Строительство тема 13 для бизнеса в Грузии

Разрешение на строительство в Грузии (მშენებლობის ნებართვა) - это административный акт, выдаваемый органом местного самоуправления на основании Закона Грузии «О разрешениях и инспекциях» (2005) и Кодекса пространственного планирования, архитектурной деятельности и строительства Грузии (სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული საქმიანობისა და მშენებლობის კოდექსი, 2019). По состоянию на май 2026 года разрешение обязательно для объектов площадью свыше 500 кв. м или высотой более двух этажей - без него регистрация объекта в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) невозможна, а сам объект считается самовольной постройкой.

Для инвестора в грузинскую недвижимость или девелопера это означает: ошибка на этапе согласования блокирует весь проект - от финансирования до продажи готовых площадей. Статья разбирает порядок получения разрешения, ключевые органы, типичные ошибки иностранных инвесторов и стратегии снижения рисков при реализации строительных проектов в Грузии.

Кодекс пространственного планирования Грузии делит объекты на четыре класса опасности - от I (минимальный) до IV (максимальный). Класс определяет не только необходимость разрешения, но и состав документации, сроки согласования и требования к авторскому надзору. Объекты I класса (индивидуальные жилые дома до 150 кв. м) возводятся в уведомительном порядке без разрешения. Объекты II-IV классов требуют полного разрешительного цикла, который в Тбилиси занимает от 30 до 180 рабочих дней в зависимости от сложности.

Для коммерческого инвестора в Грузии практически любой доходный объект попадает во II класс и выше: торговый центр, гостиница, апартаментный комплекс, офисное здание, производственный объект. Разрешение выдаёт орган местного самоуправления - в Тбилиси это мэрия (Тбилисская ратуша), в Батуми - мэрия Аджарской автономной республики, в других муниципалитетах - соответствующие городские советы.

Неочевидный риск для инвесторов из России и СНГ: в Грузии зонирование земельного участка (зона использования по генеральному плану) определяет допустимые параметры застройки ещё до начала проектирования. Если участок приобретён без проверки зонирования, проект может не соответствовать разрешённому использованию - и разрешение будет отказано уже после завершения архитектурного проектирования. Стоимость корректировки проекта на этом этапе составляет от 15 000 до 50 000 лари в зависимости от объёма переработки.

Что подготовить перед началом проектирования:

• Выписка из NAPR о праве собственности на земельный участок и обременениях
• Градостроительные условия и ограничения (გეგმარებითი პირობები) - запрашиваются в мэрии до начала проектирования
• Справка о зонировании участка по генеральному плану муниципалитета
• Технические условия от сетевых организаций (электричество, водоснабжение, газ)
• Заключение о геологических условиях участка (для объектов III-IV класса)

Чтобы получить чек-лист запуска строительного проекта для инвесторов в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Процедура получения разрешения на строительство в Грузии состоит из трёх последовательных этапов: получение градостроительных условий, согласование архитектурного проекта и выдача разрешения. Каждый этап имеет установленный срок рассмотрения: градостроительные условия - до 20 рабочих дней, согласование проекта - до 30 рабочих дней, выдача разрешения - до 10 рабочих дней. Итого минимальный срок при отсутствии замечаний - около 60 рабочих дней, или примерно три календарных месяца.

На практике сроки растягиваются. Мэрия Тбилиси вправе приостановить рассмотрение для устранения замечаний - каждое приостановление добавляет 20-30 рабочих дней. Для объектов в исторической зоне Тбилиси (старый город, охраняемые кварталы) обязательно дополнительное согласование с Агентством по охране культурного наследия (საქართველოს კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ეროვნული სააგენტო) - это прибавляет ещё 30-45 рабочих дней и существенно ужесточает требования к фасадным решениям.

Алгоритм получения разрешения для объекта II класса в Тбилиси:

1. Запрос градостроительных условий в мэрии (подача через портал my.gov.ge или лично)
2. Разработка архитектурного проекта лицензированным архитектором с учётом полученных условий
3. Подача проекта на согласование в Службу архитектуры мэрии с полным пакетом документов
4. Получение согласованного проекта и подача заявления на разрешение
5. Получение разрешения и регистрация факта начала строительства

Государственная пошлина за выдачу разрешения рассчитывается от сметной стоимости объекта и составляет от 500 до 5 000 лари для объектов коммерческого назначения. Для объектов стоимостью свыше 5 млн лари пошлина определяется индивидуально.

