Налогообложение доходов от аренды недвижимости в Грузии

Доход от аренды недвижимости (საიჯარო შემოსავალი) в Грузии признаётся налогооблагаемым доходом физического или юридического лица на основании статьи 80 Налогового кодекса Грузии (საქართველოს საგადასახადო კოდექსი). По состоянию на май 2026 года базовая ставка подоходного налога для физических лиц-резидентов составляет 20%, для нерезидентов - 5% у источника выплаты при аренде у юридического лица-налогового агента. Грузинское законодательство предусматривает несколько режимов декларирования, и выбор между ними напрямую влияет на итоговую налоговую нагрузку.

Статья разбирает: кто и по какой ставке платит налог с аренды в Грузии, какие режимы доступны физическим лицам и компаниям, как Revenue Service выявляет незадекларированные доходы, какие риски несут нерезиденты и совладельцы, и как выстроить структуру владения, чтобы минимизировать нагрузку законными методами.

Налог на доход от аренды недвижимости в Грузии уплачивает арендодатель - физическое лицо-резидент по ставке 20% от чистого дохода (статья 82 Налогового кодекса), физическое лицо-нерезидент по ставке 5% у источника при аренде через юридическое лицо-налогового агента (статья 134), либо юридическое лицо по ставке корпоративного налога 15% при распределении прибыли (статья 97). Выбор режима определяется статусом арендодателя и структурой договора.

Грузинское законодательство разграничивает три базовые ситуации. Первая: физическое лицо-резидент сдаёт квартиру или коммерческое помещение напрямую другому физическому лицу - доход декларируется самостоятельно, ставка 20%. Вторая: арендатором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель - они обязаны удержать налог у источника и перечислить в бюджет (статья 154 НК). Третья: арендодатель - нерезидент, получающий доход из грузинского источника, - облагается по ставке 5% у источника, если иное не предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения.

Частая ошибка владельцев недвижимости в Грузии - смешение понятий «налог удержан арендатором» и «обязательство выполнено». Даже если арендатор-юридическое лицо удержал 5% у источника, физическое лицо-резидент обязано подать годовую декларацию и доплатить разницу до 20%, если совокупный доход превышает пороговые значения. Неподача декларации влечёт штраф по статье 275 НК в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки.

В Грузии действует электронная система сопоставления данных: Revenue Service автоматически сверяет сведения из договоров аренды, зарегистрированных в NAPR, с декларациями арендодателей. Незарегистрированный договор не освобождает от налогового обязательства - он лишь создаёт дополнительный риск при проверке.

Физическое лицо-арендодатель в Грузии вправе выбрать один из трёх режимов: стандартный подоходный налог 20% от чистого дохода, режим малого бизнеса (Small Business) со ставкой 1% от оборота при обороте до 500 000 лари в год, либо регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя с применением соответствующего режима. Режим Small Business доступен только индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в Revenue Service, и не применяется к пассивному доходу от аренды без предпринимательской деятельности.

Это разграничение принципиально. Если физическое лицо сдаёт одну квартиру и не ведёт иной деятельности - доход квалифицируется как пассивный, режим Small Business недоступен. Если лицо систематически сдаёт несколько объектов, управляет ими как бизнесом, оказывает сопутствующие услуги (уборка, консьерж, краткосрочная аренда через платформы) - Revenue Service может переквалифицировать деятельность в предпринимательскую со всеми вытекающими последствиями: обязательная регистрация как ИП, НДС при обороте свыше 100 000 лари в год (статья 159 НК), ведение учёта.

Для владельцев нескольких объектов в Грузии оптимальная структура нередко предполагает регистрацию шпс (შ.პ.ს., аналог ООО) с применением эстонской модели корпоративного налога: 0% на нераспределённую прибыль, 15% при выплате дивидендов. Это позволяет реинвестировать доход от аренды без немедленного налогообложения. Однако такая структура требует корректного оформления договоров, ведения бухгалтерии и соблюдения требований к трансфертному ценообразованию при сделках между связанными лицами.

