Разрешение на строительство в Грузии: порядок получения, риски и защита инвестора

Разрешение на строительство в Грузии (სამშენებლო ნებართვა) - это административный акт, выдаваемый органом местного самоуправления на основании Закона Грузии «О разрешениях и инспекциях» (2005) и Кодекса пространственного планирования, архитектурной деятельности и строительства Грузии (სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული საქმიანობისა და მშენებლობის კოდექსი, далее - Строительный кодекс, принят в 2019 году, вступил в силу поэтапно). По состоянию на май 2026 года получение разрешения обязательно для всех капитальных объектов: жилых домов, коммерческой недвижимости, производственных зданий. Без него объект признаётся самовольной постройкой и подлежит сносу за счёт застройщика.

Для инвестора в грузинскую недвижимость разрешительная процедура - не формальность. Ошибка на любом этапе: выбор участка с несовместимым зонированием, неверный пакет документов, нарушение технических регламентов - блокирует ввод объекта в эксплуатацию и делает невозможной его продажу или ипотечное обременение. Статья разбирает: какие объекты требуют разрешения, как проходит процедура согласования, какие риски несёт самовольное строительство и как инвестор может защитить вложения на каждом этапе.

Строительный кодекс Грузии делит строительную деятельность на три категории по степени сложности и обязательности согласования. Первая категория - объекты, требующие полного разрешения: здания высотой более двух этажей или площадью более 500 квадратных метров, объекты в охраняемых зонах, промышленные и коммерческие строения. Вторая категория - уведомительный порядок: малоэтажные жилые дома до двух этажей на землях ИЖС вне охраняемых зон. Третья - строительство без уведомления: временные конструкции, хозяйственные постройки до 25 квадратных метров.

Грузинское законодательство устанавливает жёсткую привязку к зонированию территории. Разрешение выдаётся только при соответствии объекта функциональному назначению зоны, определённому в градостроительном плане (სივრცის დაგეგმარების გეგმა) муниципалитета. В Тбилиси действует детальный план застройки, утверждённый постановлением Тбилисского сакребуло; в Батуми - отдельный план с ограничениями по высотности в прибрежной зоне.

Частая ошибка инвесторов из России и СНГ - приобретение земельного участка без предварительной проверки зонирования. В Грузии категория земли в документах о праве собственности не определяет автоматически допустимые виды использования: это устанавливает градостроительный план муниципалитета, который может ограничивать этажность, плотность застройки или вовсе запрещать капитальное строительство. Покупка участка без такой проверки - один из наиболее распространённых источников потерь для иностранных инвесторов в грузинскую недвижимость.

Неочевидный риск: земельный участок может находиться в охраняемой зоне (культурного наследия, природоохранной, водоохранной), что накладывает дополнительные ограничения, не отражённые в стандартной выписке из Национального агентства публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR). Проверка охранного статуса требует отдельного запроса в Агентство охраны культурного наследия или Министерство охраны окружающей среды.

Чтобы получить чек-лист проверки земельного участка перед покупкой для инвестора в грузинскую недвижимость, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Инвестор, который проверяет зонирование и охранный статус участка до подписания договора купли-продажи, экономит от нескольких месяцев до нескольких лет на последующих согласованиях - или полностью избегает покупки неликвидного актива.

Процедура получения разрешения на строительство в Грузии состоит из трёх последовательных этапов: согласование архитектурного задания, получение строительного разрешения первой стадии и получение разрешения второй стадии (на начало строительных работ). Общий срок при стандартном прохождении - от 3 до 6 месяцев; при наличии замечаний органа или необходимости дополнительных согласований - до 12 месяцев и более.

Этап 1. Согласование архитектурного задания (სამშენებლო სამართლის I სტადია)

Заявитель обращается в орган архитектуры и градостроительства муниципалитета (в Тбилиси - Служба архитектуры мэрии, в Батуми - соответствующее подразделение мэрии Батуми). Орган проверяет соответствие планируемого объекта градостроительному плану и выдаёт архитектурное задание либо мотивированный отказ. Срок рассмотрения - 20 рабочих дней. Госпошлина на этом этапе - от 50 до 200 лари в зависимости от типа объекта.

Этап 2. Разрешение первой стадии

На основании архитектурного задания заявитель заказывает архитектурный проект у лицензированного архитектора и подаёт его на согласование. Орган проверяет соответствие проекта техническим регламентам, нормам пожарной безопасности, санитарным требованиям. При необходимости запрашиваются заключения смежных ведомств. Срок - 30 рабочих дней. Стоимость государственной пошлины - от 200 до 2 000 лари в зависимости от площади и назначения объекта.

Этап 3. Разрешение второй стадии

После получения разрешения первой стадии застройщик вправе начать строительство. По завершении строительства подаётся заявление на получение разрешения второй стадии - фактически акт ввода объекта в эксплуатацию. Орган проводит осмотр объекта и проверяет соответствие построенного здания утверждённому проекту. Срок - 20 рабочих дней. Без этого документа объект не может быть зарегистрирован в NAPR как завершённый и не подлежит продаже или ипотеке.

