Покупка коммерческой недвижимости в Грузии иностранцем

Покупка коммерческой недвижимости в Грузии (კომერციული უძრავი ქონების შეძენა) регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი), Законом о публичном реестре и Законом «О порядке приобретения права собственности на сельскохозяйственные угодья» 2017 года. По состоянию на май 2026 года иностранные граждане и иностранные юридические лица вправе приобретать коммерческую недвижимость в Грузии без ограничений - за исключением сельскохозяйственных земель, которые иностранцам не продаются. Офисы, склады, торговые помещения, гостиницы и промышленные объекты доступны для иностранного покупателя напрямую или через грузинское юридическое лицо.

Это руководство охватывает: правовые ограничения для иностранцев, пошаговую процедуру сделки, обязательный due diligence, налоговую нагрузку, типичные риски и стратегии защиты актива после покупки.

Иностранный гражданин или иностранная компания вправе купить коммерческую недвижимость в Грузии без специального разрешения. Единственное законодательное ограничение - запрет на приобретение сельскохозяйственных угодий: статья 1 Закона 2017 года прямо запрещает иностранным физическим и юридическим лицам становиться собственниками таких земель. Коммерческие объекты - офисы, склады, торговые площади, апартаменты с коммерческим статусом, гостиницы, производственные помещения - под этот запрет не подпадают.

Практически важный нюанс: категория земли под объектом имеет значение. Если коммерческое здание стоит на земельном участке с категорией «сельскохозяйственная», иностранец не сможет оформить право собственности на этот участок. Здание и земля в Грузии могут принадлежать разным лицам - это законная конструкция, но она создаёт риск для покупателя. Перед сделкой необходимо проверить категорию земли в выписке Национального агентства публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR).

Для иностранных компаний дополнительное ограничение возникает, если страна регистрации включена в перечень государств, гражданам которых запрещено приобретать землю в Грузии. Перечень утверждается правительством и периодически обновляется. Российские и белорусские граждане по состоянию на дату публикации в перечень не включены, однако статус следует проверять на момент сделки.

Альтернатива прямой покупке - приобретение объекта через грузинское юридическое лицо (შპს, аналог ООО). Грузинская компания с иностранным участием не имеет ограничений на покупку любой коммерческой недвижимости, включая объекты на земле с неоднозначной категорией. Такая структура также даёт налоговые преимущества при последующей продаже или аренде.

Due diligence коммерческой недвижимости в Грузии включает проверку правового статуса объекта через базу данных NAPR, анализ обременений и историю переходов права собственности. Стандартный срок проверки - 3-7 рабочих дней. Пропуск этого этапа - наиболее частая ошибка покупателей из СНГ, привыкших к иной системе регистрации.

Выписка из публичного реестра (napr.gov.ge) содержит: данные о собственнике, площадь и адрес объекта, категорию земли, зарегистрированные обременения (ипотека, арест, сервитут), ограничения на распоряжение. Выписку можно получить онлайн в течение одного рабочего дня, стоимость - 5-10 лари.

Помимо реестровой проверки, необходимо установить:

• Соответствие фактических характеристик объекта данным реестра (площадь, границы, этажность)
• Наличие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию для зданий, построенных после 1990 года
• Отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество
• Статус арендаторов, если объект сдаётся в аренду (долгосрочные договоры аренды регистрируются в NAPR и обременяют объект)
• Наличие корпоративных ограничений у продавца-юрлица: устав, решение уполномоченного органа о продаже

Чек-лист документов для due diligence:

• Выписка из NAPR (не старше 5 рабочих дней)
• Технический паспорт объекта
• Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию (для зданий после 1990 года)
• Справка об отсутствии задолженности по налогу на имущество из Revenue Service
• Устав и решение о продаже (если продавец - юридическое лицо)

Чтобы получить чек-лист due diligence коммерческой недвижимости для защиты активов в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Компании из Тбилиси (зима 2025) помогли предотвратить покупку офисного здания с незарегистрированной ипотекой на сумму свыше 400 000 лари. Продавец не раскрыл обременение добровольно - оно было выявлено при проверке выписки NAPR на этапе due diligence. Сделка была реструктурирована: ипотека погашена из цены продажи через условное депонирование, покупатель получил чистый титул.

Неочевидный риск: в Грузии возможна ситуация, когда объект не имеет зарегистрированных обременений, но на него наложен арест в рамках уголовного или административного производства, не отражённый в NAPR в режиме реального времени. Проверка через суд и Revenue Service снижает этот риск, но не устраняет полностью.

