Покупка недвижимости в Тбилиси иностранцем: правовые риски и структура сделки

Право собственности на недвижимость в Грузии (უძრავი ქონება) регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი), главами IV и V, а также Законом о Публичном реестре 2009 года. По состоянию на май 2026 года иностранные физические и юридические лица вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Тбилиси без ограничений - за исключением сельскохозяйственных земель, оборот которых для иностранцев запрещён статьёй 4 Закона о сельскохозяйственных угодьях 2022 года. Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR), а не с подписания договора.

Статья разбирает: правовые основания для покупки объекта в Тбилиси, процедуру due diligence через NAPR, структуры владения - прямое и через грузинское юрлицо, налоговые последствия при владении и продаже, типичные риски иностранных инвесторов и стратегии их снижения.

Иностранный гражданин или иностранная компания, приобретающая объект в Тбилиси, получает полный титул собственника - право владения, пользования и распоряжения - на основании статьи 170 Гражданского кодекса Грузии. Право возникает с момента регистрации в NAPR, стандартный срок регистрации составляет 4 рабочих дня, ускоренная процедура - 1 рабочий день за дополнительную пошлину в 200 лари (около 75 USD). Ограничение одно: сельскохозяйственные земли иностранцам не продаются.

Тбилисский рынок недвижимости привлекает инвесторов из России, Украины, Израиля и стран Евросоюза. Большинство сделок - квартиры в новостройках Ваке, Сабуртало и Дидубе, а также коммерческие помещения в центре города. Средняя стоимость квадратного метра в центральных районах Тбилиси по данным NAPR составляет 2 500-4 500 лари (900-1 700 USD), в спальных районах - 1 200-2 000 лари.

Иностранный инвестор вправе выбрать одну из двух базовых структур: прямое владение на физическое лицо или владение через грузинское общество с ограниченной ответственностью (შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, шпс). Каждая структура имеет разные налоговые и наследственные последствия - выбор делается до подписания предварительного договора, поскольку переоформление после регистрации влечёт повторные транзакционные издержки.

Частая ошибка русскоязычных инвесторов - подписание предварительного договора (предоплата 10-30% стоимости) без предварительной проверки объекта в NAPR. В отличие от России, в Грузии предварительный договор купли-продажи недвижимости не требует нотариального удостоверения и не регистрируется автоматически в реестре - это означает, что продавец технически может заключить аналогичный договор с другим покупателем. Защита - регистрация предварительного договора в NAPR в качестве обременения (ст. 286 ГК).

Чтобы получить чек-лист защиты активов при покупке объекта в Тбилиси в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Due diligence объекта в Тбилиси строится на выписке из Публичного реестра NAPR, которая содержит данные о собственнике, обременениях, ипотеках и арестах. Выписка запрашивается онлайн через napr.gov.ge или в сервисном центре, стоимость - 5-10 лари, срок - 1 рабочий день. Проверка занимает от 1 до 5 рабочих дней в зависимости от сложности объекта.

Стандартный due diligence включает четыре уровня проверки.

Первый - проверка цепочки титула: история переходов права собственности за последние 10 лет. Если объект менял владельцев чаще двух раз за 3 года - это сигнал для углублённой проверки. Оспаривание сделок по основаниям недействительности (ст. 54-60 ГК) возможно в течение 3 лет с момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.

Второй - проверка обременений: ипотека, залог, арест, сервитут, право преимущественной покупки. Ипотека в NAPR регистрируется обязательно (ст. 286 ГК), незарегистрированная ипотека не имеет силы против добросовестного приобретателя. Арест накладывается судом или Revenue Service по налоговым долгам продавца - покупатель, приобретший арестованный объект, рискует оспариванием сделки.

Третий - проверка разрешительной документации: разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, соответствие фактических характеристик объекта данным реестра. В Тбилиси значительная часть объектов имеет самовольные перепланировки, не отражённые в кадастровом плане. Легализация самовольной перестройки через Тбилисскую мэрию занимает 3-6 месяцев и стоит от 500 лари.

Четвёртый - проверка налоговой задолженности продавца через Revenue Service. Налоговый долг продавца может стать основанием для ареста объекта даже после смены собственника, если сделка будет квалифицирована как совершённая с целью уклонения от уплаты налогов (ст. 53 НК).

