документы консорциума с подтверждением полномочий
• Технико-экономическое обоснование (ТЭО) в формате, установленном конкурсной документацией

Неочевидный риск для иностранных участников: грузинское законодательство не предусматривает обязательного привлечения местного партнёра, однако на практике публичные партнёры нередко включают в оценочные критерии «локальный компонент» - участие грузинских субподрядчиков или создание рабочих мест. Игнорирование этого фактора снижает конкурентоспособность предложения даже при лучших финансовых условиях.

Компания из Тбилиси (весна 2024) обратилась за сопровождением участия в конкурсе на концессию водоснабжения в одном из регионов Грузии. На этапе квалификации выяснилось, что структура консорциума не соответствовала требованиям по распределению долей ответственности. Реструктуризация консорциума и подготовка пакета документов заняли 6 недель - проект прошёл квалификацию и вышел в финальный этап конкурса.

Описанная процедура применима к стандартным конкурсам. Для проектов, инициированных частным партнёром (unsolicited proposals), предусмотрен отдельный порядок рассмотрения - публичный партнёр вправе объявить конкурс на основе представленной концепции, предоставив инициатору право на компенсацию затрат на разработку ТЭО в случае победы другого участника.

Структурирование участия в ГЧП-конкурсе требует юридического сопровождения с первого этапа: ошибки в составе консорциума или в банковской гарантии на стадии квалификации исключают участника из конкурса без права повторной подачи.

Закон о ГЧП 2018 года предусматривает три базовые договорные модели: концессионное соглашение, контракт жизненного цикла и соглашение о разделе доходов. На практике большинство крупных проектов реализуется через концессию - передачу частному партнёру права строительства, эксплуатации и получения дохода от объекта на определённый срок с последующей передачей государству.

Концессионное соглашение (BOT/BOOT). Наиболее распространённая форма в Грузии. Частный партнёр финансирует строительство, эксплуатирует объект и возмещает инвестиции за счёт тарифных поступлений или платежей доступности от государства. Срок - как правило, 20-30 лет. Право собственности на объект в период концессии может оставаться за государством (BOT) или переходить к концессионеру с последующим возвратом (BOOT).

Контракт жизненного цикла. Применяется преимущественно в дорожном секторе. Частный партнёр несёт ответственность за проектирование, строительство и техническое обслуживание объекта в течение всего срока контракта. Государство выплачивает платежи доступности (availability payments), не зависящие от трафика или иных рыночных факторов. Это снижает рыночный риск для инвестора, но требует от государства долгосрочных бюджетных обязательств.

Соглашение о разделе доходов. Используется в туристической инфраструктуре и отдельных энергетических проектах. Государство предоставляет актив или земельный участок, частный партнёр инвестирует в развитие и делится выручкой по согласованной формуле. Правовая квалификация таких соглашений в грузинском праве неоднозначна: суды рассматривают их как смешанные договоры с элементами аренды и совместной деятельности.

Матрица выбора договорной модели для инвестора:

• BOT/BOOT - оптимально при наличии стабильного тарифного дохода (платные дороги, порты, аэропорты); рыночный риск у концессионера
• Контракт жизненного цикла - оптимально при государственном финансировании и предсказуемых платежах; рыночный риск у государства
• Раздел доходов - оптимально для туристических и смешанных объектов; риски делятся пропорционально вкладу

Частая ошибка корпоративных клиентов из СНГ - перенос привычных российских конструкций концессии на грузинскую почву. В отличие от российского законодательства, грузинский Закон о ГЧП не предусматривает обязательного минимального дохода концессионера (МГД) как стандартного условия. Гарантии минимального дохода возможны, но должны быть прямо согласованы в соглашении и требуют отдельного одобрения Министерства финансов.

Активный портфель ГЧП-проектов в Грузии по состоянию на начало 2026 года охватывает четыре ключевых сектора: дорожная инфраструктура, энергетика, водоснабжение и туристическая инфраструктура. Совокупный объём частных инвестиций в проектах на стадии реализации и конкурса превышает 1,5 млрд USD.

Дорожный сектор. MRDI реализует несколько проектов платных дорог на условиях концессии. Наиболее значимый - концессия на строительство и эксплуатацию участков автомагистрали Восток-Запад, связывающей Тбилиси с черноморским побережьем. Срок концессии - 30 лет, объём инвестиций - свыше 500 млн USD. Концессионер получает право взимания платы за проезд с возможностью корректировки тарифа по формуле, привязанной к инфляции.

Энергетика. Грузия активно привлекает частных инвесторов в малую и среднюю гидроэнергетику через механизм ГЧП. Государство предоставляет водопользовательские права и земельные участки, частный партнёр строит и эксплуатирует ГЭС. Выработанная электроэнергия реализуется на оптовом рынке или по долгосрочным договорам с государственной компанией «Электросистема Грузии». Налоговый режим для таких проектов предусматривает освобождение от НДС при импорте оборудования.

Водоснабжение и канализация. Ряд муниципалитетов за пределами Тбилиси передаёт инфраструктуру водоснабжения в управление частным операторам на условиях концессии. Тарифное регулирование осуществляет Национальная комиссия по регулированию энергетики и водоснабжения (GNERC). Инвестор принимает на себя обязательства по капитальным вложениям в модернизацию сетей в обмен на долгосрочный тарифный договор.

