НДС при аренде коммерческой недвижимости в Тбилиси

Налог на добавленную стоимость (დამატებული ღირებულების გადასახადი, НДС) при аренде коммерческой недвижимости в Грузии регулируется статьями 159-230 Налогового кодекса Грузии (საქართველოს საგადასახადო კოდექსი). По состоянию на май 2026 года стандартная ставка НДС составляет 18%, а обязанность регистрации плательщика возникает при превышении порога в 100 000 лари облагаемого оборота за любые 12 последовательных месяцев. Для арендодателей коммерческих площадей в Тбилиси это означает, что даже один объект с ежемесячной арендной платой от 8 400 лари автоматически создаёт налоговые обязательства.

Вопрос НДС при коммерческой аренде в Грузии остаётся одним из наиболее частых источников споров со Службой доходов (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service): арендодатели недооценивают порог, арендаторы теряют право на вычет из-за ошибок контрагента, а иностранные арендодатели не учитывают механизм обратного начисления. Статья разбирает: кто обязан регистрироваться, как рассчитывается и уплачивается НДС, какие вычеты доступны арендатору, какие ошибки приводят к доначислениям и как выстроить защиту при налоговой проверке.

Обязанность регистрации плательщика НДС в Грузии возникает в момент, когда совокупный облагаемый оборот арендодателя превышает 100 000 лари за любые 12 последовательных месяцев - это установлено статьёй 163 Налогового кодекса Грузии. Регистрацию необходимо пройти в Revenue Service через портал rs.ge не позднее двух рабочих дней с момента превышения порога. С первого числа месяца, следующего за регистрацией, арендодатель обязан выставлять НДС-счета-фактуры и уплачивать налог.

Порог в 100 000 лари считается по совокупному облагаемому обороту от всех видов деятельности, а не только от аренды. Если арендодатель одновременно оказывает услуги или продаёт товары, все поступления суммируются. Для владельца нескольких коммерческих объектов в Тбилиси с общей арендной платой 120 000-150 000 лари в год регистрация обязательна вне зависимости от того, оформлена деятельность на физическое лицо или компанию.

Добровольная регистрация до достижения порога разрешена статьёй 163 НК и экономически оправдана, если арендодатель несёт существенные расходы с входящим НДС - например, на ремонт, строительство или оборудование объекта. Добровольный плательщик получает право на вычет входящего налога с первого дня регистрации.

Частая ошибка русскоязычных предпринимателей - расчёт порога по календарному году. В грузинском законодательстве используется скользящий 12-месячный период: если в мае 2025 года накопленный оборот за предыдущие 12 месяцев превысил 100 000 лари, обязанность регистрации возникает в мае, а не с января следующего года.

Неочевидный риск: арендодатель, работающий в режиме Small Business (малый бизнес, ст. 88 НК), освобождён от НДС только до тех пор, пока его оборот не превышает 500 000 лари. При превышении порога в 100 000 лари он обязан зарегистрироваться как плательщик НДС, даже оставаясь в режиме Small Business по налогу на прибыль. Совмещение режимов создаёт дополнительную административную нагрузку, которую многие не учитывают при планировании.

Пропуск срока регистрации влечёт штраф в размере 1 000 лари (ст. 286 НК) и обязанность уплатить НДС за весь период с момента превышения порога - с начислением пени в размере 0,05% за каждый день просрочки. Для арендодателя с годовым оборотом 200 000 лари просрочка регистрации на 6 месяцев означает доначисление около 18 000 лари НДС плюс пени.

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по НДС при аренде коммерческой недвижимости для компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

НДС при аренде коммерческой недвижимости в Грузии начисляется по ставке 18% сверх арендной платы или включается в неё - в зависимости от условий договора. Налоговый период по НДС - календарный месяц; декларация подаётся и налог уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчётным (статья 176 НК). Счёт-фактура НДС выставляется через электронную систему Revenue Service на портале rs.ge в момент оказания услуги или получения предоплаты.

База для начисления НДС - арендная плата без учёта самого НДС. Если договор предусматривает арендную плату в размере 10 000 лари в месяц «плюс НДС», арендодатель выставляет счёт на 11 800 лари (10 000 + 1 800 НДС). Если договор содержит формулировку «включая НДС», налог рассчитывается расчётным методом: 10 000 × 18/118 = 1 525 лари.

Неочевидный риск: коммунальные платежи, которые арендодатель перевыставляет арендатору, также включаются в базу НДС, если арендодатель является плательщиком НДС. Revenue Service квалифицирует перевыставление коммунальных услуг как часть арендной услуги, а не как транзитный платёж. Это расходится с практикой, привычной предпринимателям из России, где перевыставление коммунальных услуг при определённых условиях выводится из-под НДС.