Что подготовить для due diligence:

• Выписка из NAPR на объект (актуальная, не старше 5 рабочих дней)
• Кадастровый план и технический паспорт объекта
• Документы-основания права собственности продавца (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.)
• Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию (для новостроек)
• Справка об отсутствии налоговой задолженности продавца

Неочевидный риск при покупке квартиры в новостройке Тбилиси - приобретение объекта у застройщика, который сам приобрёл земельный участок с обременением. Ипотека банка на земельный участок автоматически распространяется на возведённые строения (ст. 151 ГК), если застройщик не погасил кредит до регистрации квартир на покупателей. Проверка земельного участка под новостройкой - обязательный элемент due diligence.

Инвестору из Кутаиси (лето 2024) помогли выявить незарегистрированную ипотеку банка на земельный участок под новостройкой в Тбилиси до подписания основного договора. Предоплата составляла свыше 120 000 лари - сделка была приостановлена до погашения ипотеки застройщиком, что позволило избежать потери актива.

Описанный порядок due diligence применим к стандартным сделкам на вторичном рынке и новостройках. Объекты с историей корпоративных реструктуризаций, наследственных споров или обременений в пользу иностранных кредиторов требуют расширенной проверки с анализом корпоративной документации продавца.

Выбор между прямым владением физического лица и владением через грузинское шпс определяется тремя факторами: налоговой нагрузкой при продаже, порядком наследования и защитой от личных кредиторов. При прямом владении физическое лицо-нерезидент платит 20% подоходного налога с прироста стоимости при продаже; при владении через шпс налог на распределённую прибыль составляет 15% по эстонской модели CIT - но только в момент выплаты дивидендов. Срок регистрации шпс в NAPR - 1 рабочий день, стоимость - 100 лари.

Прямое владение физическим лицом подходит для инвестора, который:

• приобретает единственный объект для личного использования или сдачи в аренду
• планирует продать объект в течение 2 лет и зафиксировать прибыль
• не имеет кредиторских рисков на личном уровне

Налог при продаже для физического лица-нерезидента: 20% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения (ст. 82 Налогового кодекса Грузии). Если объект находился в собственности более 2 лет и использовался как основное место жительства - освобождение от налога не применяется к нерезидентам. Доход от аренды для нерезидента облагается у источника по ставке 5% (ст. 134 НК).

Владение через шпс целесообразно при:

• портфеле из 2 и более объектов
• коммерческой аренде с НДС-оборотом свыше 100 000 лари в год
• необходимости защиты актива от личных кредиторов владельца
• планировании продажи долей в компании вместо продажи объекта напрямую

При продаже долей шпс, а не самого объекта, налоговые последствия для продавца-нерезидента могут быть иными - этот вопрос требует индивидуального анализа в зависимости от страны резидентства продавца и наличия соглашения об избежании двойного налогообложения между Грузией и этой страной. Грузия заключила СИДН с 56 государствами, включая Германию, Францию, Нидерланды, ОАЭ.

В отличие от России, в Грузии нет налога на имущество физических лиц в традиционном понимании: налог на имущество (ст. 201 НК) уплачивают только юридические лица и индивидуальные предприниматели, использующие объект в предпринимательской деятельности. Ставка - до 1% от балансовой стоимости в год. Физическое лицо, сдающее квартиру в аренду без регистрации ИП, налог на имущество не платит.

Три сценария для разных типов инвесторов:

Сценарий 1 - Частный инвестор (когорта C, 1 объект): покупает квартиру в Тбилиси за 300 000 лари, планирует сдавать в аренду и продать через 5 лет. Оптимальная структура - прямое владение физического лица, аренда через агента с уплатой 5% у источника. При продаже через 5 лет налог составит 20% от прироста стоимости.

Сценарий 2 - Портфельный инвестор (2+ объекта): покупает 3 апартамента для краткосрочной аренды, годовой оборот превышает 100 000 лари. Целесообразна регистрация шпс, постановка на учёт по НДС, вычет входящего НДС при покупке объектов у застройщика-плательщика НДС.

Сценарий 3 - Корпоративный инвестор (международная структура): иностранная холдинговая компания приобретает коммерческий объект в Тбилиси. Структура - грузинское шпс как дочерняя компания, что позволяет применять СИДН при репатриации прибыли и упрощает корпоративное управление активом.

Сделка купли-продажи объекта в Тбилиси проходит в три этапа: подписание предварительного договора с задатком, нотариальное удостоверение основного договора и государственная регистрация перехода права в NAPR. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости обязательно по статье 183 Гражданского кодекса Грузии; без нотариуса сделка ничтожна. Стоимость нотариального удостоверения - от 150 до 500 лари в зависимости от суммы сделки.

