Что такое банкротство строительной компании: FIDIC implications в Батуми

Несостоятельность строительной компании (გადახდისუუნარობა) в Грузии регулируется Законом о реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов 2020 года (შემდგომ - Закон о реабилитации). По состоянию на май 2026 года закон предусматривает две основные процедуры: реабилитацию должника и ликвидационное банкротство. Для строительного сектора Батуми - одного из наиболее активных рынков Грузии - это означает особый правовой режим: FIDIC-контракты, по которым ведётся большинство крупных объектов, содержат специальные триггеры расторжения и механизмы защиты заказчика при несостоятельности подрядчика.

Статья разбирает: как грузинское законодательство о несостоятельности взаимодействует с условиями FIDIC, какие права получает заказчик при открытии дела о реабилитации, как кредиторы защищают требования в конкурсной массе и какие стратегии доступны инвесторам в строительные проекты Батуми.

Закон о реабилитации 2020 года распространяется на все коммерческие организации в Грузии, включая строительные компании в форме შპს (ООО) и სს (АО). Процедура открывается по заявлению должника или кредитора в Городской суд Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო) либо в суд по месту регистрации компании. С момента принятия заявления к производству вводится автоматический мораторий на исполнение денежных требований сроком до 60 дней - этот период критичен для FIDIC-контрактов.

Строительные компании в Грузии попадают под действие закона при наличии одного из двух оснований: неспособность исполнить денежное обязательство в течение 60 дней после наступления срока либо превышение обязательств над активами. Суд назначает управляющего реабилитацией, который получает полномочия по управлению имуществом должника и ведению переговоров с кредиторами. Для строительного сектора Батуми, где типичный объект финансируется несколькими кредиторами одновременно, это означает немедленную заморозку расчётов по всем действующим контрактам.

Грузинское законодательство о несостоятельности не содержит специальных норм для строительной отрасли - в отличие от ряда европейских юрисдикций. Это создаёт правовую неопределённость: незавершённые объекты, авансированные материалы и субподрядные цепочки попадают в общий режим конкурсной массы без отраслевых приоритетов.

Частая ошибка инвесторов из России и СНГ - предположение, что незавершённый объект автоматически выводится из конкурсной массы как «производственный актив». В Грузии это не так: незавершённое строительство является частью имущества должника и подлежит оценке и реализации в общем порядке.

Неочевидный риск для заказчиков по FIDIC-контрактам: мораторий на денежные требования не означает автоматической остановки строительных работ. Управляющий реабилитацией вправе продолжить исполнение контракта, если это отвечает интересам кредиторов. Заказчик оказывается в ситуации, когда он обязан продолжать финансирование, но не может получить обеспечение исполнения.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при несостоятельности строительного подрядчика в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Инвестор в строительный проект Батуми сталкивается с ситуацией, когда юридически грамотная реакция в первые 30 дней после открытия дела о реабилитации определяет объём возврата вложений. Промедление с заявлением требований или неверная квалификация своей позиции в контракте ведут к потере приоритета.

Стандартные условия FIDIC - Red Book (строительство по проекту заказчика), Yellow Book (проектирование и строительство) и Silver Book (EPC/«под ключ») - содержат специальные положения о несостоятельности подрядчика. Подпункт 15.2 FIDIC Red Book 1999 года и его аналоги в других редакциях прямо предусматривают право заказчика расторгнуть контракт при открытии процедуры несостоятельности без предварительного уведомления. По грузинскому праву такое расторжение квалифицируется как одностороннее прекращение договора на основании статьи 351 Гражданского кодекса Грузии (სამოქალაქო კოდექსი).

Взаимодействие FIDIC и грузинского Закона о реабилитации создаёт коллизию: контрактное право на расторжение сталкивается с мораторием на исполнение обязательств. Грузинские суды в аналогичных делах исходят из приоритета специального законодательства о реабилитации над общими договорными условиями в части денежных требований. Однако право на расторжение контракта - не денежное требование, и суды, как правило, признают его действительным даже в период моратория.

