Как работает обращение взыскания на заложенное имущество в Грузии (часть 2)

Обращение взыскания на заложенное имущество (გირავნობის/იპოთეკის საგნის რეალიზაცია) в Грузии регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი), статьями 255-286, а также Законом об исполнительном производстве. По состоянию на май 2026 года грузинское законодательство предусматривает два самостоятельных пути реализации залога: судебный и внесудебный. Выбор пути определяет сроки от 3 недель до 12 месяцев и существенно влияет на итоговую сумму, которую получит кредитор.

Эта статья - продолжение разбора залогового права Грузии. Часть 2 охватывает: пошаговый порядок обращения взыскания, различия между судебным и внесудебным способами, права залогодателя на каждом этапе, типичные ошибки кредиторов и стратегии защиты для владельцев активов.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при обращении взыскания на залог в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Грузинское законодательство позволяет кредитору обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд - при условии, что такой порядок прямо предусмотрен договором залога (статья 268 Гражданского кодекса). Внесудебный порядок применим к движимому имуществу и недвижимости, если стороны согласовали его в договоре и залог зарегистрирован в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR). Судебный порядок обязателен, если договор не содержит внесудебной оговорки, залогодатель оспаривает основание взыскания или имущество обременено правами третьих лиц.

Ключевое различие на практике - скорость и стоимость. Внесудебная процедура при отсутствии споров занимает от 3 до 6 недель. Судебный путь через Городской суд Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო) или суд по месту нахождения имущества - от 4 до 12 месяцев с учётом апелляции. Госпошлина при судебном взыскании рассчитывается от суммы требования и составляет, как правило, от 1 до 3 процентов от цены иска.

Частая ошибка владельцев активов из числа иностранных инвесторов - предположение, что внесудебный порядок в Грузии аналогичен российскому. В отличие от российского права, где внесудебная реализация залога требует нотариального удостоверения соглашения, в Грузии достаточно регистрации залога в NAPR и письменного уведомления залогодателя. Это ускоряет процедуру, но одновременно сокращает окно для защиты.

Независимо от выбранного порядка, кредитор обязан выполнить ряд предварительных шагов. Пропуск любого из них даёт залогодателю основание для оспаривания процедуры в суде.

Чек-лист для кредитора перед началом взыскания:

• Убедиться, что залог зарегистрирован в NAPR и запись актуальна - проверить через napr.gov.ge
• Подтвердить наступление основания взыскания: просрочка платежа, нарушение условий договора (конкретная норма договора и статья 255 Гражданского кодекса)
• Направить залогодателю письменное уведомление о намерении обратить взыскание - срок ответа по закону составляет 10 дней
• Получить актуальную выписку из реестра NAPR об отсутствии или наличии иных обременений
• Определить рыночную стоимость предмета залога (независимая оценка или договорная цена реализации)

Неочевидный риск для кредитора: если в реестре NAPR зарегистрированы последующие залоги или арест имущества, реализация без учёта приоритета требований приведёт к оспариванию торгов. Статья 279 Гражданского кодекса устанавливает очерёдность удовлетворения требований залоговых кредиторов по дате регистрации.

Внесудебная реализация заложенного имущества в Грузии осуществляется через публичные торги, организуемые уполномоченным лицом - как правило, нотариусом или специализированной организацией, указанной в договоре залога. Процедура регулируется статьями 268-275 Гражданского кодекса и занимает от 3 до 6 недель при отсутствии споров. Начальная цена реализации устанавливается по соглашению сторон или по результатам независимой оценки.

Пошаговый порядок внесудебной реализации:

1. Кредитор направляет залогодателю письменное уведомление о начале процедуры взыскания с указанием суммы долга и предмета залога. Уведомление вручается лично или направляется заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
2. Залогодатель вправе в течение 10 дней с момента получения уведомления погасить задолженность в полном объёме и прекратить процедуру (статья 270 Гражданского кодекса).
3. По истечении 10-дневного срока кредитор публикует объявление о торгах. Публикация осуществляется в официальном издании и на электронной площадке не менее чем за 15 дней до даты торгов.
4. Торги проводятся в назначенную дату. Победитель торгов обязан внести полную сумму в течение 5 рабочих дней. Право собственности переходит к покупателю после регистрации в NAPR.
5. Из вырученной суммы последовательно погашаются: расходы на реализацию, требования залогового кредитора, требования последующих залогодержателей. Остаток передаётся залогодателю.

Компании из Тбилиси (осень 2025) удалось защитить право на остаток от реализации заложенной коммерческой недвижимости. Кредитор провёл торги с нарушением срока публикации объявления - вместо 15 дней прошло 9. Суд признал торги недействительными, имущество было реализовано повторно по более высокой цене, и залогодатель получил свыше 40 000 лари сверх суммы долга.

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по внесудебной реализации залога для компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Внесудебная процедура выглядит прямолинейной на бумаге, но каждый шаг содержит точки, в которых ошибка одной стороны становится инструментом защиты другой. Оценить, на каком этапе находится ваша ситуация и есть ли основания для оспаривания или ускорения процедуры, можно только с учётом конкретных условий договора и записей в реестре.

Судебное обращение взыскания на залог в Грузии инициируется подачей иска в районный или городской суд по месту нахождения имущества. Суд выносит решение об обращении взыскания и устанавливает начальную цену реализации. Исполнение решения осуществляется через Национальное бюро исполнения (Национальное бюро исполнения, НБИ) в порядке, предусмотренном Законом об исполнительном производстве. Общий срок от подачи иска до завершения торгов составляет от 6 до 12 месяцев.