Если арендная плата номинирована в иностранной валюте (USD, EUR), пересчёт в лари для целей НДС производится по официальному курсу Национального банка Грузии на дату выставления счёта-фактуры (ст. 168 НК). Колебания курса создают расхождения между суммой, полученной арендодателем, и суммой, отражённой в декларации.

Компании из Тбилиси (лето 2024) помогли урегулировать спор с Revenue Service по результатам камеральной проверки арендных операций. Служба доходов доначислила НДС на коммунальные платежи, перевыставленные арендаторам за два года, - первоначальная сумма требования составила свыше 40 000 лари. После подготовки правовой позиции и представления документов, подтверждающих транзитный характер части платежей, итоговое доначисление было сокращено до 9 000 лари.

Что подготовить арендодателю для корректного учёта НДС:

• Договоры аренды с явным указанием: «арендная плата составляет X лари, НДС - Y лари» или «X лари, включая НДС»
• Реестр выставленных НДС-счетов-фактур через rs.ge за каждый отчётный период
• Документы, подтверждающие расходы с входящим НДС (ремонт, оборудование, управляющая компания)
• Расчёт базы НДС по коммунальным платежам с разбивкой: транзит vs. собственные услуги
• Выписки по расчётному счёту с привязкой к конкретным арендным периодам

Описанный порядок применим к стандартным арендным операциям. Структура конкретного договора, наличие смешанных платежей и режим налогообложения арендодателя могут изменить порядок расчёта.

Арендатор - плательщик НДС вправе принять к вычету входящий НДС, уплаченный арендодателю, при условии что арендуемое помещение используется в облагаемой НДС деятельности и арендодатель выставил корректную НДС-счёт-фактуру через систему rs.ge (статья 180 НК). Вычет отражается в декларации за тот период, в котором получена счёт-фактура. Право на вычет не переносится автоматически - пропущенный период требует подачи уточнённой декларации.

Условия для вычета входящего НДС у арендатора:

• Арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС в Revenue Service
• Счёт-фактура выставлена через электронную систему rs.ge (бумажные счета не принимаются)
• Помещение используется исключительно или преимущественно в деятельности, облагаемой НДС
• Арендатор сам является зарегистрированным плательщиком НДС

Если арендатор ведёт смешанную деятельность - частично облагаемую НДС, частично освобождённую - вычет входящего НДС по аренде рассчитывается пропорционально (ст. 181 НК). Пропорция определяется как отношение облагаемого оборота к совокупному обороту за налоговый период. Для компаний, совмещающих, например, торговлю и финансовые услуги, это создаёт ежемесячную расчётную нагрузку.

В отличие от российской практики, в Грузии нет понятия «счёт-фактура на бумажном носителе» - все НДС-документы существуют только в электронной форме в системе Revenue Service. Арендатор, получивший от арендодателя бумажный документ с выделенным НДС, не имеет права на вычет: такой документ не является счётом-фактурой по грузинскому законодательству.

Типичная ошибка: арендатор принимает к вычету НДС по аренде, не проверив статус арендодателя в реестре плательщиков НДС на rs.ge. Если арендодатель не зарегистрирован или утратил статус плательщика, вычет будет снят при проверке с доначислением налога и пени.

Если арендодатель коммерческой недвижимости в Грузии является нерезидентом и не зарегистрирован как плательщик НДС в Revenue Service, арендатор - резидент Грузии обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДС по механизму обратного начисления (reverse charge) на основании статьи 161 Налогового кодекса Грузии. Ставка та же - 18%; налог уплачивается в бюджет не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчётным.

Механизм обратного начисления применяется, когда одновременно выполнены два условия: арендодатель не имеет постоянного представительства в Грузии и не зарегистрирован в Revenue Service. Если иностранная компания зарегистрировала в Грузии дочернее общество или филиал, который является арендодателем, обратное начисление не применяется - НДС исчисляет и уплачивает сама грузинская структура.

Арендатор, применивший обратное начисление, вправе одновременно принять уплаченный НДС к вычету - при условии что сам является плательщиком НДС и использует помещение в облагаемой деятельности. Таким образом, для большинства компаний обратное начисление является «нулевым» по денежному потоку, но создаёт обязательную отчётную нагрузку.