Практически важные права заказчика по FIDIC при несостоятельности подрядчика:

• Право расторгнуть контракт немедленно при открытии процедуры несостоятельности (подпункт 15.2 FIDIC)
• Право удержать Performance Bond (гарантию исполнения) - как правило, 10% от стоимости контракта
• Право завершить работы силами другого подрядчика и предъявить разницу в стоимости как требование к конкурсной массе
• Право на возврат авансового платежа через механизм Advance Payment Bond
• Право на доступ к строительной площадке и документации проекта

Ключевое ограничение: Performance Bond в Грузии чаще всего выдаётся грузинским банком в форме банковской гарантии. При несостоятельности подрядчика банк-гарант обязан выплатить сумму по первому требованию заказчика - это требование не входит в конкурсную массу и не подпадает под мораторий. Именно поэтому наличие и корректное оформление Performance Bond является критическим элементом защиты заказчика в строительных проектах Батуми.

Что подготовить заказчику при первых признаках финансовых затруднений подрядчика:

• Оригинал FIDIC-контракта с приложениями и всеми дополнительными соглашениями
• Performance Bond и Advance Payment Bond - оригиналы с реквизитами банка-гаранта
• Акты выполненных работ и промежуточные платёжные сертификаты инженера
• Переписку с подрядчиком за последние 6 месяцев, включая уведомления об отставании от графика
• Документацию по авансовым платежам с подтверждением перечисления

Компании из Батуми (зима 2024-2025) помогли реализовать право на Performance Bond на сумму свыше 400 000 лари после открытия процедуры реабилитации в отношении генерального подрядчика жилого комплекса. Банк-гарант первоначально отказал в выплате, ссылаясь на мораторий. После подготовки правовой позиции и направления претензии в Национальный банк Грузии (NBG) выплата была произведена в течение 14 дней.

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по защите инвестиций в строительные проекты при несостоятельности подрядчика в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Реестр кредиторов при реабилитации строительной компании в Грузии формируется управляющим реабилитацией в течение 30 дней с момента публикации объявления об открытии процедуры. Кредиторы обязаны заявить требования в этот срок - пропуск срока не лишает права на включение, но переводит требование в категорию «опоздавших», что снижает вероятность удовлетворения. Требования заявляются в суд, рассматривающий дело о реабилитации.

Грузинский Закон о реабилитации устанавливает следующую очерёдность удовлетворения требований кредиторов:

• Первая очередь: расходы на процедуру реабилитации и вознаграждение управляющего
• Вторая очередь: требования работников по заработной плате (до 6 месяцев)
• Третья очередь: обеспеченные требования (залог, ипотека) - в пределах стоимости предмета залога
• Четвёртая очередь: налоговые требования Revenue Service
• Пятая очередь: необеспеченные требования, включая большинство требований по FIDIC-контрактам

Для заказчиков и субподрядчиков по FIDIC-контрактам это означает, что их требования о возврате авансов, возмещении убытков от расторжения и доплате за завершение работ другим подрядчиком, как правило, попадают в пятую очередь. Средний процент удовлетворения необеспеченных требований при ликвидационном банкротстве строительных компаний в Грузии - менее 20% от заявленной суммы.

Стратегически важный момент для инвесторов: требование, обеспеченное залогом строительного объекта или земельного участка, удовлетворяется в третьей очереди. Регистрация ипотеки через Национальное агентство публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) до открытия процедуры реабилитации - один из ключевых инструментов защиты инвестора.

В отличие от российского законодательства о банкротстве, грузинский Закон о реабилитации не предусматривает института «текущих платежей» в том же объёме. Обязательства, возникшие после открытия процедуры, удовлетворяются как расходы на процедуру только если они были санкционированы управляющим реабилитацией. Заказчик, продолжающий финансировать работы после открытия процедуры без согласования с управляющим, рискует потерять эти средства полностью.

