Покупка недвижимости в Батуми иностранцем: правовые риски и защита активов

Право собственности на недвижимость в Грузии (უძრავი ქონების საკუთრების უფლება) регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი), прежде всего статьями 183-185 и 312-340, а также Законом о публичном реестре 2009 года. По состоянию на май 2026 года иностранные физические и юридические лица вправе приобретать объекты в Батуми без ограничений по гражданству - за исключением сельскохозяйственных земель, оборот которых для иностранцев запрещён статьёй 1 Закона Грузии «Об иностранцах и лицах без гражданства» в части земельных отношений. Батуми остаётся одним из трёх наиболее активных рынков страны: по данным Национального агентства публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR), в Аджарии ежегодно регистрируется свыше 12 000 сделок с объектами.

Статья разбирает: правовую процедуру сделки и проверку объекта через NAPR, скрытые риски при покупке апартаментов и коммерческих объектов, налоговую нагрузку при владении и продаже, структуры защиты активов через грузинские юрлица и свободные индустриальные зоны, а также стратегии для инвесторов с разным горизонтом.

Проверка объекта через Национальное агентство публичного реестра - обязательный первый шаг перед любой сделкой с недвижимостью в Грузии. Выписка из реестра (napr.gov.ge) предоставляется в течение одного рабочего дня и содержит данные о собственнике, обременениях, ипотеках и арестах. Стоимость стандартной выписки - 5 лари, ускоренной (в течение часа) - 15 лари. Без актуальной выписки покупатель не видит реального правового статуса объекта.

Выписка из NAPR показывает три ключевых параметра: кто является зарегистрированным собственником, наложены ли на объект ипотека или арест, и соответствует ли площадь объекта данным технической документации. Однако выписка не раскрывает историю перехода прав - для этого запрашивается архивная справка, которая стоит от 20 лари и готовится до 5 рабочих дней.

На практике важно учитывать, что в Батуми значительная часть объектов в апарт-отелях продаётся на стадии строительства по предварительным договорам (ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება). Такие договоры не регистрируются в NAPR автоматически - регистрация производится только по заявлению сторон. Частая ошибка инвесторов из России и Украины - оплата по предварительному договору без регистрации обременения в пользу покупателя. В результате застройщик сохраняет возможность повторно продать или заложить тот же объект.

Неочевидный риск: в Аджарии часть объектов имеет статус «самовольной постройки» (თვითნებური მშენებლობა) - здания возведены без разрешения или с нарушением проекта. Легализация таких объектов регулируется специальным законодательством Аджарской автономной республики и может занять от 6 месяцев до нескольких лет. Покупатель, не проверивший разрешительную документацию, приобретает объект с неустранимым правовым дефектом.

Что подготовить перед проверкой объекта:

• Кадастровый номер объекта (указан в объявлении или предоставляется продавцом)
• Актуальная выписка из NAPR (заказать самостоятельно на napr.gov.ge или через юриста)
• Архивная справка о переходах права собственности за последние 5 лет
• Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию (для объектов после 2014 года)
• Технический паспорт объекта с актуальными данными о площади

Чтобы получить чек-лист due diligence объекта в Батуми для инвестора, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Правовая проверка по выписке из NAPR - необходимый, но недостаточный минимум. Реальная картина рисков складывается из анализа истории объекта, разрешительной документации и договорной конструкции. Ошибка на этапе проверки не исправляется после регистрации перехода права.

Налоговая нагрузка при владении недвижимостью в Грузии для иностранного физического лица складывается из налога на имущество и налога на прирост капитала при продаже. Налог на имущество (статья 201 Налогового кодекса Грузии) для физических лиц с доходом свыше 40 000 лари в год составляет до 1% от рыночной стоимости объекта ежегодно. Налог на прирост капитала при продаже - 5% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения (статья 82 НК).

Для нерезидентов Грузии налог на прирост капитала удерживается у источника: покупатель обязан удержать 5% от суммы сделки и перечислить в Службу доходов (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service), если продавец является нерезидентом. На практике это означает, что иностранный продавец получает на руки сумму за вычетом налога - если только не доказал через Revenue Service, что прирост капитала меньше 5% от цены продажи.

Важно: если объект принадлежал физическому лицу более двух лет и использовался как основное место жительства, прирост капитала при продаже освобождается от налога (статья 82 НК). Для инвестора-нерезидента, который не проживает в Грузии, эта льгота, как правило, недоступна.

В отличие от России, в Грузии нет прогрессивной шкалы налога на доходы физических лиц от продажи недвижимости - ставка фиксирована. Однако грузинское законодательство не предусматривает автоматического зачёта налогов, уплаченных в Грузии, в счёт налоговых обязательств в стране резидентства покупателя. Инвестор из России или Украины должен отдельно проверить применимость соглашения об избежании двойного налогообложения.

Доход от сдачи объекта в аренду облагается по ставке 20% НДФЛ для физических лиц-нерезидентов (статья 134 НК), если иное не предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения. Регистрация в качестве малого бизнеса (статус «малый бизнес» по статье 88 НК) снижает ставку до 1% с оборота, но доступна только для индивидуальных предпринимателей-резидентов Грузии с оборотом до 500 000 лари в год.