Что подготовить для получения разрешения на строительство:

• Выписка из NAPR о праве собственности на земельный участок (не старше 1 месяца)
• Топографический план участка, заверенный лицензированным геодезистом
• Архитектурный проект, подписанный лицензированным архитектором
• Технические условия от ресурсоснабжающих организаций (электричество, вода, канализация)
• Документы, подтверждающие полномочия заявителя (для юридических лиц - выписка из NAPR о регистрации компании)

Многие недооценивают значение технических условий от ресурсоснабжающих организаций. В Тбилиси и Батуми их получение занимает от 2 до 6 недель дополнительно и не входит в официальный срок рассмотрения заявления. Начинать сбор технических условий следует параллельно с разработкой архитектурного проекта.

Компании из Тбилиси (лето 2024) помогли получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в Сабуртало после первоначального отказа органа архитектуры. Отказ был мотивирован несоответствием проекта нормам по плотности застройки. После корректировки проекта и подготовки правовой позиции разрешение выдано в течение 35 рабочих дней; стоимость объекта после получения разрешения возросла на сумму свыше 200 000 лари.

Самовольная постройка в Грузии - это объект, возведённый без разрешения или с нарушением условий выданного разрешения. Строительный кодекс Грузии и Закон «О разрешениях и инспекциях» предусматривают для таких объектов два последствия: административный штраф и снос за счёт застройщика. Штраф за самовольное строительство составляет от 500 до 50 000 лари в зависимости от площади и категории объекта; повторное нарушение удваивает сумму.

Инспекционный орган (Служба инспекции по строительству, действующая при мэриях крупных городов, и Национальная инспекционная служба) вправе выдать предписание об остановке строительства и сносе объекта. Предписание исполняется в срок, установленный органом, - как правило, от 30 до 90 дней. При неисполнении снос производится принудительно, расходы взыскиваются с застройщика.

В отличие от российского права, в Грузии механизм «дачной амнистии» или упрощённой легализации самовольных построек в федеральном масштабе отсутствует. Отдельные муниципалитеты в разные периоды вводили временные программы легализации (амнистии), однако они носили ограниченный характер и не распространялись на объекты в охраняемых зонах. По состоянию на май 2026 года действующей общенациональной программы легализации самостроя в Грузии нет.

Скрытый риск для инвесторов: объект, возведённый без разрешения, не может быть зарегистрирован в NAPR как завершённое строение. Это означает, что его нельзя продать с переходом права собственности на здание (только на земельный участок), нельзя передать в залог банку и нельзя законно сдавать в аренду коммерческим арендаторам, требующим юридически чистого объекта. Для инвестора, рассчитывающего на доходность от аренды или перепродажу, самовольная постройка - это замороженный актив с нарастающим правовым риском.

Пропуск срока обжалования предписания о сносе (20 дней с момента получения) лишает застройщика права оспорить его в административном порядке. После этого остаётся только судебное обжалование, которое занимает от 6 до 18 месяцев и не приостанавливает исполнение предписания автоматически.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при самовольном строительстве или оспаривании предписания о сносе в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Ситуация с самовольной постройкой требует немедленной правовой оценки: каждый день после получения предписания сокращает доступные инструменты защиты. Общая информация о процедуре не заменяет анализа конкретного объекта, его истории и позиции инспекционного органа.

Выбор правовой структуры для строительного проекта в Грузии напрямую влияет на налоговую нагрузку, ответственность инвестора и возможность выхода из проекта. Для иностранного инвестора наиболее распространены три модели: прямое владение через грузинское ООО (შპს), владение через иностранную холдинговую структуру с грузинским операционным юрлицом, и совместное предприятие с грузинским партнёром.

Модель 1: Грузинское ООО (შპს)

Наиболее простая структура. Регистрация в NAPR занимает 1-2 рабочих дня, минимальный уставный капитал не требуется. Налог на прибыль - 15% по эстонской модели (только при распределении дивидендов). НДС - 18% при превышении оборота 100 000 лари. Для строительного проекта с последующей продажей объектов физическим лицам НДС-регистрация обязательна с первой сделки, превышающей порог.

Модель 2: Иностранный холдинг + грузинское операционное юрлицо

Применяется при крупных проектах (от 1 млн USD) или при необходимости репатриации прибыли в юрисдикцию с льготным налогообложением. Грузия имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с рядом стран. Дивиденды, выплачиваемые из грузинского ООО иностранному юрлицу, облагаются налогом у источника по ставке 5% (если иное не предусмотрено соглашением). Структура требует корректного оформления корпоративных документов и трансфертного ценообразования.

Модель 3: Совместное предприятие с грузинским партнёром

Используется при необходимости доступа к местным связям, земельным активам или административным ресурсам. Ключевой риск - отсутствие чётко структурированного акционерного соглашения (shareholders agreement). Грузинский Закон о предпринимателях (2021) предоставляет широкую свободу в регулировании отношений участников ООО, однако диспозитивные нормы не защищают миноритарного инвестора при конфликте. Акционерное соглашение должно регулировать: порядок принятия ключевых решений, право преимущественной покупки, механизм выхода (drag-along, tag-along), распределение прибыли.

