Налоги при продаже недвижимости в Грузии

Налог при продаже недвижимости в Грузии (უძრავი ქონების გადასახადი გაყიდვისას) регулируется Налоговым кодексом Грузии (საქართველოს საგადასახადო კოდექსი) - прежде всего статьями 81, 82 и 309. По состоянию на май 2026 года базовая ставка подоходного налога с дохода от продажи недвижимости для физических лиц составляет 20% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения. При этом грузинское законодательство предусматривает ряд освобождений, которые при правильном структурировании позволяют законно снизить налоговую нагрузку до нуля.

Статья разбирает: кто и когда платит налог с продажи недвижимости в Грузии, какие освобождения применяются, как облагается продажа через юридическое лицо, какие риски создаёт Revenue Service и как выстроить стратегию для инвестора с несколькими объектами.

Обязанность уплатить подоходный налог при продаже недвижимости в Грузии возникает у физического лица - налогового резидента или нерезидента - если доход от сделки признаётся налогооблагаемым по статье 81 Налогового кодекса. Налоговая база - разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения. Ставка - 20%. Срок подачи декларации - не позднее 1 апреля года, следующего за годом сделки.

Налоговое резидентство в Грузии определяется по правилу 183 дней: если физическое лицо провело в стране более 183 дней в течение любых 12 последовательных месяцев, оно признаётся резидентом и обязано декларировать доходы от источников в Грузии. Нерезиденты также платят налог с дохода от продажи грузинской недвижимости - по той же ставке 20%, но декларирование происходит через специальный порядок для нерезидентов.

Частая ошибка инвесторов из России и Украины - предположение, что налог платится только с «прибыли» в широком смысле, без учёта документального подтверждения расходов. Если цена приобретения не подтверждена документально (договор купли-продажи, зарегистрированный в Национальном агентстве публичного реестра, NAPR), Revenue Service вправе принять налоговую базу равной полной цене продажи. Это означает налог 20% с полной суммы сделки, а не с прироста.

На практике важно учитывать, что в Грузии Служба доходов (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service) получает данные о сделках с недвижимостью напрямую из NAPR в автоматическом режиме. Занижение цены в договоре - распространённая практика на рынке - создаёт риск доначислений: Revenue Service вправе применить рыночную оценку при наличии оснований полагать, что цена сделки отклоняется от рыночной (статья 73 Налогового кодекса).

Чтобы получить чек-лист документов для подтверждения расходов при продаже недвижимости в Грузии и минимизации налоговой базы, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Неочевидный риск: если объект был приобретён в период до введения обязательной регистрации сделок или по договору дарения без рыночной оценки, подтвердить расходы на приобретение крайне сложно. В таких случаях налоговая база фактически равна цене продажи.

Описанная ситуация типична для инвесторов, которые приобретали объекты в 2015-2020 годах без должного юридического сопровождения. Сейчас, при продаже, они сталкиваются с налоговой нагрузкой, которая не была учтена при принятии инвестиционного решения.

Налоговый кодекс Грузии предусматривает два ключевых основания для освобождения от подоходного налога при продаже недвижимости физическим лицом. Первое - срок владения: если физическое лицо владело жилым объектом более двух лет и в этот период было в нём зарегистрировано, доход от продажи освобождается от налога на основании статьи 82 Налогового кодекса. Второе - лимит по сумме: если совокупный доход от продажи имущества за год не превышает 40 000 лари, налог не взимается.

Условия освобождения по сроку владения (статья 82 НК):

• Объект - жилая недвижимость (квартира, жилой дом)
• Срок владения - не менее 2 лет на дату продажи
• Продавец был зарегистрирован по адресу объекта в течение этого срока
• Продавец - физическое лицо (не ИП, не юридическое лицо)
• Объект не использовался в предпринимательской деятельности

Все пять условий должны выполняться одновременно. Отсутствие регистрации по адресу объекта - наиболее частое основание для отказа в освобождении. В отличие от российского законодательства, где достаточно срока владения, грузинское право требует именно факта регистрации проживания.