Частая ошибка иностранных инвесторов в Грузии - начало строительных работ до получения разрешения в расчёте на то, что разрешение «оформят задним числом». Грузинское законодательство не предусматривает легализацию самовольных построек в административном порядке для коммерческих объектов. Единственный путь - судебное признание права собственности, которое занимает от 12 до 36 месяцев и не гарантирует положительного результата.

Инвесторам из Батуми (лето 2024) помогли оспорить отказ мэрии в выдаче разрешения на строительство апартаментного комплекса. Мэрия ссылалась на несоответствие проекта градостроительным условиям по высотности. После правового анализа установили, что условия были выданы с нарушением - без учёта действующего детального плана квартала. Административный суд обязал мэрию выдать разрешение. Стоимость объекта спора превышала 2 млн лари.

Описанный порядок - стандартный для большинства объектов. Конкретный проект может потребовать дополнительных согласований: с Министерством охраны окружающей среды, с Министерством экономики (для объектов в свободных индустриальных зонах), с Министерством обороны (для объектов вблизи военных объектов). Пропуск одного согласования на этапе проектирования означает отказ в разрешении и необходимость переработки проекта.

Нарушение разрешительного порядка при строительстве в Грузии влечёт три вида последствий: административный штраф, предписание о сносе самовольной постройки и невозможность регистрации объекта в NAPR. Штраф за строительство без разрешения составляет от 500 до 50 000 лари в зависимости от класса объекта и объёма нарушения (статья 24 Кодекса пространственного планирования). Предписание о сносе выдаёт Служба государственного надзора за строительством (სახელმწიფო საზედამხედველო სამსახური) - его исполнение обязательно в течение 30 дней.

Для инвестора наиболее болезненное последствие - невозможность зарегистрировать объект в NAPR и, соответственно, невозможность продать, заложить или передать его в аренду с регистрацией договора. Объект без регистрации не может быть предметом ипотеки в грузинском банке - это блокирует рефинансирование проекта. На практике это означает, что инвестор вложил средства в актив, который юридически не существует.

Отдельный риск - строительство с разрешением, но с отступлением от согласованного проекта. Грузинское законодательство квалифицирует существенное отступление от проекта как самовольное строительство в части отступления. Служба надзора вправе выдать предписание о приведении объекта в соответствие с проектом или о сносе несогласованной части. Для многоэтажных объектов это может означать снос нескольких этажей.

В отличие от России, в Грузии нет механизма «дачной амнистии» или упрощённой легализации самовольных построек для коммерческих объектов. Единственный административный путь - получение разрешения до начала строительства. После завершения строительства без разрешения остаётся только судебный путь, и грузинские суды в большинстве случаев отказывают в легализации объектов, нарушающих градостроительные нормы.

Ввод объекта в эксплуатацию в Грузии (ექსპლუატაციაში მიღება) - это завершающий этап разрешительного цикла, по итогам которого объект получает статус завершённого строительства и может быть зарегистрирован в NAPR как самостоятельный объект недвижимости. Процедура регулируется статьями 53-58 Кодекса пространственного планирования. Срок рассмотрения заявления о вводе в эксплуатацию - до 20 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.

Для ввода в эксплуатацию необходимо подтвердить соответствие построенного объекта согласованному проекту. Это делается через технический надзор - независимый инженер-технадзор, аккредитованный в Грузии, составляет акт соответствия. Для объектов III-IV класса дополнительно требуется заключение аккредитованной лаборатории о качестве строительных конструкций. Стоимость технического надзора для объекта площадью 2 000-5 000 кв. м составляет от 8 000 до 25 000 лари.

Многие недооценивают значение авторского надзора на этапе строительства. Если архитектор, разработавший согласованный проект, не вёл авторский надзор, при вводе в эксплуатацию он вправе отказаться подтвердить соответствие объекта проекту. Это блокирует процедуру ввода. Договор с архитектором должен включать авторский надзор как отдельную услугу - это стандартная практика в Грузии, которую иностранные инвесторы часто упускают при согласовании условий с проектировщиком.

После получения акта ввода в эксплуатацию объект регистрируется в NAPR. Регистрация занимает от 1 до 4 рабочих дней в зависимости от выбранного режима (ускоренный или стандартный). Государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости - от 50 до 200 лари. После регистрации инвестор получает выписку из реестра, подтверждающую право собственности, и может совершать с объектом любые сделки.