Три сценария для инвесторов в строительные проекты Батуми:

Сценарий 1 - инвестор с ипотечным обеспечением: требование включается в третью очередь, вероятность возврата - 60-80% в зависимости от рыночной стоимости объекта. Приоритет - сохранить залог и не допустить его обременения новыми требованиями в ходе процедуры.

Сценарий 2 - заказчик по FIDIC без обеспечения: необеспеченный кредитор пятой очереди. Приоритет - максимально быстро реализовать право на Performance Bond (вне конкурсной массы) и зафиксировать убытки от расторжения для включения в реестр.

Сценарий 3 - субподрядчик строительной компании: требования по выполненным, но неоплаченным работам - пятая очередь. Если субподрядчик успел зарегистрировать залог на строительное оборудование должника - третья очередь. Срок регистрации залога через NAPR - 1 рабочий день.

Неочевидный риск для субподрядчиков: продолжение работ после открытия процедуры реабилитации без письменного согласования с управляющим создаёт ситуацию, при которой новые требования могут быть квалифицированы как «несанкционированные расходы» и не включены в реестр.

Расторжение FIDIC-контракта при несостоятельности подрядчика в Грузии требует соблюдения двух параллельных процедур: контрактной (по условиям FIDIC) и процессуальной (по Закону о реабилитации). Уведомление о расторжении направляется одновременно подрядчику и управляющему реабилитацией. Срок уведомления по подпункту 15.2 FIDIC - немедленно, без выжидательного периода при несостоятельности.

После расторжения контракта заказчик обязан провести оценку стоимости выполненных работ по состоянию на дату расторжения. Эта оценка становится основой для расчёта взаимных требований: если стоимость выполненных работ превышает сумму промежуточных платежей - разница включается в реестр требований подрядчика к заказчику. Если заказчик переплатил - разница включается в реестр требований заказчика к конкурсной массе.

Практически важный алгоритм действий заказчика после расторжения FIDIC-контракта:

1. Направить уведомление о расторжении управляющему реабилитацией и в суд, рассматривающий дело (в течение 5 рабочих дней с момента открытия процедуры)
2. Обеспечить доступ на строительную площадку и провести инвентаризацию материалов и оборудования подрядчика
3. Заказать независимую оценку стоимости выполненных работ у сертифицированного оценщика
4. Направить требование по Performance Bond в банк-гарант (срок - до истечения действия гарантии)
5. Подать заявление о включении требований в реестр кредиторов (срок - 30 дней с публикации объявления)

Защита строительного объекта в период между расторжением контракта и привлечением нового подрядчика - отдельная правовая задача. Управляющий реабилитацией может претендовать на доступ к строительной площадке как к активу должника. Заказчик, владеющий земельным участком на праве собственности, вправе ограничить доступ на основании статьи 170 Гражданского кодекса Грузии. Если земля принадлежит подрядчику - ситуация сложнее и требует судебного урегулирования.

Компании из Тбилиси (осень 2025) помогли защитить строительный объект коммерческой недвижимости стоимостью свыше 2 млн USD от включения в конкурсную массу подрядчика. Управляющий реабилитацией квалифицировал незавершённое строительство как актив должника. После подготовки правовой позиции и представления интересов в Городском суде Тбилиси суд признал объект собственностью заказчика на основании зарегистрированного права в NAPR.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при несостоятельности строительного подрядчика в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Расторжение контракта и защита объекта - только первый этап. Следующий вопрос - как взыскать убытки и завершить строительство в разумные сроки. Ответ зависит от того, насколько корректно оформлены требования к конкурсной массе и есть ли у заказчика обеспечение.