Неочевидный риск: многие арендаторы не применяют обратное начисление, полагая, что НДС - это обязанность арендодателя. Revenue Service при проверке доначисляет налог арендатору за весь период аренды у нерезидента, включая пени. Для компании с ежемесячной арендной платой 15 000 лари просрочка применения обратного начисления на 2 года означает доначисление около 64 800 лари НДС плюс пени.

Компании из Кутаиси (осень 2025) помогли урегулировать доначисление НДС по механизму обратного начисления за аренду склада у кипрской компании. Revenue Service доначислила налог за 18 месяцев - сумма требования превысила 55 000 лари. После анализа структуры владения и подтверждения наличия постоянного представительства арендодателя в Грузии удалось полностью снять доначисление.

Чтобы получить чек-лист комплаенс-требований по НДС при аренде у иностранного арендодателя для компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Описанная ситуация с обратным начислением - одна из наиболее технически сложных в практике НДС при аренде. Ошибка в квалификации статуса арендодателя влечёт доначисление, которое трудно оспорить без детального анализа корпоративной структуры.

Налоговые последствия аренды коммерческой недвижимости в Грузии существенно различаются в зависимости от организационно-правовой формы, налогового режима и характера деятельности арендатора и арендодателя. Три типовых сценария охватывают большинство ситуаций, с которыми сталкивается бизнес в Тбилиси.

Сценарий 1: Арендодатель - физическое лицо или ИП в режиме Small Business. Если годовой оборот не превышает 100 000 лари, арендодатель не является плательщиком НДС. Арендатор не получает вычета. При превышении порога арендодатель обязан зарегистрироваться и начать выставлять НДС-счета-фактуры. Договор аренды, заключённый до регистрации, не освобождает от обязанности начислять НДС с момента регистрации - условия договора необходимо пересмотреть.

Сценарий 2: Арендодатель - грузинская компания (шпс/სს), плательщик НДС. Стандартная ситуация для коммерческой аренды в Тбилиси. Арендодатель начисляет НДС 18%, выставляет электронную счёт-фактуру через rs.ge, уплачивает налог до 15-го числа следующего месяца. Арендатор - плательщик НДС принимает налог к вычету. Арендатор - неплательщик НДС несёт НДС как часть стоимости аренды без права вычета.

Сценарий 3: Арендодатель - нерезидент без регистрации в Revenue Service. Арендатор применяет обратное начисление по ст. 161 НК. Если арендатор является плательщиком НДС и использует помещение в облагаемой деятельности, налоговая нагрузка нулевая (начислил и принял к вычету). Если арендатор не является плательщиком НДС - он уплачивает НДС в бюджет без права вычета, что увеличивает реальную стоимость аренды на 18%.

Матрица решений для арендатора: если арендодатель - резидент-плательщик НДС, проверить статус на rs.ge и получить электронную счёт-фактуру; срок вычета - текущий период; риск - утрата вычета при ошибке в счёте. Если арендодатель - нерезидент, применить обратное начисление; срок уплаты - до 15-го числа следующего месяца; риск - доначисление за весь период при неприменении механизма. Если арендодатель - резидент, не плательщик НДС, вычет недоступен; стоимость аренды - без НДС; риск - переплата, если арендодатель обязан был зарегистрироваться.

Для компаний в режиме Virtual Zone (VZ) аренда офиса в Тбилиси создаёт дополнительный вопрос: входящий НДС по аренде принимается к вычету только в части, относящейся к облагаемой деятельности. Если VZ-компания оказывает услуги исключительно за пределами Грузии (экспорт IT-услуг), её деятельность облагается НДС по нулевой ставке - и входящий НДС по аренде подлежит возврату из бюджета, а не вычету из исходящего налога. Процедура возврата НДС регулируется ст. 186 НК и занимает до 30 рабочих дней.

Направления практики по теме

• Налоговые споры - сопровождение проверок Revenue Service, обжалование доначислений, представление интересов в суде
• Недвижимость - структурирование сделок аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости в Грузии
• Финтех и налоговые режимы - оптимизация налоговой структуры для IT-компаний и финтех-бизнеса в Грузии

Арендодатель - физическое лицо в Грузии обязан зарегистрироваться как плательщик НДС и начислять налог по ставке 18%, если его совокупный облагаемый оборот за любые 12 последовательных месяцев превысил 100 000 лари - это установлено статьёй 163 Налогового кодекса Грузии. До достижения порога физическое лицо НДС не уплачивает и счета-фактуры не выставляет. Регистрацию необходимо пройти в Revenue Service через портал rs.ge в течение двух рабочих дней с момента превышения. Пропуск срока влечёт штраф 1 000 лари и обязанность уплатить НДС за весь период с момента превышения порога с начислением пени 0,05% в день. Для арендодателя одного офиса площадью 200 кв. м в центре Тбилиси с арендной платой 9 000 лари в месяц порог будет превышен примерно через 11 месяцев - момент регистрации необходимо отслеживать заранее.