Туристическая инфраструктура. Агентство по туризму Грузии реализует несколько проектов по развитию горнолыжных курортов и туристических зон на условиях соглашений о разделе доходов. Государство предоставляет земельные участки и базовую инфраструктуру, частный партнёр инвестирует в объекты размещения и сервисную инфраструктуру.

Компания из Батуми (лето 2025) обратилась за правовым сопровождением структурирования участия в конкурсе на концессию туристического объекта в Аджарии. В ходе due diligence выявлено обременение земельного участка, не отражённое в конкурсной документации. Публичный партнёр устранил обременение до подписания соглашения - без правовой проверки инвестор принял бы риск на себя, что повлекло бы задержку проекта на 12-18 месяцев и дополнительные затраты свыше 200 000 лари.

Чтобы получить чек-лист комплаенс-требований по ГЧП для международных компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Правовая проверка объекта и условий соглашения до подачи конкурсного предложения - не формальность, а инструмент защиты инвестиций. Ошибки, выявленные после подписания соглашения, устраняются значительно дороже или не устраняются вовсе.

Налоговый кодекс Грузии (2010) предусматривает ряд преференций для инфраструктурных проектов, реализуемых в рамках ГЧП. Ставка налога на прибыль - 15% по эстонской модели (налогообложение только при распределении прибыли). Импорт оборудования для строительства инфраструктурных объектов освобождён от НДС при соблюдении условий, установленных статьёй 168 Налогового кодекса.

Для проектов в секторе возобновляемой энергетики дополнительно применяются льготы по налогу на имущество в период строительства. Земельные участки, предоставленные государством в рамках ГЧП-соглашения, облагаются земельным налогом по стандартным ставкам - льгот по земельному налогу для концессионеров грузинское законодательство не предусматривает.

Трансфертное ценообразование: если частный партнёр является дочерней структурой иностранной компании, сделки с аффилированными лицами (финансирование, управленческие услуги, роялти) подпадают под контроль Службы доходов (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service) в соответствии со статьями 126-129 Налогового кодекса. Документация по трансфертному ценообразованию обязательна для сделок свыше 3 млн лари в год.

Валютное регулирование: Грузия не устанавливает ограничений на репатриацию прибыли и возврат капитала для иностранных инвесторов. Это существенное преимущество по сравнению с рядом других юрисдикций региона - инвестор вправе свободно переводить дивиденды и доходы от реализации проекта за рубеж без предварительного согласования с Национальным банком Грузии.

Налоговое структурирование ГЧП-проекта необходимо проводить до подписания соглашения: изменение структуры финансирования после начала реализации проекта влечёт налоговые последствия и может потребовать согласования с публичным партнёром.

Частный партнёр в грузинском ГЧП принимает на себя несколько категорий правовых рисков, которые необходимо оценить до подписания соглашения. Ключевые из них - риск изменения законодательства, тарифный риск, риск досрочного прекращения соглашения и риск форс-мажора.

Риск изменения законодательства. Закон о ГЧП 2018 года содержит общую оговорку о стабилизации условий соглашения, однако её объём и механизм применения в судебной практике Грузии ещё не устоялись. В отличие от ряда европейских юрисдикций, грузинское законодательство не предусматривает автоматической компенсации концессионеру при изменении налогового или тарифного регулирования. Защита от регуляторного риска должна быть прямо прописана в соглашении.

Тарифный риск. Для проектов в регулируемых секторах (водоснабжение, электроэнергетика) тарифы устанавливает GNERC. Формула тарифной корректировки, согласованная в соглашении, может вступить в противоречие с решениями регулятора. Судебная практика по таким спорам в Грузии немногочисленна, что создаёт правовую неопределённость.

Риск досрочного прекращения. Статья 28 Закона о ГЧП предусматривает право публичного партнёра на досрочное прекращение соглашения в случае существенного нарушения концессионером своих обязательств. Компенсация при досрочном прекращении по инициативе государства рассчитывается по формуле, которая должна быть согласована в соглашении. Если формула не согласована - применяются общие нормы Гражданского кодекса об убытках, что, как правило, невыгодно для концессионера.

Риск форс-мажора. Грузинское законодательство не содержит специального перечня форс-мажорных обстоятельств для ГЧП. Стороны вправе согласовать собственный перечень в соглашении. Практика показывает: публичные партнёры нередко настаивают на узком определении форс-мажора, исключая из него экономические кризисы и изменения рыночной конъюнктуры.

Три сценария для корпоративного инвестора:

Сценарий 1: Вхождение в новый конкурс. Риски минимальны при правильном структурировании консорциума и тщательной проработке условий соглашения на стадии переговоров. Ключевая задача - зафиксировать в соглашении механизмы компенсации при регуляторных изменениях и форс-мажоре.

Сценарий 2: Приобретение доли в действующем ГЧП-проекте. Требует полного due diligence соглашения, финансовой модели и истории взаимодействия с публичным партнёром. Уступка прав по ГЧП-соглашению, как правило, требует согласия публичного партнёра - это условие необходимо проверить до закрытия сделки.