Этап 1 - предварительный договор. Стороны фиксируют объект, цену, сроки и условия. Задаток - как правило, 5-15% стоимости. Предварительный договор рекомендуется регистрировать в NAPR как обременение - это блокирует продажу объекта третьим лицам на период до основной сделки. Регистрация обременения - 50 лари, срок - 1 рабочий день.

Этап 2 - нотариальное удостоверение. Нотариус проверяет личность сторон, правоспособность продавца и отсутствие явных пороков сделки. Нотариус не проводит полноценный due diligence - это задача юриста покупателя. Если продавец - юридическое лицо, нотариус проверяет полномочия подписанта по данным NAPR. Иностранный гражданин предъявляет паспорт с нотариально заверенным переводом на грузинский язык.

Этап 3 - регистрация в NAPR. Нотариус самостоятельно направляет документы в NAPR в электронном виде (с 2021 года - обязательный электронный документооборот). Государственная пошлина за регистрацию права собственности - 50 лари при стандартном сроке (4 рабочих дня) или 200 лари при ускоренном (1 рабочий день). Право собственности возникает с момента внесения записи в реестр.

Расчёты по сделке. Большинство крупных сделок в Тбилиси проводится через банковский аккредитив или нотариальный депозит - это защищает обе стороны. Наличные расчёты технически допустимы, но при сумме свыше 10 000 лари банки обязаны уведомить Службу финансового мониторинга. Иностранный покупатель, переводящий средства из-за рубежа, должен быть готов подтвердить источник средств по запросу банка.

Инвестор из Тбилиси (зима 2025) приобретал коммерческое помещение в Сабуртало через шпс. В ходе подготовки сделки выявили, что продавец - физическое лицо - имел налоговую задолженность перед Revenue Service свыше 40 000 лари, не отражённую в выписке NAPR. Сделка была структурирована с условием погашения задолженности из суммы сделки через нотариальный депозит до регистрации перехода права - покупатель получил чистый титул без риска последующего ареста объекта.

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по сделкам с недвижимостью для компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Стандартная процедура сделки не учитывает специфику объектов с историей корпоративных реструктуризаций, объектов в зонах охраны культурного наследия Тбилиси или объектов с незавершённым строительством. Каждый из этих случаев требует дополнительных согласований с Агентством охраны культурного наследия или Тбилисской мэрией.

Налоговые риски при владении объектом в Тбилиси для иностранного инвестора концентрируются в трёх точках: квалификация дохода от аренды, налог с прироста стоимости при продаже и НДС при коммерческой аренде. Налоговый кодекс Грузии устанавливает ставку 5% на доход от аренды жилой недвижимости для нерезидентов (статья 134 НК) и 20% подоходного налога на прирост стоимости при продаже (статья 82 НК). Порог регистрации по НДС - оборот свыше 100 000 лари в год.

Аренда жилой недвижимости. Нерезидент, сдающий квартиру в Тбилиси, уплачивает 5% у источника - налог удерживает арендатор-юридическое лицо или уплачивает сам арендодатель при аренде физическим лицом. Краткосрочная аренда через платформы (Airbnb, Booking) квалифицируется как предпринимательская деятельность при систематическом характере - Revenue Service активно мониторит такие доходы с 2023 года.

Аренда коммерческой недвижимости. При обороте свыше 100 000 лари в год арендодатель обязан зарегистрироваться плательщиком НДС (ст. 157 НК) и выставлять счета с НДС 18%. Арендатор-плательщик НДС принимает входящий НДС к вычету - это нейтрально для него, но создаёт административную нагрузку для арендодателя.

Продажа объекта. Прирост стоимости для нерезидента облагается по ставке 20%. База расчёта - разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения. Если цена приобретения не подтверждена документально (например, объект получен в дар или унаследован), Revenue Service вправе применить кадастровую стоимость как базу - это может существенно увеличить налоговую базу. Кадастровая стоимость объектов в центре Тбилиси нередко ниже рыночной, что в данном случае выгодно налогоплательщику, однако Revenue Service вправе оспорить занижение цены сделки.

Многие инвесторы недооценивают риск переквалификации разовой продажи в предпринимательскую деятельность. Если физическое лицо продаёт 3 и более объекта в течение одного налогового года, Revenue Service может квалифицировать эту деятельность как предпринимательскую - с доначислением НДС и подоходного налога по ставке 20% со всего оборота, а не только с прироста стоимости.

Налог на имущество для юридических лиц. Шпс, владеющее объектом, уплачивает налог на имущество по ставке до 1% от балансовой стоимости в год (ст. 201 НК). Балансовая стоимость определяется по данным бухгалтерского учёта компании. При грамотной амортизационной политике эффективная ставка может быть существенно ниже 1%.