Арендатор теряет право на вычет входящего НДС по аренде коммерческой недвижимости в Грузии в трёх основных случаях: арендодатель не зарегистрирован как плательщик НДС в Revenue Service, счёт-фактура выставлена не через электронную систему rs.ge, или арендуемое помещение используется в деятельности, освобождённой от НДС. Статья 180 Налогового кодекса Грузии прямо устанавливает, что вычет возможен только при наличии корректной электронной счёт-фактуры от зарегистрированного плательщика. Проверить статус арендодателя можно на портале rs.ge в реестре плательщиков НДС - это занимает менее минуты и должно стать стандартной процедурой при заключении договора аренды. Снятие вычета при проверке Revenue Service означает доначисление всей суммы НДС, ранее принятой к вычету, плюс пени за каждый день просрочки.

Если договор аренды коммерческой недвижимости в Грузии номинирован в иностранной валюте, НДС рассчитывается и уплачивается в лари по официальному курсу Национального банка Грузии на дату выставления счёта-фактуры - это предусмотрено статьёй 168 Налогового кодекса Грузии. Арендодатель выставляет электронную счёт-фактуру в лари, даже если фактический платёж поступает в валюте. При укреплении лари относительно доллара сумма НДС в лари уменьшается; при ослаблении - увеличивается. Это создаёт расхождение между фактически полученной суммой в лари и суммой НДС в декларации, которое необходимо корректно отражать в учёте. Revenue Service при проверке сопоставляет данные декларации с банковскими выписками - расхождения без документального объяснения курсовых разниц становятся основанием для запроса пояснений.

Revenue Service Грузии проверяет НДС-обязательства арендодателей коммерческой недвижимости преимущественно в рамках камеральных проверок на основании статьи 269 Налогового кодекса Грузии, сопоставляя данные деклараций с информацией из системы электронных счетов-фактур rs.ge, банковскими выписками и данными Национального агентства публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) о зарегистрированных объектах недвижимости. Срок камеральной проверки составляет до трёх месяцев с возможностью продления до девяти месяцев. Типичный триггер проверки - расхождение между данными о зарегистрированных объектах в NAPR и отсутствием НДС-деклараций или деклараций с нулевыми показателями. Для арендодателей, владеющих несколькими объектами в Тбилиси, Revenue Service автоматически сопоставляет данные реестра с налоговой отчётностью - это означает, что «незаметно» не зарегистрироваться как плательщик НДС при обороте выше порога практически невозможно.

Законное избежание НДС при аренде коммерческой недвижимости в Грузии возможно только при условии, что совокупный облагаемый оборот арендодателя не превышает 100 000 лари за 12 месяцев - в этом случае регистрация не требуется и НДС не начисляется на основании статьи 163 Налогового кодекса Грузии. Дробление бизнеса между несколькими лицами с целью удержания оборота ниже порога Revenue Service квалифицирует как схему уклонения от уплаты налогов - практика грузинских судов по таким делам устойчива. Для арендодателей с оборотом выше порога единственный законный инструмент снижения НДС-нагрузки - максимизация вычетов входящего НДС по расходам, связанным с объектом (ремонт, управление, коммунальные услуги с НДС). Для арендаторов, не являющихся плательщиками НДС, оптимизация возможна через выбор арендодателя, не являющегося плательщиком НДС, - но это ограничивает выбор объектов и может повлиять на качество и условия аренды.

НДС при аренде коммерческой недвижимости в Тбилиси - это не только вопрос соблюдения формальных требований, но и инструмент управления денежным потоком. Арендодатель, своевременно зарегистрировавшийся и корректно выставляющий счета-фактуры, создаёт арендатору-плательщику НДС реальную ценность в виде права на вычет. Арендатор, проверяющий статус контрагента и правильно применяющий механизм обратного начисления, защищает себя от доначислений. Ошибки на любом из этих этапов накапливаются и проявляются при проверке Revenue Service - как правило, за несколько лет сразу.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам НДС при аренде коммерческой недвижимости: регистрация плательщиков, структурирование договоров, сопровождение проверок Revenue Service и обжалование доначислений в административном и судебном порядке.

Чтобы получить чек-лист НДС-обязательств при аренде коммерческой недвижимости в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Нино Джапаридзе, Партнёр, налоговая практика, info@interlawfirm.ru 12 мая 2026 года