Освобождение по лимиту 40 000 лари применяется к совокупному доходу от продажи имущества за календарный год. Если в течение года продаётся несколько объектов, доходы суммируются. При превышении порога налог уплачивается с суммы превышения по ставке 20%.

В отличие от России, где с 2016 года применяется кадастровая стоимость как минимальная база, в Грузии Revenue Service ориентируется на цену договора и рыночную оценку. Кадастровой стоимости в российском понимании в Грузии нет - есть оценочная стоимость для целей налога на имущество, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Компании из Тбилиси (осень 2024) помогли структурировать продажу трёх жилых объектов таким образом, чтобы по двум из них применялось освобождение по сроку владения, а по третьему - освобождение по лимиту. Совокупная налоговая экономия составила свыше 45 000 лари.

Продажа коммерческой недвижимости в Грузии физическим лицом облагается подоходным налогом по ставке 20% без права на освобождение по сроку владения - статья 82 Налогового кодекса распространяется только на жилые объекты. Если продавцом выступает юридическое лицо (შპს, ООО), применяется корпоративный подоходный налог по эстонской модели: налог 15% возникает только при распределении прибыли, а не в момент продажи объекта.

Это создаёт принципиальное различие в налоговой нагрузке в зависимости от структуры владения:

• Физическое лицо продаёт коммерческий объект: 20% с прироста стоимости, уплачивается в год сделки
• Шпс продаёт объект и реинвестирует выручку: налог 15% откладывается до момента выплаты дивидендов
• Шпс продаёт объект и ликвидируется: налог 15% с прибыли при ликвидации, плюс 5% подоходного налога у участника при получении дивидендов

Дополнительный фактор - НДС. Если продавец (физическое лицо или юридическое лицо) зарегистрирован как плательщик НДС или его оборот от продажи недвижимости превышает 100 000 лари в течение 12 месяцев, возникает обязанность уплатить НДС по ставке 18% (статья 168 Налогового кодекса). Для физических лиц, продающих жилую недвижимость в рамках личного имущества, НДС, как правило, не применяется - но при систематических продажах Revenue Service может квалифицировать деятельность как предпринимательскую.

Многие недооценивают риск переквалификации: если физическое лицо продаёт несколько объектов в течение 2-3 лет, Revenue Service вправе признать такую деятельность предпринимательской и доначислить НДС ретроспективно. Порог систематичности законодательно не определён - решение принимается на основании совокупности обстоятельств: количество сделок, временной интервал, наличие рекламы, характер объектов.

Что подготовить перед продажей объекта через юридическое лицо:

• Выписка из NAPR, подтверждающая право собственности шпс на объект
• Документы о первоначальном взносе или покупке объекта шпс (для расчёта налоговой базы)
• Бухгалтерский баланс шпс с отражением объекта на балансе
• Решение участников шпс о продаже объекта
• Анализ НДС-статуса шпс на дату сделки

Чтобы получить чек-лист структурирования сделки с коммерческой недвижимостью через грузинское юридическое лицо, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Продажа объекта через шпс с последующим реинвестированием выручки - распространённая стратегия для инвесторов с портфелем объектов. Однако она требует корректного оформления на этапе приобретения: если объект изначально оформлен на физическое лицо, его передача в шпс сама по себе является налогооблагаемой операцией.

Revenue Service Грузии располагает тремя основными инструментами контроля сделок с недвижимостью: автоматическое получение данных из NAPR, право запроса документов у сторон сделки и право применения рыночной оценки при отклонении цены договора от рыночного уровня. Срок исковой давности для доначислений по налогу с продажи недвижимости составляет 3 года с даты подачи декларации или 6 лет при наличии признаков уклонения (статья 73 Налогового кодекса).