FIDIC-контракты в Грузии традиционно содержат арбитражную оговорку - либо в пользу Международного арбитражного центра Грузии (GIAC), либо ICC, либо LCIA. При открытии процедуры реабилитации арбитражная оговорка сохраняет силу, однако её применение ограничено: требования к конкурсной массе рассматриваются исключительно судом, ведущим дело о реабилитации, а не арбитражем.

Это разграничение критически важно для заказчиков по FIDIC. Требование о включении в реестр кредиторов - в суд по месту реабилитации. Требование о расторжении контракта и взыскании убытков с подрядчика как такового (не с конкурсной массы) - в арбитраж по оговорке. На практике эти два процесса ведутся параллельно, что увеличивает процессуальные расходы, но позволяет получить арбитражное решение, которое затем предъявляется в реестр как подтверждённое требование.

Арбитраж GIAC рассматривает строительные споры в среднем за 8-14 месяцев. Государственный суд по делам о реабилитации - за 12-24 месяца с учётом апелляционного обжалования. Для инвестора это означает, что окончательное урегулирование требований при несостоятельности строительной компании в Батуми занимает от 1,5 до 3 лет.

Матрица решений для заказчика по FIDIC при несостоятельности подрядчика:

Ситуация: подрядчик подал заявление о реабилитации, работы не завершены, аванс не возвращён. Инструмент: одновременно - заявление в реестр кредиторов (суд реабилитации) + иск в GIAC о взыскании аванса и убытков. Срок: 30 дней на заявление в реестр, 6 месяцев на арбитражное решение. Затраты: арбитражный сбор GIAC - от 3 000 до 15 000 USD в зависимости от суммы иска + расходы на представительство. Риски: арбитражное решение не гарантирует фактического получения средств из конкурсной массы.

Ситуация: подрядчик продолжает работы в процедуре реабилитации, качество ухудшилось. Инструмент: переговоры с управляющим реабилитацией о замене подрядчика + уведомление о расторжении по FIDIC 15.2. Срок: 14-30 дней на переговоры, расторжение - немедленно. Затраты: оценка выполненных работ - от 5 000 лари, юридическое сопровождение - от 8 000 лари. Риски: управляющий может оспорить расторжение как нарушающее интересы кредиторов.

Ситуация: субподрядчик строительной компании, требования не оплачены. Инструмент: заявление в реестр кредиторов + регистрация залога на оборудование должника через NAPR. Срок: 1 рабочий день на регистрацию залога, 30 дней на заявление в реестр. Затраты: госпошлина за регистрацию залога - 200 лари, юридическое сопровождение - от 3 000 лари. Риски: залог, зарегистрированный после открытия процедуры, может быть оспорен управляющим как преференциальная сделка.

Направления практики по теме

• Банкротство и реабилитация - сопровождение процедур несостоятельности в Грузии
• Строительные споры - защита заказчиков и подрядчиков по FIDIC-контрактам
• Защита активов - структурирование владения и обеспечение требований

FIDIC-контракт не прекращается автоматически при открытии процедуры реабилитации строительной компании в Грузии. Управляющий реабилитацией вправе продолжить исполнение контракта, если это отвечает интересам кредиторов, либо отказаться от него в течение 30 дней с момента назначения. Заказчик, в свою очередь, вправе расторгнуть контракт немедленно на основании подпункта 15.2 FIDIC без выжидательного периода - это право прямо предусмотрено для случаев несостоятельности. Грузинские суды признают такое расторжение действительным даже в период моратория, поскольку оно не является денежным требованием. Практическое следствие для заказчика: промедление с уведомлением о расторжении более чем на 30 дней создаёт риск того, что управляющий реабилитацией зафиксирует согласие заказчика на продолжение контракта и обяжет его финансировать дальнейшие работы.