Инвесторам из Тбилиси (зима 2025) помогли структурировать ввод в эксплуатацию апарт-отеля после выявления расхождений между построенным объектом и согласованным проектом. Расхождения касались площади технических помещений и высоты потолков в части номеров. Подготовили пакет документов для внесения изменений в разрешение, согласовали корректировки с мэрией и завершили процедуру ввода в эксплуатацию. Стоимость объекта составляла свыше 3 млн лари.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при реализации строительного проекта в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Ввод в эксплуатацию - этап, на котором накапливаются все ошибки предыдущих стадий. Отступления от проекта, неоформленные изменения, отсутствие авторского надзора - всё это проявляется именно здесь. Исправить ситуацию возможно, но каждый месяц задержки ввода в эксплуатацию - это замороженный капитал и упущенный доход от аренды или продажи.

Структура владения строительным проектом в Грузии напрямую влияет на налоговую нагрузку при продаже, порядок наследования и защиту от требований кредиторов. Оптимальная структура для инвестора - отдельное грузинское юридическое лицо (შპს, LLC) под каждый крупный проект: это изолирует риски проекта от личных активов и активов других проектов. Регистрация შпс в NAPR занимает 1-2 рабочих дня, государственная пошлина - 100 лари (стандартная процедура) или 200 лари (ускоренная, 1 день).

Для иностранного инвестора важно учитывать налоговые последствия выбора структуры. Если физическое лицо - нерезидент продаёт недвижимость в Грузии, доход облагается налогом у источника по ставке 5% от суммы сделки (статья 134 Налогового кодекса Грузии). Если объект продаёт грузинское юридическое лицо, применяется эстонская модель корпоративного налога: налог на прибыль (15%) возникает только при распределении дивидендов, а не при получении дохода от продажи. При правильном структурировании это позволяет реинвестировать выручку без немедленного налогообложения.

Дополнительный инструмент защиты активов - использование Свободной индустриальной зоны (FIZ, თავისუფალი ინდუსტრიული ზონა) для производственных и складских объектов. Компании в FIZ освобождены от НДС и корпоративного налога на прибыль от деятельности внутри зоны. Однако FIZ не применима к жилым и гостиничным объектам - только к производству, логистике и переработке.

Сценарий для инвестора с несколькими объектами в Грузии: холдинговая структура с головной грузинской şпс и дочерними компаниями под каждый объект позволяет централизовать управление, разграничить риски и оптимизировать налоговую нагрузку при выходе из отдельных проектов. Такая структура требует корпоративного договора между участниками и чёткого регулирования порядка принятия решений - иначе при разногласии между партнёрами проект может быть заблокирован.

Сценарий для единственного инвестора: прямое владение через şпс с единственным участником - наиболее простая структура. Риск - при наследовании доля в şпс входит в наследственную массу и может стать предметом спора между наследниками. Грузинское наследственное право (Гражданский кодекс Грузии, статьи 1306-1450) не предусматривает автоматического перехода доли к пережившему супругу - необходимо завещание или корпоративный договор с условием о преимущественном праве выкупа.

Сценарий для совместного проекта с грузинским партнёром: необходим детальный корпоративный договор (акционерное соглашение), регулирующий порядок принятия решений, распределение прибыли, условия выхода и механизм разрешения тупиковых ситуаций (deadlock). Без такого договора при конфликте партнёров суд будет руководствоваться только уставом şпс и Законом Грузии «О предпринимателях» (2021) - а они дают минимальную защиту миноритарному участнику.

Направления практики по теме

• Защита активов в Грузии - структурирование владения недвижимостью и строительными проектами через грузинские юрлица
• Сделки с недвижимостью в Грузии - юридическое сопровождение покупки, продажи и регистрации объектов через NAPR
• Корпоративные споры в Грузии - защита интересов инвестора при конфликтах с партнёрами по строительному проекту

Получение разрешения на строительство в Грузии для коммерческого объекта занимает от 60 до 180 рабочих дней в зависимости от класса объекта, муниципалитета и наличия дополнительных согласований. Государственная пошлина за выдачу разрешения составляет от 500 до 5 000 лари для объектов коммерческого назначения. Дополнительно необходимо учитывать стоимость разработки архитектурного проекта лицензированным архитектором - для объекта площадью 2 000-5 000 кв. м это от 30 000 до 80 000 лари. Для объектов в исторической зоне Тбилиси сроки увеличиваются на 30-45 рабочих дней из-за обязательного согласования с Агентством по охране культурного наследия. Задержка разрешения на один месяц при проекте стоимостью 2 млн лари означает замороженные инвестиции и упущенный доход от аренды или продажи.