Описанная процедура due diligence - стандартная, однако каждый объект имеет свою историю. Ошибки, допущенные на этапе проверки, после регистрации сделки исправляются только через суд.

Регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость в Грузии осуществляется через Национальное агентство публичного реестра. Стандартный срок регистрации - 4 рабочих дня, ускоренная процедура - 1 рабочий день. Государственная пошлина за ускоренную регистрацию составляет 200 лари, за стандартную - 50 лари.

Процедура включает следующие шаги:

1. Подписание договора купли-продажи. В Грузии нотариальное удостоверение договора не является обязательным для большинства сделок с коммерческой недвижимостью - достаточно простой письменной формы с подписями сторон. Однако нотариальное удостоверение снижает риск оспаривания и обязательно, если одна из сторон действует через представителя по доверенности.

1. Подача заявления в NAPR. Заявление подаётся лично в сервисном центре NAPR или через онлайн-портал napr.gov.ge. К заявлению прилагаются: договор купли-продажи, документ, удостоверяющий личность покупателя, квитанция об уплате госпошлины.

1. Проверка и регистрация. NAPR проверяет документы и вносит запись о новом собственнике. При стандартной процедуре - 4 рабочих дня, при ускоренной - 1 рабочий день.

1. Получение выписки. После регистрации покупатель получает выписку из реестра, подтверждающую право собственности.

Для иностранного физического лица потребуется паспорт с нотариально заверенным переводом на грузинский язык. Для иностранного юридического лица - выписка из реестра страны регистрации с апостилем и переводом, а также документы, подтверждающие полномочия представителя.

В отличие от России, в Грузии нет обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и нет обязательного участия нотариуса в регистрационной процедуре. Это ускоряет сделку, но перекладывает ответственность за юридическую чистоту документов на стороны.

При покупке коммерческой недвижимости в Грузии иностранный покупатель уплачивает налог на передачу имущества (трансфертный налог) в размере, установленном Налоговым кодексом Грузии. Ставка налога при продаже физическим лицом - 5% от прибыли (разница между ценой продажи и ценой приобретения). При покупке у юридического лица НДС (18%) включается в цену, если продавец является плательщиком НДС.

Ключевые налоговые параметры для покупателя:

• Налог на имущество (ყოველწლიური გადასახადი): ежегодно, ставка до 1% от рыночной стоимости объекта для физических лиц с доходом свыше 40 000 лари в год; для юридических лиц - до 1% от балансовой стоимости. Конкретная ставка устанавливается муниципалитетом.
• НДС при аренде: если собственник - юридическое лицо с оборотом свыше 100 000 лари в год, аренда облагается НДС по ставке 18%.
• Налог на прибыль при продаже: для физических лиц - 5% от прибыли (статья 82 Налогового кодекса); для юридических лиц - 15% по эстонской модели (налог уплачивается при распределении прибыли, а не при её получении).

Структурирование через грузинское юридическое лицо (შპს) даёт преимущество: налог на прибыль от аренды уплачивается только при распределении дивидендов. Это позволяет реинвестировать доход от аренды без немедленного налогообложения.

Типичная ошибка инвесторов из СНГ - недооценка налога на имущество при покупке крупного объекта. Для объекта стоимостью 2 млн лари ежегодный налог на имущество может составлять до 20 000 лари - эту сумму необходимо учитывать в финансовой модели.

Компании из Батуми (осень 2024) помогли структурировать покупку гостиничного комплекса через грузинское шпс с иностранным участием. Прямая покупка на физическое лицо создавала налоговую нагрузку при последующей продаже свыше 60 000 лари. Структурирование через юрлицо снизило расчётную налоговую нагрузку при выходе из актива примерно на 35%.

Чтобы получить чек-лист налоговых параметров при структурировании покупки коммерческой недвижимости в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Налоговая нагрузка зависит от структуры сделки, статуса покупателя и планируемого использования объекта. Выбор структуры до подписания договора определяет налоговые последствия на годы вперёд.

После регистрации права собственности иностранный владелец коммерческой недвижимости в Грузии сталкивается с задачами защиты актива: от требований кредиторов, корпоративных споров, рисков принудительного исполнения. Грузинское законодательство предоставляет несколько инструментов структурирования.

