Покупка недвижимости в Грузии иностранцем: правовые риски и структурирование сделки

Право собственности на объекты в Грузии (საკუთრების უფლება) регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი), главами IV-V, и Законом о Публичном реестре. По состоянию на май 2026 года иностранные физические и юридические лица вправе приобретать большинство категорий объектов в Грузии без предварительного разрешения - за исключением сельскохозяйственных земель, оборот которых для иностранцев ограничен Законом о сельскохозяйственных угодьях 2017 года. Право собственности возникает с момента государственной регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR).

Для инвестора в Грузии сделка с объектом - это не только вопрос цены и локации. Структура владения определяет налоги при продаже, порядок наследования и уязвимость актива перед требованиями кредиторов. Статья разбирает: правовую проверку объекта до сделки, риски при прямом владении физическим лицом, альтернативные структуры через грузинское юридическое лицо или Свободную индустриальную зону (FIZ), налогообложение при продаже и стратегии защиты актива.

Due diligence объекта в Грузии проводится через базу данных Национального агентства публичного реестра на napr.gov.ge. Выписка из реестра показывает текущего собственника, историю переходов права, зарегистрированные обременения - ипотеку, арест, сервитут. Стоимость выписки составляет 2-5 лари, срок получения - от нескольких минут в электронном виде. Проверка занимает от одного рабочего дня при стандартном объёме документов.

Реестр NAPR фиксирует только зарегистрированные обременения. Незарегистрированные притязания третьих лиц - например, права пользования по устному соглашению или требования наследников - в выписке не отражаются. Это принципиальное отличие от российской практики, где нотариус при сделке проверяет дополнительный круг обстоятельств через единый реестр.

Типичная ошибка русскоязычных инвесторов - ограничиться выпиской из NAPR и считать проверку завершённой. На практике необходимо также: изучить историю правоустанавливающих документов (договоры купли-продажи, дарения, наследственные свидетельства за последние 10 лет), проверить наличие судебных споров по объекту через базу суда на court.ge, убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество.

Чек-лист due diligence объекта в Грузии:

• Выписка из NAPR: собственник, история, обременения
• Правоустанавливающие документы за последние 10 лет
• Проверка судебных споров по объекту на court.ge
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Проверка категории земли (сельскохозяйственная - ограничения для иностранцев)
• Техническая документация: план, разрешение на строительство (для новостроек)

Неочевидный риск - объекты в исторических районах Тбилиси (Мтацминда, Сололаки) могут иметь статус объекта культурного наследия, что ограничивает реконструкцию и перепланировку. Этот статус проверяется отдельно через Агентство охраны культурного наследия.

Компания из Тбилиси (зима 2025) обратилась за сопровождением покупки коммерческого объекта в центре города. В ходе проверки выявили незарегистрированный договор аренды сроком на 10 лет с правом пролонгации, заключённый предыдущим собственником. Договор не был отражён в реестре NAPR, но имел юридическую силу по статье 477 Гражданского кодекса Грузии. Клиент пересмотрел условия сделки и снизил цену на сумму, эквивалентную арендным потерям за период действия договора.

Чтобы получить чек-лист due diligence объекта при покупке актива в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Стандартная выписка из NAPR показывает зарегистрированную картину. Реальная правовая история объекта - сложнее: незарегистрированные права, споры наследников, обременения по устным договорённостям. Без полного правового анализа инвестор принимает риски, которые проявятся уже после регистрации.

Физическое лицо - иностранный гражданин - вправе владеть объектом в Грузии напрямую, без создания юридического лица. Это простейшая структура, но она несёт три категории рисков: налоговый, наследственный и риск обращения взыскания. При продаже объекта физическим лицом, не являющимся налоговым резидентом Грузии, прирост капитала облагается налогом по ставке 20% согласно статье 82 Налогового кодекса Грузии. Резидент платит 5% при владении объектом более двух лет.

Разница в налоговой нагрузке между резидентом и нерезидентом при продаже объекта стоимостью 500 000 лари с приростом 200 000 лари составит 30 000 лари (15% разницы в ставке). Это не абстрактный риск - это конкретная сумма, которую инвестор теряет из-за неправильно выбранной структуры на старте.

Наследственный риск при прямом владении физическим лицом определяется применимым правом. По грузинскому международному частному праву наследование объектов, расположенных в Грузии, регулируется грузинским правом (статья 1283 Гражданского кодекса). Это означает: завещание, составленное в России или Украине, может не охватывать грузинский объект в том порядке, который предполагал наследодатель. Потребуется отдельное грузинское завещание или нотариальное удостоверение иностранного завещания в Грузии.

Риск обращения взыскания - наиболее острый для предпринимателей. Объект, зарегистрированный на физическое лицо, является частью его личного имущества и может быть включён в конкурсную массу при банкротстве или взыскан по решению суда по личным долгам собственника. В отличие от корпоративной структуры, где объект принадлежит юридическому лицу, прямое владение не создаёт барьера между активом и личными рисками владельца.