Компании из Тбилиси (зима 2024) помогли структурировать владение тремя апартаментами в Батуми через грузинское шпс: вместо 20% НДФЛ с арендного дохода как физического лица клиент перешёл на корпоративный налог по эстонской модели - 15% только при распределении прибыли. Экономия на горизонте трёх лет составила свыше 45 000 лари.

Чтобы получить чек-лист налоговой оптимизации при владении объектами в Грузии для инвестора, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Выбор структуры владения объектом в Батуми определяет налоговую нагрузку, порядок наследования и уровень защиты от требований кредиторов. Грузинское законодательство допускает три основных варианта: прямое владение физическим лицом, владение через грузинское шпс (შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, LLC) и владение через компанию в свободной индустриальной зоне (FIZ). Каждый вариант имеет разный профиль рисков и затрат.

Прямое владение физическим лицом - наиболее простой вариант. Регистрация в NAPR занимает 1-4 рабочих дня (стандартная процедура - 4 дня, ускоренная - 1 день, госпошлина 50 и 200 лари соответственно). Минусы: 20% НДФЛ с арендного дохода для нерезидента, отсутствие корпоративного щита при требованиях кредиторов, сложности с наследованием для иностранных наследников.

Владение через грузинское шпс даёт корпоративный щит: личные активы учредителя не отвечают по долгам компании. Арендный доход облагается корпоративным налогом по эстонской модели - 15% только при распределении прибыли (статья 97 НК). Регистрация шпс через NAPR занимает 1 рабочий день, госпошлина - 100 лари (стандартная) или 200 лари (ускоренная, в течение часа). Минимального уставного капитала нет. Дополнительные затраты: бухгалтерское сопровождение от 200-400 лари в месяц, ежегодная отчётность в Revenue Service.

Владение через FIZ-компанию (свободная индустриальная зона) актуально для инвесторов, которые планируют перепродажу объектов или международные транзакции. FIZ-компании освобождены от НДС и корпоративного налога на доходы от разрешённой деятельности, однако операции с недвижимостью вне зоны FIZ могут не подпадать под льготный режим - это требует отдельного анализа.

Для инвесторов с несколькими объектами в Батуми оптимальной является холдинговая структура: грузинское шпс как держатель активов + отдельное операционное шпс для арендного бизнеса. Такая структура разделяет активы и операционные риски, упрощает продажу отдельных объектов через продажу доли в шпс (что может снизить налоговую нагрузку по сравнению с прямой продажей объекта).

Неочевидный риск при продаже доли в шпс: если основным активом компании является недвижимость в Грузии, Revenue Service вправе переквалифицировать сделку по продаже доли как сделку с недвижимостью и применить соответствующий налоговый режим. Позиция Revenue Service по этому вопросу неоднородна, и исход зависит от конкретных обстоятельств структуры.

Инвестору из Кутаиси (лето 2025) помогли реструктурировать владение коммерческим объектом в Батуми стоимостью свыше 300 000 USD: перевод объекта с физического лица на грузинское шпс позволил снизить налоговую нагрузку при планируемой продаже через 3 года приблизительно на 60 000 лари и одновременно защитить актив от требований по личным обязательствам учредителя.

Покупка апартаментов на стадии строительства в Батуми регулируется общими нормами Гражданского кодекса Грузии о предварительном договоре (статьи 327-329 ГК) и договоре купли-продажи (статьи 477-509 ГК). Специального закона о долевом строительстве, аналогичного российскому 214-ФЗ, в Грузии нет. Это означает, что покупатель апартаментов «на котловане» защищён значительно слабее, чем в России.

Основные риски при покупке на стадии строительства:

• Отсутствие обязательного эскроу-счёта: деньги покупателя поступают напрямую застройщику без гарантий возврата при банкротстве
• Предварительный договор не регистрируется в NAPR автоматически - без регистрации обременения застройщик может заложить объект банку
• Сроки сдачи в грузинских договорах, как правило, не содержат штрафных санкций за просрочку, сопоставимых с российскими нормами
• Описание объекта в договоре часто не совпадает с финальной планировкой - изменения застройщик вправе вносить в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором
• Управляющая компания апарт-отеля назначается застройщиком без согласования с покупателями

Риск: пропуск регистрации обременения в пользу покупателя в NAPR на этапе предварительного договора означает, что при банкротстве застройщика покупатель становится необеспеченным кредитором. В реестре кредиторов при банкротстве (процедура реабилитации по Закону Грузии о реабилитации и банкротстве 2020 года) необеспеченные кредиторы получают удовлетворение в последнюю очередь.

Для минимизации рисков при покупке на стадии строительства применяются три инструмента: регистрация обременения в NAPR на основании предварительного договора (стоимость регистрации - 50-200 лари), включение в договор условия об эскроу или банковской гарантии застройщика, а также детальная проверка разрешительной документации застройщика и его финансового положения до подписания.