Судебный путь обязателен в трёх ситуациях: договор залога не содержит внесудебной оговорки; залогодатель оспаривает сумму долга или основание взыскания; предмет залога является единственным жильём физического лица (статья 268, часть 3 Гражданского кодекса).

На практике важно учитывать, что грузинские суды при рассмотрении дел об обращении взыскания активно проверяют соразмерность требования кредитора стоимости заложенного имущества. Если рыночная стоимость залога существенно превышает сумму долга, суд вправе установить начальную цену реализации выше договорной - это защищает интересы залогодателя. Многие кредиторы недооценивают этот механизм и закладывают в расчёты заниженную стоимость имущества.

Триггер для немедленных действий: если кредитор подал иск об обращении взыскания, а залогодатель не заявил ходатайство об обеспечительных мерах в течение первых 5 рабочих дней, суд может наложить арест на имущество по заявлению кредитора - и тогда распоряжение активом станет невозможным до вынесения решения.

Залогодатель в Грузии сохраняет ряд процессуальных и материальных прав на каждом этапе взыскания - как при внесудебном, так и при судебном порядке. Право на погашение долга и прекращение процедуры действует вплоть до момента проведения торгов (статья 270 Гражданского кодекса). Право на оспаривание торгов - в течение 3 месяцев с момента их проведения при наличии процессуальных нарушений.

Ключевые права залогодателя:

• Погасить задолженность в полном объёме до момента проведения торгов и прекратить процедуру взыскания
• Оспорить оценку предмета залога, если она занижена относительно рыночной стоимости
• Требовать соблюдения сроков публикации и уведомления - нарушение влечёт недействительность торгов
• Получить остаток от реализации после погашения всех обеспеченных требований
• При судебном порядке - заявить встречные требования и ходатайствовать об отсрочке исполнения

В Батуми (зима 2024) залогодателю удалось добиться отсрочки исполнения решения об обращении взыскания на коммерческую недвижимость на 4 месяца. За этот период был привлечён покупатель, имущество реализовано по рыночной цене - около 180 000 лари, что позволило погасить долг свыше 90 000 лари и сохранить остаток. Без своевременного ходатайства об отсрочке имущество ушло бы на торгах по начальной цене, близкой к сумме долга.

Направления практики по теме

• Коммерческие споры и взыскание - представление интересов кредиторов и должников в судах Грузии, оспаривание торгов
• Защита активов - структурирование владения, снижение рисков обращения взыскания на активы в Грузии
• Банкротство и реабилитация - защита интересов залоговых кредиторов и должников в процедурах несостоятельности

Срок обращения взыскания на заложенное имущество в Грузии зависит от выбранного порядка: внесудебная процедура занимает от 3 до 6 недель, судебная - от 6 до 12 месяцев с учётом апелляции. Внесудебный порядок применим только при наличии соответствующей оговорки в договоре залога и регистрации залога в NAPR. Судебный путь через Городской суд Тбилиси или суд по месту нахождения имущества предполагает подачу иска, рассмотрение дела и последующее исполнение через Национальное бюро исполнения. На практике большинство споров о залоге недвижимости в Грузии разрешается в судебном порядке - договоры с внесудебной оговоркой встречаются реже, чем принято считать.

Залогодатель вправе остановить торги по реализации заложенного имущества в Грузии, погасив задолженность в полном объёме до момента их проведения - это право закреплено статьёй 270 Гражданского кодекса Грузии. Помимо этого, суд вправе приостановить торги по ходатайству залогодателя при наличии процессуальных нарушений со стороны кредитора: несоблюдение срока уведомления (менее 10 дней), нарушение срока публикации объявления о торгах (менее 15 дней), проведение торгов без регистрации залога в NAPR. Ходатайство о приостановлении подаётся в суд по месту нахождения имущества. Срок рассмотрения - до 5 рабочих дней. Промедление с подачей ходатайства лишает залогодателя возможности защиты: после завершения торгов и регистрации перехода права в NAPR оспорить сделку значительно сложнее.

Обращение взыскания на залог в Грузии принципиально отличается от российского порядка по трём параметрам. Первое: в Грузии внесудебная реализация не требует нотариального удостоверения соглашения - достаточно регистрации залога в NAPR и письменного уведомления залогодателя, тогда как в России внесудебный порядок для недвижимости требует нотариально удостоверенного соглашения. Второе: грузинское законодательство устанавливает минимальный срок уведомления в 10 дней и срок публикации в 15 дней - нарушение любого из них влечёт недействительность торгов, что является более жёстким процессуальным требованием, чем в российской практике. Третье: в Грузии отсутствует институт оставления предмета залога за кредитором по начальной цене при несостоявшихся торгах в том виде, в каком он существует в российском праве, - повторные торги назначаются с обязательным снижением начальной цены на 10 процентов.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам залогового права, обращения взыскания и защиты активов. Мы можем помочь с оценкой оснований для взыскания или оспаривания, подготовкой процессуальных документов, представлением интересов на торгах и в судах Грузии.

Обращение взыскания на залог в Грузии - процедура с чёткими сроками и формальными требованиями, нарушение которых одной стороной становится инструментом защиты другой. Кредитору важно соблюсти каждый шаг; залогодателю - отслеживать соблюдение процедуры с первого уведомления.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при обращении взыскания на залог в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Давид Чхеидзе, Старший юрист, судебная практика, info@interlawfirm.ru 15 мая 2026 года