Направления практики по теме

• Защита активов и структурирование владения - аудит рисков, корпоративные структуры, защита от кредиторов
• Сделки с недвижимостью в Грузии - due diligence, сопровождение сделки, регистрация в NAPR
• Налоговое планирование для инвесторов - анализ режимов, СИДН, оптимизация при продаже

Иностранный гражданин вправе приобрести квартиру или коммерческий объект в Тбилиси без грузинского вида на жительство - наличие ВНЖ не является условием для совершения сделки по статье 170 Гражданского кодекса Грузии. Для подписания договора у нотариуса достаточно действующего иностранного паспорта с нотариально заверенным переводом на грузинский язык. Единственное ограничение касается сельскохозяйственных земель: их приобретение иностранцами запрещено с 2022 года вне зависимости от наличия ВНЖ. Покупка объекта в Тбилиси не даёт автоматического права на ВНЖ, однако инвестиция в недвижимость на сумму свыше 100 000 USD может быть использована как основание для получения ВНЖ инвестора в соответствии с Законом о статусе иностранцев.

Нерезидент, продающий квартиру в Тбилиси, уплачивает подоходный налог по ставке 20% от прироста стоимости на основании статьи 82 Налогового кодекса Грузии. База расчёта - разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения. При отсутствии подтверждающих документов Revenue Service применяет кадастровую стоимость. Если между Грузией и страной резидентства продавца действует соглашение об избежании двойного налогообложения, налоговая нагрузка может быть снижена или устранена - Грузия заключила такие соглашения с 56 государствами. Декларацию о доходах нерезидент обязан подать в Revenue Service в течение 30 дней после совершения сделки.

Регистрация предварительного договора купли-продажи в Национальном агентстве публичного реестра - это внесение записи об обременении объекта в пользу покупателя на основании статьи 286 Гражданского кодекса Грузии. После регистрации продавец не может продать объект третьему лицу без согласия покупателя - любая последующая сделка будет ничтожной. Стоимость регистрации составляет 50 лари, срок - 1 рабочий день. Без такой регистрации покупатель, внёсший задаток, рискует потерять его при недобросовестном поведении продавца: вернуть задаток через суд возможно, но это занимает от 6 до 18 месяцев. Регистрация обременения - обязательный шаг при любой сделке с предоплатой свыше 20 000 лари.

Владение объектом через грузинское шпс и прямое владение физического лица различаются по трём ключевым параметрам. Первый - налогообложение при продаже: физическое лицо-нерезидент платит 20% подоходного налога с прироста стоимости немедленно при продаже, шпс - 15% корпоративного налога только при распределении прибыли по эстонской модели, закреплённой в статье 97 Налогового кодекса Грузии. Второй - защита от кредиторов: объект на балансе шпс недоступен для личных кредиторов владельца, тогда как личное имущество физического лица может быть арестовано по его личным долгам. Третий - наследование: доли в шпс наследуются по корпоративным документам и завещанию, что проще и быстрее, чем наследование объекта напрямую через грузинский нотариат при наличии иностранных наследников.

Покупка квартиры в новостройке Тбилиси от застройщика сопряжена с тремя специфическими рисками, которые не возникают на вторичном рынке. Первый - ипотека банка на земельный участок: по статье 151 Гражданского кодекса Грузии ипотека на землю автоматически распространяется на возведённые строения, и если застройщик не погасил кредит до регистрации квартир на покупателей, покупатель получает обременённый объект. Второй - отсутствие акта ввода в эксплуатацию: без этого документа квартира не может быть зарегистрирована в NAPR как самостоятельный объект, а покупатель остаётся с договором долевого участия без права собственности. Третий - банкротство застройщика: Закон о реабилитации и несостоятельности Грузии не предусматривает специального механизма защиты дольщиков, аналогичного российскому эскроу, - при банкротстве застройщика покупатели становятся кредиторами третьей очереди.

Покупка объекта в Тбилиси для иностранного инвестора - юридически прозрачная процедура при условии грамотного due diligence и правильно выбранной структуры владения. Ключевые точки риска - проверка обременений и налоговых долгов продавца, регистрация предварительного договора как обременения и выбор между прямым владением и шпс до подписания основного договора.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам приобретения и структурирования владения недвижимостью в Тбилиси и других регионах страны. Мы можем помочь с due diligence объекта через NAPR, подготовкой структуры сделки, нотариальным сопровождением и регистрацией права собственности, а также с налоговым анализом при выборе структуры владения.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при покупке объекта в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 01 мая 2026 года