Владение через грузинское шпс - наиболее распространённая конструкция. Недвижимость принадлежит юридическому лицу, иностранный инвестор - участник компании. Это разделяет личные активы и бизнес-активы, ограничивает ответственность по долгам компании стоимостью вклада в уставный капитал (статья 4 Закона о предпринимателях 2021 года).

Залог в пользу связанной структуры - инструмент защиты от требований третьих лиц. Если на объект зарегистрирована ипотека в пользу аффилированной компании, кредиторы собственника получают требование только на остаток стоимости после погашения ипотеки. Конструкция законна, но требует корректного оформления и соблюдения требований о добросовестности сделок.

Свободные индустриальные зоны (FIZ) - специальный режим для производственных и логистических объектов. Компания-резидент FIZ освобождена от НДС, таможенных пошлин и налога на прибыль при реинвестировании. Покупка объекта в FIZ или создание FIZ-структуры для управления объектом - отдельная процедура с участием Министерства экономики.

Матрица выбора структуры владения:

• Прямая покупка на физическое лицо: подходит для небольших объектов (до 200 000 лари), краткосрочного владения, минимальной административной нагрузки. Риск: полная личная ответственность, налог 5% при продаже от прибыли.
• Покупка через грузинское шпс: оптимально для объектов от 200 000 лари, долгосрочного владения, аренды. Налог на прибыль - только при распределении дивидендов.
• Покупка через шпс с залоговой защитой: для объектов от 500 000 лари при наличии кредиторских рисков у собственника.

Направления практики по теме

• Защита активов в Грузии - структурирование владения, защита от кредиторов, реструктуризация
• Сделки с недвижимостью в Грузии - due diligence, сопровождение покупки и продажи, регистрация в NAPR
• Корпоративное структурирование - создание грузинских юрлиц, корпоративные документы, M&A

Гражданин России или Украины вправе купить коммерческую недвижимость в Грузии без каких-либо специальных разрешений - ограничений по гражданству для коммерческих объектов грузинское законодательство не устанавливает. Запрет распространяется только на сельскохозяйственные угодья согласно Закону 2017 года. Для оформления сделки достаточно действующего паспорта с нотариально заверенным переводом на грузинский язык. Регистрация в NAPR занимает от одного до четырёх рабочих дней. Единственный практический риск - категория земли под объектом: если участок имеет статус сельскохозяйственного, иностранец не сможет оформить право собственности на землю, только на здание.

Полный цикл сделки с коммерческой недвижимостью в Грузии - от due diligence до регистрации в NAPR - занимает в среднем две-четыре недели при наличии всех документов у продавца. Государственная пошлина за регистрацию составляет 50 лари при стандартной процедуре и 200 лари при ускоренной. Нотариальное удостоверение договора, если стороны его выбирают, обходится в 150-400 лари в зависимости от суммы сделки. Услуги юриста по сопровождению сделки - от 1 500 до 5 000 лари в зависимости от сложности объекта, суммы и необходимости структурирования через юридическое лицо. Перевод и апостилирование иностранных документов - дополнительно 200-600 лари.

Наиболее распространённая ошибка при самостоятельной покупке коммерческой недвижимости в Грузии - подписание договора без проверки выписки NAPR на предмет скрытых обременений. Грузинский реестр публичен и доступен онлайн, однако покупатели из СНГ нередко доверяют устным заверениям продавца. Статья 185 Гражданского кодекса Грузии защищает добросовестного приобретателя, но только если обременение не было зарегистрировано в реестре на момент сделки. Незарегистрированная ипотека, наложенная после выдачи выписки, которую покупатель получил заблаговременно, может стать неожиданностью. Второй по частоте риск - покупка объекта у юридического лица без проверки полномочий подписанта: директор грузинской компании может иметь ограниченные полномочия по уставу, и сделка, совершённая с превышением полномочий, оспаривается в суде.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при покупке коммерческой недвижимости в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Покупка коммерческой недвижимости в Грузии для иностранца - юридически доступная и относительно быстрая процедура. Ключевые переменные, которые определяют результат: категория земли под объектом, качество due diligence, структура владения и налоговое планирование до подписания договора.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает иностранных инвесторов в сделках с коммерческой недвижимостью в Грузии. Мы проводим due diligence через NAPR и Revenue Service, структурируем владение через грузинские юридические лица, готовим договоры и сопровождаем регистрацию права собственности.

Чтобы получить чек-лист документов для покупки коммерческой недвижимости в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 10 мая 2026 года