Три сценария, при которых Revenue Service инициирует проверку сделки:

• Цена договора существенно ниже рыночной по данным аналогичных сделок в NAPR
• Продавец не подал декларацию в установленный срок (1 апреля следующего года)
• Физическое лицо совершило несколько сделок с недвижимостью за короткий период

Штраф за непредставление декларации составляет 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 50% (статья 275 Налогового кодекса). Пеня за несвоевременную уплату - 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки. При умышленном уклонении применяется штраф 50% от суммы доначисленного налога.

Неочевидный риск: в Грузии нет обязательной нотариальной формы для договора купли-продажи недвижимости - достаточно письменного договора с последующей регистрацией в NAPR. Это упрощает оформление, но создаёт риск занижения цены в договоре при устной договорённости о реальной сумме. Revenue Service при наличии оснований вправе запросить подтверждение фактически уплаченной суммы, включая банковские выписки покупателя.

Компании из Батуми (весна 2025) помогли оспорить доначисление Revenue Service по результатам камеральной проверки сделки с апартаментами. Служба доходов применила рыночную оценку, превышавшую цену договора на 35%. После представления документов о состоянии объекта и сравнительного анализа сделок в том же комплексе доначисление было отменено полностью.

Для инвесторов с несколькими объектами критически важно вести учёт всех расходов на приобретение и улучшение объектов: стоимость ремонта, коммуникаций, перепланировки может быть включена в налоговую базу как расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, - при наличии подтверждающих документов.

Оптимальная стратегия зависит от трёх параметров: тип объекта (жилой или коммерческий), структура владения (физическое лицо или шпс) и горизонт планирования (разовая продажа или портфельное управление). Для каждого сочетания параметров существует своя налоговая логика в рамках грузинского законодательства.

Три сценария для инвестора:

Сценарий 1 - физическое лицо, жилой объект, срок владения более 2 лет с регистрацией: нулевая налоговая нагрузка при соблюдении условий статьи 82 НК. Требуется документальное подтверждение регистрации по адресу объекта за весь период владения.

Сценарий 2 - физическое лицо, коммерческий объект или жилой без регистрации: налог 20% с прироста стоимости. Стратегия минимизации - максимальное документирование расходов на приобретение и улучшение, включая ремонт, мебелировку (если включена в цену продажи), агентские комиссии.

Сценарий 3 - шпс, любой объект: налог 15% откладывается до распределения прибыли. При реинвестировании выручки в новые объекты налог не возникает. Эффективно для портфельных инвесторов с горизонтом 5+ лет.

Матрица решений: если объект жилой, срок владения более 2 лет, есть регистрация - продавать как физическое лицо, налог нулевой. Если объект коммерческий или нет регистрации, прирост стоимости значительный - рассмотреть передачу в шпс до продажи (с учётом налога при передаче). Если планируется систематическая продажа объектов - структурировать через шпс с момента первого приобретения.

Связь процедур: если инвестор принял решение о передаче объекта в шпс, это само по себе является сделкой купли-продажи или вкладом в уставный капитал - каждый вариант имеет свои налоговые последствия. Вклад в уставный капитал по рыночной стоимости не облагается подоходным налогом у физического лица, но формирует налоговую базу шпс при последующей продаже.

Экономика решения: для объекта стоимостью 300 000 лари с приростом 100 000 лари разница между продажей как физическое лицо (20 000 лари налога) и через шпс с реинвестированием (0 лари в момент продажи) составляет 20 000 лари - при условии, что прибыль не распределяется. Если прибыль будет распределена в течение 1-2 лет, итоговая нагрузка через шпс составит 15% + 5% = 19,25% - практически то же самое. Преимущество шпс реализуется только при длительном реинвестировании.