Легализация самовольной постройки коммерческого назначения в Грузии в административном порядке невозможна - грузинское законодательство не предусматривает аналога «дачной амнистии» для таких объектов. Единственный путь - судебное признание права собственности на основании статьи 172 Гражданского кодекса Грузии, которая допускает признание права на самовольную постройку при соблюдении ряда условий: наличие права на земельный участок, соответствие постройки градостроительным нормам и отсутствие нарушения прав третьих лиц. Процедура занимает от 12 до 36 месяцев, и грузинские суды отказывают в легализации объектов, нарушающих параметры зонирования. Параллельно Служба государственного надзора вправе выдать предписание о сносе, исполнение которого обязательно в течение 30 дней. Начало строительства без разрешения - наиболее дорогостоящая ошибка инвестора в Грузии.

Иностранный инвестор - физическое лицо при продаже недвижимости в Грузии уплачивает налог у источника по ставке 5% от суммы сделки на основании статьи 134 Налогового кодекса Грузии. Если объект продаёт грузинское юридическое лицо (şпс), налог на прибыль по ставке 15% возникает только при распределении дивидендов - это эстонская модель корпоративного налогообложения, действующая в Грузии с 2017 года. Выручка от продажи, реинвестированная в новый проект через то же юридическое лицо, налогом не облагается. Дополнительно при продаже объекта, находившегося в собственности менее двух лет, физическое лицо - резидент Грузии уплачивает подоходный налог по ставке 20%. Выбор структуры владения до начала проекта позволяет снизить налоговую нагрузку при выходе на 10-15 процентных пунктов.

Отказ мэрии в выдаче разрешения на строительство в Грузии обжалуется в административном порядке или в суде. Административное обжалование подаётся в вышестоящий орган - Министерство экономики и устойчивого развития Грузии - в течение одного месяца с момента получения отказа на основании статьи 177 Общего административного кодекса Грузии (საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსი). Срок рассмотрения административной жалобы - до одного месяца. Если административное обжалование не дало результата, инвестор вправе обратиться в административный суд в течение трёх месяцев. Грузинские административные суды в практике последних лет удовлетворяют жалобы на отказы мэрии, если отказ основан на неправильном применении градостроительных условий или детального плана. Параллельно с обжалованием целесообразно инициировать переговоры с мэрией о корректировке проекта - это нередко ускоряет разрешение ситуации.

Разрешительный порядок в строительстве в Грузии принципиально отличается от российского по двум параметрам: степени децентрализации и отсутствию механизма упрощённой легализации. В России разрешение на строительство выдаёт единый орган - местная администрация - по стандартизированной процедуре с чёткими сроками по Градостроительному кодексу РФ. В Грузии каждый муниципалитет применяет собственные детальные планы и градостроительные условия, которые могут существенно различаться даже в пределах одного города. Российский инвестор, привыкший к единому регулятору, нередко недооценивает значение предварительной проверки зонирования в конкретном муниципалитете Грузии. Кроме того, в России действует механизм «дачной амнистии» и упрощённой регистрации ряда объектов - в Грузии для коммерческих объектов такого механизма нет. Ещё одно отличие: в Грузии авторский надзор архитектора является обязательным условием ввода в эксплуатацию, тогда как в России это требование носит рекомендательный характер для большинства объектов.

Разрешительный цикл в строительстве Грузии - это последовательность взаимозависимых этапов, где ошибка на любом из них блокирует все последующие. Проверка зонирования до покупки участка, правильная структура владения до начала проектирования и авторский надзор в ходе строительства - три точки, в которых инвестор может предотвратить большинство проблем с минимальными затратами.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает инвесторов и девелоперов в Грузии по вопросам получения разрешений на строительство, структурирования владения объектами и защиты активов. Мы можем помочь с проверкой зонирования и ограничений по NAPR, сопровождением разрешительного цикла в мэрии, оспариванием отказов в административном суде и структурированием владения через грузинские юридические лица.

Чтобы получить чек-лист документов для получения разрешения на строительство в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 11 мая 2026 года