Чек-лист: что подготовить перед выбором режима

• Перечень объектов недвижимости с указанием правового основания владения (собственность, долевая собственность, доверительное управление)
• Сведения о налоговом резидентстве арендодателя и всех совладельцев
• Данные об арендаторах: физические или юридические лица, наличие договоров
• Расчёт совокупного годового дохода от аренды по всем объектам
• Сведения о наличии соглашения об избежании двойного налогообложения между Грузией и страной резидентства (если арендодатель - нерезидент)

Чтобы получить чек-лист выбора налогового режима для арендодателя-инвестора в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Структура владения и режим декларирования - это решение, которое принимается один раз и определяет нагрузку на годы вперёд. Типовые рекомендации из открытых источников не учитывают конкретный состав активов, резидентство совладельцев и историю взаимодействия с Revenue Service.

Служба доходов Грузии (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service) использует три основных канала выявления незадекларированных арендных доходов: данные NAPR о зарегистрированных договорах аренды, сведения от арендаторов-юридических лиц, обязанных удерживать налог у источника, и данные платёжных систем и банков о регулярных поступлениях на счета физических лиц. С 2023 года Revenue Service активно применяет автоматический анализ транзакций через rs.ge.

Риск выявления особенно высок в трёх ситуациях. Первая: арендатор - юридическое лицо, которое включает арендные платежи в расходы и отражает их в отчётности, тогда как арендодатель не подаёт декларацию. Revenue Service сопоставляет эти данные автоматически. Вторая: объект сдаётся через платформы краткосрочной аренды - банковские поступления носят регулярный характер и легко идентифицируются. Третья: договор аренды зарегистрирован в NAPR для защиты прав арендатора, но доход не задекларирован.

Неочевидный риск - совместное владение. Если объект принадлежит нескольким лицам, каждый совладелец обязан декларировать свою долю дохода самостоятельно. Если один из совладельцев - нерезидент, возникает обязанность удержания налога у источника при выплате его доли. Несоблюдение этого требования влечёт ответственность для резидента-совладельца как налогового агента.

Доначисление по результатам проверки включает: недоимку, пени (0,05% в день от суммы недоимки по статье 283 НК) и штраф от 25% до 50% от суммы недоимки в зависимости от квалификации нарушения. При обороте в 200 000 лари в год и трёхлетнем периоде проверки итоговая сумма требований может превысить 150 000 лари.

Владельцы апартаментов в Батуми (лето 2024) обратились после получения требования Revenue Service о представлении документов по доходам от краткосрочной аренды за три года. Первоначальная оценка налогового органа составляла свыше 90 000 лари с учётом пеней и штрафов. После анализа структуры поступлений, подготовки возражений и документального подтверждения расходов итоговая сумма была снижена до 28 000 лари.

Нерезидент, получающий доход от аренды грузинской недвижимости, уплачивает налог у источника по ставке 5% - при условии, что арендатором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обязанный удержать налог (статья 134 Налогового кодекса Грузии). Если арендатор - физическое лицо, нерезидент обязан самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог в Грузии.

Грузия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения с более чем 55 странами. Для резидентов этих стран ставка налога у источника может быть снижена или устранена - при условии представления сертификата налогового резидентства. Без такого сертификата налоговый агент обязан удержать налог по стандартной ставке.

В отличие от российского законодательства, в Грузии нет понятия «налоговый нерезидент с повышенной ставкой» для доходов от аренды: ставка 5% у источника для нерезидентов ниже стандартной ставки 20% для резидентов. Это создаёт ситуацию, при которой нерезидент, сдающий недвижимость юридическому лицу, платит меньше, чем резидент при аналогичных условиях. Однако нерезидент лишён права на налоговые вычеты по расходам, связанным с объектом.

Отдельная ситуация - нерезидент, владеющий недвижимостью через грузинскую шпс. В этом случае налогообложение происходит на уровне компании (0% на нераспределённую прибыль, 15% при выплате дивидендов), а при выплате дивидендов нерезиденту дополнительно удерживается налог у источника 5% (статья 130 НК) - если соглашение об избежании двойного налогообложения не предусматривает иного.