Владение объектом через грузинское общество с ограниченной ответственностью (შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, шпс) - наиболее распространённая альтернатива прямому владению физическим лицом. Шпс регистрируется в NAPR в течение одного рабочего дня при ускоренной процедуре (госпошлина 200 лари) или двух рабочих дней при стандартной (госпошлина 100 лари). Минимальный уставный капитал не установлен. Объект регистрируется на юридическое лицо, физическое лицо владеет долями в шпс.

Корпоративная структура создаёт несколько преимуществ. Первое - налоговое: при продаже объекта через шпс прирост капитала облагается корпоративным налогом по эстонской модели (15%) только при распределении прибыли. Если прибыль реинвестируется - налог не возникает до момента выплаты дивидендов. Второе - защитное: личные долги участника шпс не влекут автоматического взыскания на имущество общества. Кредитор участника может претендовать только на долю в шпс, но не на конкретный объект.

Ограничения корпоративной структуры: административные расходы (бухгалтерия, ежегодная отчётность в Revenue Service), необходимость корпоративного управления (протоколы, решения), усложнённый порядок наследования долей по сравнению с прямым наследованием объекта. Для объектов стоимостью до 150 000 лари транзакционные издержки корпоративной структуры могут превысить налоговую экономию.

Многие недооценивают риск «прозрачности» шпс: данные об участниках и директоре шпс публично доступны через NAPR. Если цель структуры - конфиденциальность владения, шпс её не обеспечивает. Для этого используются трасты по иностранному праву или многоуровневые структуры с участием иностранных холдинговых компаний - с учётом требований грузинского законодательства о контролируемых иностранных компаниях.

Налогообложение при продаже объекта в Грузии зависит от трёх факторов: статуса продавца (физическое или юридическое лицо), налогового резидентства и срока владения. Физическое лицо - налоговый резидент Грузии - освобождается от налога на прирост капитала при продаже жилого объекта, которым владело более двух лет (статья 82 Налогового кодекса). При владении менее двух лет или при продаже коммерческого объекта ставка составляет 5%. Нерезидент платит 20% вне зависимости от срока владения.

Налог на имущество (статья 201 Налогового кодекса) уплачивается ежегодно. Для физических лиц с доходом до 40 000 лари в год объекты в Грузии налогом на имущество не облагаются. При доходе от 40 000 до 100 000 лари ставка составляет до 0,5% от рыночной стоимости, свыше 100 000 лари - до 1%. Юридические лица уплачивают налог на имущество по ставке до 1% от балансовой стоимости.

НДС при продаже объекта физическим лицом не возникает. Юридическое лицо - плательщик НДС - при продаже коммерческого объекта обязано начислить НДС по ставке 18%. Это существенный фактор при структурировании сделки: покупатель - плательщик НДС - может принять налог к вычету, покупатель - физическое лицо - нет. Неправильное структурирование НДС-позиции увеличивает итоговую стоимость сделки для покупателя на 18%.

Инвестор из Батуми (лето 2024) планировал продать коммерческий объект через шпс. Первоначальная структура предполагала прямую продажу объекта - с НДС 18% для покупателя-физического лица. После реструктуризации сделки как продажи долей в шпс (а не самого объекта) НДС не возник: продажа долей в грузинском юридическом лице НДС не облагается. Экономия покупателя составила свыше 90 000 лари, что позволило согласовать более высокую цену объекта.

Чтобы получить чек-лист налоговых последствий при продаже актива в грузинской юрисдикции для инвесторов, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Налоговые последствия сделки зависят от конкретной структуры владения, истории объекта и статуса сторон. Ошибка в квалификации НДС-позиции или неправильный выбор между продажей объекта и продажей долей - это не техническая деталь, а разница в десятках тысяч лари.

Защита актива в Грузии строится на двух принципах: разделение владения и управления, и создание правомерных барьеров между активом и личными рисками владельца. Наиболее распространённые инструменты - корпоративная структура через шпс, залог в пользу аффилированного лица и договор аренды с рыночными условиями. Каждый инструмент имеет условия применимости и ограничения по грузинскому праву.

Залог объекта в пользу аффилированного лица (например, другой компании группы) создаёт зарегистрированное обременение в NAPR. Кредитор, обращающий взыскание на объект, сталкивается с приоритетным требованием залогодержателя. Инструмент правомерен при наличии реального долгового обязательства - фиктивный залог может быть оспорен как сделка, совершённая в ущерб кредиторам, по статье 421 Гражданского кодекса Грузии.

Договор долгосрочной аренды с рыночными условиями, зарегистрированный в NAPR, обременяет объект и снижает его привлекательность для взыскания: новый собственник при принудительной продаже обязан соблюдать условия аренды. Срок аренды, зарегистрированной в реестре, сохраняется при смене собственника по статье 477 Гражданского кодекса.

Свободная индустриальная зона (FIZ) - специальный режим для коммерческой деятельности, не для владения жилыми объектами. Для инвесторов, ведущих торговую или производственную деятельность через FIZ, структурирование владения коммерческими объектами внутри зоны даёт налоговые преимущества: освобождение от НДС на операции внутри зоны и нулевую ставку корпоративного налога на прибыль от деятельности в FIZ.