В отличие от России, в Грузии нет государственного фонда защиты дольщиков. Единственная защита покупателя - грамотно составленный договор и зарегистрированное обременение.

Направления практики по теме

• Сопровождение сделок с недвижимостью в Грузии - due diligence, договор, регистрация в NAPR
• Защита активов и структурирование владения - шпс, холдинговые структуры, FIZ
• Корпоративные споры и защита инвестора - споры с застройщиком, банкротство контрагента

Иностранное физическое или юридическое лицо вправе приобрести в Батуми земельный участок несельскохозяйственного назначения без ограничений. Покупка сельскохозяйственных земель иностранцами запрещена статьёй 1 Закона Грузии «О праве собственности иностранцев на сельскохозяйственные земли» 2017 года. Батуми является городской территорией, и большинство объектов здесь относятся к несельскохозяйственным землям. Однако часть участков на периферии Аджарии имеет сельскохозяйственный статус - его необходимо проверять по выписке из NAPR до подписания договора. Нарушение запрета влечёт признание сделки недействительной и возврат объекта без компенсации покупателю.

Регистрация перехода права собственности в Национальном агентстве публичного реестра Грузии занимает один рабочий день при ускоренной процедуре (госпошлина 200 лари) и четыре рабочих дня при стандартной (госпошлина 50 лари). Документы подаются в территориальный офис NAPR в Батуми или через нотариуса. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости в Грузии обязательно - нотариус самостоятельно направляет документы в NAPR в электронном виде. Стоимость нотариального удостоверения зависит от суммы сделки и составляет от 150 до 500 лари для типовых объектов. Без нотариального удостоверения переход права не регистрируется.

Наиболее надёжный инструмент защиты объекта в Батуми от требований кредиторов - перевод актива на грузинское шпс до возникновения требований. Статья 54 Гражданского кодекса Грузии позволяет оспорить сделку по передаче актива, если она совершена с целью причинения вреда кредиторам, - поэтому реструктуризация эффективна только до возникновения спора или требования. Шпс как самостоятельное юридическое лицо несёт ответственность по своим обязательствам только в пределах имущества компании: личные долги учредителя не затрагивают активы шпс, и наоборот. Дополнительный инструмент - залог объекта в пользу аффилированного лица, который создаёт приоритетное обременение в реестре NAPR. Оба инструмента требуют юридического сопровождения: неправильно оформленная структура не обеспечивает защиту и может быть оспорена.

Наследование недвижимости в Грузии регулируется статьями 1306-1512 Гражданского кодекса Грузии. Иностранный наследник вправе принять наследство и зарегистрировать право собственности через NAPR. Срок принятия наследства - шесть месяцев с момента открытия наследства (статья 1423 ГК). Нотариус в Грузии выдаёт свидетельство о праве на наследство, которое является основанием для регистрации. Если наследник является гражданином страны, с которой у Грузии нет соглашения о правовой помощи, процедура усложняется: потребуется апостиль на иностранные документы и их нотариально заверенный перевод на грузинский язык. Владение через грузинское шпс упрощает наследование: наследуется доля в компании, а не объект напрямую, что снижает транзакционные издержки.

Нерезидент Грузии при продаже объекта в Батуми уплачивает налог на прирост капитала по ставке пять процентов от разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения - на основании статьи 82 Налогового кодекса Грузии. Если документы о цене приобретения отсутствуют, налог исчисляется с полной суммы продажи. Покупатель обязан удержать налог у источника и перечислить в Revenue Service в течение пятнадцати дней после сделки. Льгота по освобождению от налога при владении более двух лет и использовании как основного жилья для нерезидентов, как правило, недоступна. При владении через грузинское шпс налог при продаже объекта составляет пятнадцать процентов корпоративного налога, но только при распределении прибыли учредителю - это может быть выгоднее при реинвестировании средств.

Покупка объекта в Батуми без правовой проверки и продуманной структуры владения - это не упрощение процедуры, а перенос рисков на более поздний этап. Скрытые обременения, налоговые последствия при продаже и уязвимость активов перед требованиями кредиторов проявляются не в момент сделки, а через год-три после неё. Грузинское законодательство предоставляет инвестору широкий набор инструментов защиты - шпс, регистрация обременений, холдинговые структуры, - но каждый из них работает только при правильном применении до возникновения проблемы.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает сделки с недвижимостью в Батуми и других регионах Грузии: due diligence объектов через NAPR, структурирование владения через грузинские юрлица, налоговое планирование при покупке и продаже, защита активов инвестора. Мы можем помочь с проверкой объекта, подготовкой договора, регистрацией в NAPR и выбором оптимальной структуры владения с учётом вашего налогового резидентства.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при покупке недвижимости в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Реструктуризация владения активами эффективна до начала спора или требования кредиторов - не после. Если вы рассматриваете объект в Батуми или уже владеете им, правовой анализ структуры займёт меньше времени, чем последующее урегулирование проблем.

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 6 мая 2026 года