Для всех трёх моделей актуален вопрос регистрации права собственности на объект незавершённого строительства в NAPR. Грузинское право допускает регистрацию объекта незавершённого строительства при наличии разрешения первой стадии - это позволяет инвестору использовать объект в качестве залога для проектного финансирования ещё до завершения строительства.

Инвестору из Кутаиси (зима 2025) помогли структурировать совместный строительный проект с местным партнёром: подготовили акционерное соглашение с механизмом drag-along и защитой миноритарного инвестора, зарегистрировали объект незавершённого строительства в NAPR и обеспечили залоговое обременение в пользу иностранного кредитора. Общий объём защищённых инвестиций - свыше 800 000 USD.

Направления практики по теме

• Недвижимость и строительство - сопровождение сделок, проверка объектов, разрешительная документация
• Защита активов - структурирование владения, защита от требований кредиторов и партнёров
• Корпоративные споры - акционерные соглашения, защита миноритарного инвестора

Строительный кодекс Грузии разрешает начало строительных работ после получения разрешения первой стадии - то есть после согласования архитектурного проекта органом местного самоуправления. Разрешение второй стадии выдаётся по завершении строительства и фиксирует соответствие построенного объекта утверждённому проекту. Начало работ до получения разрешения первой стадии является нарушением и влечёт штраф от 500 до 50 000 лари, а также предписание об остановке строительства. Для инвестора это означает: финансирование строительства до получения разрешения первой стадии - прямой риск потери вложений в случае отказа органа.

Государственная пошлина за получение разрешения на строительство в Грузии составляет от 200 до 2 000 лари в зависимости от площади и назначения объекта - это только официальный сбор. Совокупные затраты на прохождение разрешительной процедуры включают: разработку архитектурного проекта лицензированным архитектором (от 3 000 до 30 000 лари для объектов средней сложности), получение технических условий от ресурсоснабжающих организаций, топографическую съёмку (от 500 до 2 000 лари), а также юридическое сопровождение при наличии замечаний органа. Для коммерческого объекта площадью 1 000-3 000 квадратных метров общий бюджет разрешительной процедуры составляет ориентировочно от 15 000 до 60 000 лари.

Отказ в выдаче разрешения на строительство в Грузии может быть обжалован в административном порядке в вышестоящем органе или в суде на основании Общего административного кодекса Грузии. Срок административного обжалования - 1 месяц с момента получения отказа. Срок судебного обжалования - 3 месяца. Административное обжалование не требует уплаты государственной пошлины и занимает от 1 до 3 месяцев. Судебное разбирательство в Городском суде Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო) по административным делам занимает от 3 до 8 месяцев в первой инстанции. На практике большинство отказов связано с устранимыми нарушениями - несоответствием проекта техническим регламентам или неполным пакетом документов. Своевременная правовая оценка отказа позволяет определить, эффективнее ли доработать проект или оспаривать решение органа.

Иностранный гражданин вправе владеть земельным участком сельскохозяйственного назначения в Грузии только через грузинское юридическое лицо - прямое владение иностранцами сельхозземлями запрещено статьёй 1 Закона Грузии «О праве собственности иностранцев на сельскохозяйственные земли» (2017). Земли несельскохозяйственного назначения (под застройку, коммерческие объекты) иностранные граждане и юридические лица вправе приобретать напрямую без ограничений. Для строительного проекта на сельскохозяйственных землях необходимо либо изменить категорию земли (перевод занимает от 3 до 12 месяцев и требует согласования с профильным министерством), либо использовать грузинское юридическое лицо с долей иностранного участника. Выбор структуры влияет на налогообложение при последующей продаже объекта.

Общенациональной программы легализации самовольных построек в Грузии по состоянию на май 2026 года не существует. Строительный кодекс Грузии не предусматривает механизма «амнистии» для самостроя в постоянном режиме. Отдельные муниципалитеты в прошлые годы вводили временные программы легализации, однако они не распространялись на объекты в охраняемых зонах, объекты с нарушением норм пожарной безопасности и объекты, возведённые на землях, не предназначенных для строительства. Для объектов, по которым не выдано предписание о сносе, возможна попытка получить разрешение в ретроспективном порядке - при условии, что объект фактически соответствует техническим регламентам и градостроительному плану. Такой путь требует правовой оценки конкретного объекта и переговоров с органом архитектуры.

Разрешение на строительство в Грузии - это не административная формальность, а ключевой элемент правовой чистоты объекта. Объект без разрешения не может быть зарегистрирован, продан или заложен; объект с нарушением условий разрешения рискует получить предписание о сносе. Для инвестора правовая проверка на этапе выбора участка и структурирование проекта до начала строительства - это защита актива, а не дополнительные расходы.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам строительства, недвижимости и защиты активов. Мы можем помочь с проверкой зонирования участка, сопровождением разрешительной процедуры, структурированием совместных проектов и защитой при предписаниях инспекционных органов.

Чтобы получить чек-лист правовой проверки строительного проекта в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 01 мая 2026 года