Направления практики по теме

• Защита активов и структурирование владения - аудит структуры, передача активов в грузинские юрлица, защита от требований кредиторов
• Сопровождение сделок с недвижимостью - проверка объекта через NAPR, подготовка договора, регистрация перехода права
• Семейное право для бизнеса - структурирование совместного владения, брачный договор, наследование активов в Грузии

Продажа жилой квартиры в Грузии физическим лицом освобождается от подоходного налога на основании статьи 82 Налогового кодекса при одновременном выполнении трёх условий: срок владения не менее двух лет, регистрация продавца по адресу объекта в течение этого срока и отсутствие использования объекта в предпринимательской деятельности. Если хотя бы одно условие не выполнено - налог 20% с прироста стоимости уплачивается в полном объёме. На практике наиболее уязвимое условие - регистрация по адресу: многие иностранные владельцы не регистрируются по адресу грузинской квартиры, что автоматически лишает их права на освобождение. Декларацию необходимо подать до 1 апреля года, следующего за годом продажи.

Нерезидент Грузии уплачивает подоходный налог с дохода от продажи недвижимости, расположенной в Грузии, по ставке 20% от прироста стоимости - на основании статьи 81 Налогового кодекса, поскольку источник дохода находится в Грузии. Освобождение по сроку владения (статья 82) формально распространяется на физических лиц без ограничения по резидентству, однако условие регистрации по адресу объекта для нерезидента практически невыполнимо. Декларация подаётся в Revenue Service по месту нахождения объекта. Если нерезидент является налоговым резидентом страны, с которой у Грузии заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, необходимо проверить применимость соглашения - Грузия имеет такие соглашения с рядом государств, включая Германию, Францию и Нидерланды, но не с Россией.

НДС при продаже недвижимости в Грузии возникает в двух случаях: если продавец зарегистрирован как плательщик НДС или если его совокупный оборот от продажи недвижимости превысил 100 000 лари в течение 12 последовательных месяцев - на основании статьи 168 Налогового кодекса. Ставка НДС составляет 18%. Для физических лиц, продающих жилую недвижимость в рамках личного имущества, НДС, как правило, не применяется. Риск возникает при систематических продажах: Revenue Service вправе квалифицировать деятельность как предпринимательскую и доначислить НДС ретроспективно за три года. Для юридических лиц - шпс - НДС при продаже коммерческой недвижимости возникает, если шпс является плательщиком НДС, что типично для компаний с оборотом свыше 100 000 лари.

Продажа недвижимости через грузинское шпс позволяет отложить уплату налога благодаря эстонской модели корпоративного налогообложения: корпоративный подоходный налог по ставке 15% возникает только в момент распределения прибыли, а не в момент продажи объекта. Если шпс реинвестирует выручку от продажи в новые объекты или иные активы, налог не уплачивается до момента выплаты дивидендов участникам. При последующем распределении дивидендов участник-физическое лицо уплачивает дополнительно 5% подоходного налога. Итоговая нагрузка при распределении составляет около 19,25% - сопоставимо с 20% для физического лица. Реальное преимущество шпс реализуется при долгосрочном реинвестировании и портфельном управлении объектами, а не при разовых продажах.

Непредставление декларации о доходе от продажи недвижимости в Грузии влечёт штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 50% от суммы налога - на основании статьи 275 Налогового кодекса. Дополнительно начисляется пеня 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки. Revenue Service получает данные о сделке автоматически из NAPR, поэтому факт продажи скрыть невозможно. При умышленном уклонении от уплаты налога применяется штраф 50% от суммы доначисленного налога, а при значительном размере недоимки возможна уголовная ответственность по Уголовному кодексу Грузии. Срок исковой давности для доначислений составляет три года с даты подачи декларации и шесть лет при наличии признаков уклонения.

Налоги при продаже недвижимости в Грузии - управляемая переменная, а не фиксированная нагрузка. Ключевые факторы: тип объекта, срок и структура владения, документальное подтверждение расходов и своевременное декларирование. Ошибки, допущенные на этапе приобретения или структурирования, как правило, обнаруживаются только при продаже - когда возможности для исправления ограничены.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам сделок с недвижимостью и налогового планирования. Мы можем помочь с анализом налоговых последствий конкретной сделки, структурированием владения через грузинские юрлица, подготовкой документов для Revenue Service и оспариванием доначислений.

Чтобы получить чек-лист налогового планирования при продаже недвижимости в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 06 мая 2026 года