Владелец коммерческой недвижимости в Тбилиси (зима 2025) - гражданин и налоговый резидент Армении - обратился для структурирования получения арендного дохода от грузинского объекта. Действующее соглашение между Грузией и Арменией позволило применить пониженную ставку налога у источника. Дополнительно была выстроена структура с грузинской шпс, позволившая реинвестировать часть дохода без немедленного налогообложения и снизить совокупную нагрузку на 40% по сравнению с исходной схемой прямого владения.

Чтобы получить чек-лист налоговых обязательств нерезидента при владении недвижимостью в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Применение соглашения об избежании двойного налогообложения требует корректного документального оформления. Ошибка в подтверждении резидентства или пропуск срока представления сертификата лишает права на пониженную ставку - и налоговый агент удерживает налог по стандартной ставке без возможности возврата в упрощённом порядке.

Выбор структуры владения недвижимостью в Грузии определяет не только текущую налоговую нагрузку, но и порядок наследования, возможность привлечения соинвесторов и налоговые последствия при продаже. Три основные модели - прямое владение физического лица, владение через грузинскую шпс и владение через иностранную холдинговую структуру - различаются по ставкам, административной нагрузке и рискам.

Прямое владение физического лица-резидента: ставка 20% от чистого дохода, право на вычет документально подтверждённых расходов (ремонт, управление, коммунальные платежи, амортизация по нормам НК). Простота администрирования, но высокая ставка при значительных доходах. При продаже объекта, находившегося в собственности менее двух лет, прирост стоимости облагается по ставке 20% (статья 82 НК); при владении свыше двух лет - освобождение от налога при соблюдении условий статьи 83 НК.

Владение через грузинскую шпс: эстонская модель CIT - 0% на нераспределённую прибыль, 15% при выплате дивидендов. Позволяет реинвестировать доход от аренды в новые объекты без немедленного налогообложения. Требует ведения бухгалтерского учёта, подачи финансовой отчётности и соблюдения требований к трансфертному ценообразованию при сделках с аффилированными лицами. При обороте свыше 100 000 лари в год - обязательная регистрация плательщика НДС, если деятельность квалифицируется как облагаемая.

Аренда жилой недвижимости физическим лицам освобождена от НДС (статья 168 НК). Аренда коммерческой недвижимости юридическим лицам - облагается НДС по ставке 18% при превышении порога оборота. Это разграничение критично при планировании структуры: смешение жилой и коммерческой аренды в рамках одной шпс может привести к обязательной регистрации плательщика НДС по всем объектам.

Матрица решений для арендодателя в Грузии: один жилой объект, доход до 50 000 лари в год - прямое владение физического лица, декларация раз в год, ставка 20%, минимальная административная нагрузка. Несколько объектов, доход 50 000-300 000 лари в год, планируется реинвестирование - шпс с эстонской моделью CIT, нулевая нагрузка на нераспределённую прибыль. Нерезидент, доход из грузинского источника - анализ применимого соглашения об избежании двойного налогообложения, выбор между прямым владением и шпс с учётом ставок у источника.

Направления практики по теме

• Налоговые споры и проверки - сопровождение проверок Revenue Service, обжалование доначислений, подготовка возражений
• Защита активов и структурирование владения - аудит структуры владения недвижимостью, выбор оптимальной модели для инвесторов в Грузии

Нерезидент Грузии обязан уплатить налог на доход от аренды грузинской недвижимости в Грузии - это доход из грузинского источника согласно статье 104 Налогового кодекса Грузии. Ставка составляет 5% у источника, если арендатором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обязанный удержать налог. Если арендатор - физическое лицо, нерезидент подаёт декларацию самостоятельно. Применение пониженной ставки по соглашению об избежании двойного налогообложения возможно при наличии действующего сертификата налогового резидентства страны, с которой у Грузии заключено такое соглашение. Без сертификата налоговый агент удерживает налог по стандартной ставке, возврат излишне удержанного налога требует отдельной процедуры и занимает от трёх до шести месяцев.