Три сценария защиты актива для разных профилей инвестора:

Сценарий 1 - частный инвестор, жилой объект: прямое владение физическим лицом с грузинским завещанием и страхованием титула. Минимальные издержки, достаточная защита при отсутствии предпринимательских рисков.

Сценарий 2 - предприниматель с кредиторскими рисками, коммерческий объект: владение через шпс с зарегистрированным залогом в пользу аффилированной структуры. Барьер между личными долгами и активом, налоговая эффективность при реинвестировании.

Сценарий 3 - международный инвестор, портфель объектов: многоуровневая структура с грузинским шпс как операционной компанией и иностранным холдингом как участником. Конфиденциальность на уровне холдинга, грузинское право регулирует объекты, иностранное право - владение долями.

Направления практики по теме

• Защита активов в Грузии - структурирование владения, залоги, корпоративные барьеры
• Сопровождение сделок с объектами в Грузии - due diligence, договор, регистрация в NAPR
• Корпоративное структурирование в Грузии - шпс, холдинги, подготовка к продаже актива

Иностранный гражданин вправе приобрести несельскохозяйственную землю в Грузии без ограничений - городские участки, земли под коммерческую застройку, участки в курортных зонах. Сельскохозяйственные угодья иностранным физическим лицам и компаниям с иностранным участием более 50% не продаются - это запрет, установленный Законом о сельскохозяйственных угодьях 2017 года. Нарушение влечёт ничтожность сделки и обязанность возврата участка государству. Обойти запрет через грузинское шпс с иностранным участником более 50% не получится - закон учитывает конечного бенефициара. Для инвестора, рассматривающего агробизнес в Грузии, единственный правомерный путь - партнёрство с грузинским гражданином или юридическим лицом с грузинским большинством.

Договор купли-продажи объекта в Грузии подлежит обязательному нотариальному удостоверению согласно статье 183 Гражданского кодекса Грузии - без нотариуса NAPR откажет в регистрации перехода права собственности. Нотариальный тариф составляет от 50 до 300 лари в зависимости от стоимости объекта и сложности сделки. Нотариус проверяет дееспособность сторон и соответствие документов, но не проводит правовой анализ истории объекта - это задача юриста покупателя. Иностранный гражданин, не владеющий грузинским языком, вправе участвовать в сделке через переводчика или представителя по нотариально удостоверенной доверенности. Доверенность, выданная за рубежом, должна быть апостилирована или легализована.

Физическое лицо - нерезидент Грузии - уплачивает налог на прирост капитала по ставке 20% от разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения согласно статье 82 Налогового кодекса Грузии. Если документы о цене приобретения отсутствуют, налоговая база определяется от полной суммы продажи - это увеличивает нагрузку кратно. Налог уплачивается через Revenue Service (rs.ge) в течение 30 дней после регистрации перехода права в NAPR. Нерезидент, ставший налоговым резидентом Грузии до момента продажи (183 дня пребывания в году), платит 5% при владении объектом более двух лет. Для инвестора с планируемым выходом из актива получение налогового резидентства Грузии до продажи - законный способ снизить нагрузку с 20% до 5%.

Объект, зарегистрированный на физическое лицо - должника, включается в конкурсную массу при банкротстве согласно Закону Грузии о реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов. Исключение составляет единственное жильё должника - оно защищено от взыскания при соблюдении условий статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Грузии. Коммерческие объекты и инвестиционные активы защиты не имеют. Объект, принадлежащий шпс, в конкурсную массу участника-физического лица не включается - кредитор получает право только на долю в шпс, а не на конкретный объект. Это ключевое преимущество корпоративной структуры для инвестора с предпринимательскими рисками: разрыв между личным банкротством и активом компании. Реструктуризация владения после возникновения долга может быть оспорена как подозрительная сделка в течение трёх лет.

Регистрация перехода права собственности в Национальном агентстве публичного реестра Грузии осуществляется на основании нотариально удостоверённого договора и заявления сторон. Стандартный срок регистрации составляет четыре рабочих дня, ускоренная процедура - один рабочий день. Госпошлина за стандартную регистрацию - 50 лари, за ускоренную - 200 лари. Документы подаются через Дом юстиции (სახლი) или онлайн через napr.gov.ge при наличии электронной подписи. Иностранный гражданин без грузинского идентификационного номера проходит предварительную идентификацию в NAPR - это занимает дополнительный рабочий день. После регистрации выписка из реестра подтверждает переход права и является основным правоустанавливающим документом в Грузии.

Покупка объекта в Грузии иностранным инвестором - юридически доступная операция, но правовые риски сделки сосредоточены в деталях: незарегистрированные обременения, неправильная структура владения, ошибки в налоговой квалификации при выходе. Выбор между прямым владением физическим лицом и корпоративной структурой через шпс определяет налоговую нагрузку при продаже, порядок наследования и устойчивость актива к требованиям кредиторов.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам приобретения, структурирования и защиты активов. Мы проводим полный due diligence объектов через NAPR и базу суда, структурируем владение с учётом налоговых и защитных целей, сопровождаем нотариальные сделки и регистрацию в Публичном реестре.

Чтобы получить чек-лист структурирования владения активом в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 08 мая 2026 года