Кредитор строительной компании при реабилитации в Грузии обязан подать заявление о включении требований в реестр в суд, рассматривающий дело, в течение 30 дней с момента публикации объявления об открытии процедуры в официальном издании. Заявление подаётся в письменной форме с приложением документов, подтверждающих основание и размер требования: контракт, акты выполненных работ, платёжные документы, переписка. Требования, заявленные после истечения 30-дневного срока, включаются в реестр как «опоздавшие» и удовлетворяются после требований своей очереди, заявленных в срок. Для заказчиков по FIDIC-контрактам размер требования включает: невозвращённый аванс, стоимость завершения работ другим подрядчиком сверх контрактной цены, убытки от простоя объекта. Каждый из этих элементов требует документального подтверждения - без него суд вправе снизить сумму требования.

Performance Bond (гарантия исполнения) при несостоятельности подрядчика в Грузии взыскивается с банка-гаранта вне процедуры реабилитации и не подпадает под мораторий на денежные требования. Банковская гарантия по грузинскому праву является самостоятельным обязательством банка, независимым от судьбы основного контракта - это прямо следует из статьи 879 Гражданского кодекса Грузии. Банк обязан произвести выплату по первому письменному требованию заказчика при соблюдении условий гарантии. Типичный размер Performance Bond по FIDIC-контрактам в Грузии - 10% от контрактной цены. Практическое следствие: при контракте на 3 млн лари заказчик вправе получить до 300 000 лари немедленно, независимо от хода процедуры реабилитации. Срок действия гарантии необходимо проверить немедленно - большинство Performance Bond прекращают действие через 28-30 дней после расторжения контракта.

Грузинская процедура реабилитации по Закону 2020 года отличается от российского банкротства по нескольким ключевым параметрам, важным для строительного сектора. Первое: в Грузии нет аналога российского «наблюдения» - процедура сразу переходит к реабилитации или ликвидации, без промежуточного этапа. Второе: грузинский закон не предусматривает специального режима для дольщиков и покупателей строящегося жилья - в отличие от российских поправок 2018 года о «Фонде защиты дольщиков». Третье: мораторий в Грузии вводится автоматически с момента принятия заявления к производству и длится 60 дней, тогда как в России срок и условия моратория зависят от стадии процедуры. Четвёртое: в Грузии отсутствует институт «текущих платежей» в российском понимании - обязательства после открытия процедуры санкционируются управляющим индивидуально. Для иностранных инвесторов в строительные проекты Батуми это означает необходимость перестройки привычных стратегий защиты.

Вероятность возврата инвестиций при несостоятельности строительной компании в Грузии существенно зависит от наличия обеспечения и очерёдности требования. Обеспеченные кредиторы (ипотека, залог) возвращают в среднем 60-80% от суммы требования при условии, что стоимость предмета залога покрывает долг. Необеспеченные кредиторы пятой очереди - менее 20% по данным практики грузинских судов за 2022-2025 годы. Для заказчиков по FIDIC-контрактам ключевым инструментом является Performance Bond: его сумма (как правило, 10% контрактной цены) возвращается вне конкурсной массы и не зависит от хода процедуры. Практическое следствие: инвестор, заблаговременно зарегистрировавший ипотеку на строительный объект через NAPR и корректно оформивший Performance Bond, находится в принципиально иной позиции, чем необеспеченный кредитор. Разница в вероятности возврата - от 4 до 5 раз.

Несостоятельность строительной компании в Грузии - это не единовременное событие, а процесс, в котором позиция кредитора формируется задолго до открытия процедуры. Наличие Performance Bond, зарегистрированной ипотеки и корректно оформленных FIDIC-уведомлений определяет разницу между возвратом 70% инвестиций и потерей большей их части. Грузинское законодательство о реабилитации предоставляет инструменты защиты - но только тем, кто воспользовался ими своевременно.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам несостоятельности, строительных споров и защиты инвестиций. Мы можем помочь с анализом позиции по FIDIC-контракту, включением требований в реестр кредиторов, реализацией Performance Bond и защитой строительного объекта от включения в конкурсную массу.

Давид Чхеидзе, Старший юрист, судебная практика, info@interlawfirm.ru 7 мая 2026 года