Если арендатор-юридическое лицо не исполнил обязанность налогового агента по удержанию налога у источника, ответственность несут оба участника сделки. Налоговый агент привлекается к ответственности по статье 286 Налогового кодекса Грузии: штраф составляет 10% от суммы неудержанного налога плюс пени 0,05% в день. Арендодатель при этом не освобождается от обязанности задекларировать и уплатить налог самостоятельно - Revenue Service вправе предъявить требование непосредственно к нему. На практике Revenue Service Грузии в первую очередь предъявляет претензии налоговому агенту как более легко идентифицируемой стороне, однако арендодатель остаётся в зоне риска при последующей проверке. Срок исковой давности по налоговым обязательствам в Грузии составляет три года с момента возникновения обязательства (статья 73 НК).

Физическое лицо-резидент Грузии вправе уменьшить налогооблагаемый доход от аренды на документально подтверждённые расходы, связанные с получением этого дохода, - на основании статьи 97 и главы XII Налогового кодекса Грузии. К вычитаемым расходам относятся: затраты на текущий ремонт, коммунальные платежи, оплачиваемые арендодателем, расходы на управление объектом, амортизация по нормам, установленным Налоговым кодексом. Капитальный ремонт, увеличивающий стоимость объекта, амортизируется, а не вычитается единовременно. Все расходы должны быть подтверждены первичными документами: договорами, счетами, платёжными документами. Revenue Service при проверке запрашивает полный пакет документов за проверяемый период - отсутствие подтверждения расходов влечёт их исключение из расчёта и доначисление налога.

Аренда жилой недвижимости физическим лицам в Грузии освобождена от налога на добавленную стоимость на основании статьи 168 Налогового кодекса Грузии - независимо от суммы арендного дохода и статуса арендодателя. Аренда коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговые площади) юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям облагается НДС по ставке 18% при превышении порога оборота 100 000 лари в год. Если арендодатель сдаёт одновременно жилые и коммерческие объекты через одну шпс, оборот по коммерческой аренде суммируется для целей определения порога регистрации плательщика НДС. Превышение порога обязывает зарегистрироваться в Revenue Service в течение двух рабочих дней - нарушение этого срока влечёт штраф и доначисление НДС за весь период незарегистрированной деятельности.

Прирост стоимости при продаже недвижимости в Грузии облагается подоходным налогом по ставке 20% для физических лиц-резидентов, если объект находился в собственности менее двух лет (статья 82 Налогового кодекса Грузии). При владении объектом свыше двух лет и при условии, что объект использовался как основное место жительства, применяется освобождение по статье 83 НК. Для объектов, использовавшихся исключительно в арендных целях, освобождение не применяется вне зависимости от срока владения - прирост стоимости облагается в полном объёме. Для нерезидентов прирост стоимости при продаже грузинской недвижимости облагается налогом у источника по ставке 5%. При продаже объекта, принадлежащего шпс, налогообложение происходит на уровне компании при распределении прибыли. Планирование продажи с учётом срока владения и структуры владения позволяет существенно снизить налоговую нагрузку - разница между сценариями может составлять от 50 000 лари и выше при объектах стоимостью от 500 000 лари.

Налогообложение арендных доходов в Грузии - многоуровневая система, где итоговая нагрузка определяется совокупностью факторов: резидентство арендодателя, тип объекта, структура владения, состав арендаторов и наличие применимых международных соглашений. Ошибки в квалификации режима или пропуск сроков декларирования выявляются Revenue Service в рамках автоматического контроля и влекут доначисления с пенями и штрафами, которые нередко превышают сам налог за несколько лет.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам налогообложения недвижимости: от выбора структуры владения и режима декларирования до представления интересов в спорах с Revenue Service. Мы можем помочь с налоговым аудитом текущей структуры, подготовкой деклараций, применением соглашений об избежании двойного налогообложения и обжалованием доначислений.

Чтобы получить чек-лист налоговых обязательств арендодателя в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Нино Джапаридзе, Партнёр, налоговая практика, info@interlawfirm.ru 09 мая 2026 года