Сценарий 3: Участие в качестве кредитора или гаранта. Права кредитора в грузинском ГЧП защищены механизмом прямого соглашения (direct agreement) с публичным партнёром, которое предоставляет кредитору право на замену концессионера при дефолте. Наличие и содержание прямого соглашения - обязательный предмет проверки при структурировании проектного финансирования.

Направления практики по теме

• Строительство и инфраструктура - сопровождение ГЧП-соглашений, due diligence объектов, регистрация прав через NAPR
• M&A и инвестиции - структурирование вхождения в проект, уступка прав по концессии, проектное финансирование
• Защита активов - структурирование владения в рамках ГЧП, защита прав концессионера

Иностранная компания вправе участвовать в ГЧП-проекте в Грузии в качестве единственного частного партнёра без обязательного привлечения грузинского соучастника - Закон о ГЧП 2018 года не устанавливает требования о местном партнёре. Вместе с тем конкурсная документация конкретного проекта может включать критерий «локального компонента» как один из факторов оценки предложения. На практике для проектов с государственным финансированием или платежами доступности свыше 20 млн лари публичные партнёры нередко отдают предпочтение консорциумам с участием грузинских компаний. Иностранному инвестору рекомендуется изучить оценочные критерии конкурсной документации до формирования структуры консорциума - изменение состава после подачи заявки, как правило, не допускается.

Регистрация ГЧП-соглашения в Национальном агентстве публичного реестра Грузии занимает от одного до четырёх рабочих дней в зависимости от выбранного режима: ускоренная регистрация - один рабочий день (государственная пошлина около 200 лари), стандартная - до четырёх рабочих дней (пошлина около 100 лари). Регистрация обременений на объект инфраструктуры в пользу кредитора проводится одновременно с регистрацией соглашения при наличии прямого соглашения с публичным партнёром. Незарегистрированное обременение не имеет силы против третьих лиц в соответствии со статьёй 286 Гражданского кодекса Грузии - это критически важно для защиты прав проектного кредитора.

Споры из ГЧП-соглашений с иностранным участием в Грузии, как правило, передаются в международный арбитраж - ICSID (для инвестиционных споров с государством) или ICC (для коммерческих споров между сторонами соглашения). Грузия является участницей Вашингтонской конвенции об ICSID с 1992 года, что обеспечивает иностранному инвестору доступ к международному инвестиционному арбитражу при нарушении государством условий соглашения. Для споров между частными партнёрами консорциума применяется грузинское право или право, согласованное сторонами. Городской суд Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო) рассматривает споры из ГЧП-соглашений без иностранного элемента в первой инстанции; срок рассмотрения дела - от 6 до 18 месяцев.

При досрочном прекращении ГЧП-соглашения по инициативе публичного партнёра без вины концессионера грузинское законодательство предусматривает компенсацию в размере, согласованном в соглашении. Если формула компенсации не согласована, применяются нормы статьи 411 Гражданского кодекса Грузии об убытках - реальный ущерб и упущенная выгода. На практике доказать упущенную выгоду в грузинском суде по долгосрочному инфраструктурному проекту крайне сложно: суды применяют консервативный подход к оценке будущих доходов. Именно поэтому согласование чёткой формулы компенсации при досрочном прекращении - один из ключевых переговорных пунктов при структурировании ГЧП-соглашения. Минимальный рекомендуемый объём компенсации - невозмещённые капитальные затраты плюс разумная доходность на вложенный капитал за оставшийся срок соглашения.

Грузинская модель ГЧП отличается от российской по нескольким ключевым параметрам, существенным для иностранного инвестора. Во-первых, в Грузии отсутствует институт обязательного минимального гарантированного дохода (МГД), стандартного для российских концессий, - тарифные гарантии согласовываются индивидуально. Во-вторых, грузинское законодательство не предусматривает специального реестра концессионных соглашений с публичным доступом - информация о действующих проектах раскрывается через сайт Министерства экономики и MRDI, но не систематизирована. В-третьих, механизм прямого соглашения с кредитором (step-in rights) в Грузии применяется шире, чем в российской практике, и является стандартным элементом проектного финансирования. Наконец, доступ к международному арбитражу через ICSID в Грузии значительно проще, чем в России, что существенно снижает политический риск для иностранного инвестора.

Государственно-частное партнёрство в Грузии предоставляет иностранным инвесторам реальный доступ к инфраструктурным проектам с понятной правовой рамкой и возможностью международного арбитража. Ключевые условия успеха - тщательная проработка условий соглашения на стадии переговоров, правовая проверка объекта до подачи конкурсного предложения и правильное структурирование консорциума с учётом требований конкурсной документации.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам структурирования ГЧП-проектов, due diligence инфраструктурных объектов и защиты прав концессионера. Мы можем помочь с правовым аудитом соглашения, подготовкой конкурсного пакета, регистрацией прав через NAPR и представлением интересов в спорах с публичным партнёром.

Чтобы получить чек-лист правовой проверки ГЧП-соглашения в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 2 мая 2026 года