Покупка недвижимости в Тбилиси: правовой анализ для инвесторов и владельцев активов

Право собственности на объекты в Грузии (საკუთრების უფლება) регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი), главами IV и V, а также Законом о публичном реестре (2009). По состоянию на май 2026 года иностранные граждане и юридические лица вправе приобретать жилую и коммерческую собственность в Грузии без ограничений по национальному признаку - за исключением сельскохозяйственных земель, оборот которых для иностранцев запрещён статьёй 4 Закона о сельскохозяйственных угодьях (2022). Тбилиси остаётся основным рынком: по данным Национального агентства публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR), в 2025 году в столице зарегистрировано свыше 38 000 сделок купли-продажи.

Статья разбирает четыре ключевых блока: правовая проверка объекта до сделки, структура владения и выбор организационно-правовой формы, налоговые последствия при покупке и продаже, защита актива после регистрации права. Материал ориентирован на инвесторов, приобретающих объекты для сдачи в аренду, перепродажи или долгосрочного хранения капитала.

Правовая проверка объекта (due diligence) в грузинской юрисдикции строится на данных публичного реестра NAPR и занимает от 3 до 10 рабочих дней в зависимости от сложности цепочки собственников. Выписка из реестра (ამონაწერი) стоит 10-15 лари и содержит сведения о текущем владельце, обременениях, ипотеках и арестах. Без проверки реестра покупатель принимает на себя все зарегистрированные обременения в силу статьи 312 Гражданского кодекса.

Стандартная проверка включает несколько уровней. Первый - анализ цепочки перехода права собственности за последние 10 лет: выявляются сделки, совершённые под давлением, в период банкротства продавца или с нарушением преимущественного права третьих лиц. Второй уровень - проверка наличия судебных споров и обеспечительных мер через систему court.ge: арест, наложенный судом, отображается в реестре не мгновенно, и разрыв между решением суда и записью в NAPR может составлять 2-5 рабочих дней. Третий уровень - анализ разрешительной документации: для объектов, построенных после 2005 года, обязательно наличие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию (ექსპლუატაციაში მიღების აქტი).

Частая ошибка покупателей из РФ и СНГ - ориентация на технический паспорт объекта как основной документ. В Грузии технический паспорт не подтверждает право собственности и не отражает обременений. Единственный правоустанавливающий документ - запись в публичном реестре NAPR.

Неочевидный риск: объекты в новостройках Тбилиси нередко продаются до регистрации права застройщика на земельный участок. Покупатель подписывает предварительный договор (წინარე ხელშეკრულება) и вносит аванс, не получая записи в реестре. При банкротстве застройщика такой покупатель становится необеспеченным кредитором - в отличие от России, в Грузии механизм эскроу-счетов для долевого строительства законодательно не закреплён по состоянию на май 2026 года.

Компания из Тбилиси (зима 2025) обратилась за проверкой коммерческого объекта на проспекте Руставели перед сделкой на сумму свыше 800 000 лари. В ходе due diligence выявлено обременение в пользу третьего лица, не отражённое в предварительном договоре продавца. Сделка была приостановлена; покупатель сохранил аванс и избежал судебного спора.

Чтобы получить чек-лист due diligence объекта при покупке собственности в Тбилиси для инвесторов, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Что подготовить перед сделкой:

• Выписка из NAPR по кадастровому номеру объекта (актуальная, не старше 3 дней до подписания)
• Документы-основания всех переходов права за последние 10 лет
• Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию (для объектов после 2005 года)
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам от управляющей компании
• Проверка продавца на предмет банкротных процедур через реестр несостоятельных должников

Описанная процедура проверки охватывает стандартные случаи. Объекты с несколькими собственниками, унаследованные активы или объекты с историей судебных споров требуют расширенного анализа - цепочка рисков в таких случаях длиннее.

Выбор структуры владения объектом в Тбилиси определяет налоговую нагрузку при продаже, порядок наследования и степень защиты актива от требований кредиторов. Грузинское законодательство допускает три основные модели: прямое владение физическим лицом, владение через грузинское общество с ограниченной ответственностью (შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, шпс) и владение через иностранное юридическое лицо с регистрацией в NAPR. Каждая модель имеет принципиально разные последствия.

Прямое владение физическим лицом - наиболее простая структура. Регистрация в NAPR занимает 1 рабочий день при ускоренной процедуре (госпошлина 200 лари) или 4 рабочих дня при стандартной (госпошлина 50 лари). Доход от продажи объекта, которым физлицо владело менее 2 лет, облагается подоходным налогом по ставке 5% от суммы прироста стоимости (статья 82 Налогового кодекса Грузии). При владении свыше 2 лет - освобождение от налога при условии, что объект не использовался в предпринимательской деятельности. Слабое место: при наличии требований кредиторов к физлицу объект может быть включён в конкурсную массу или стать предметом обеспечительного ареста.

Владение через грузинское шпс даёт возможность разделить личные активы и имущество компании. Объект принадлежит юридическому лицу; физлицо владеет долями в шпс. Продажа объекта через шпс облагается корпоративным налогом (CIT) по эстонской модели: 15% только при распределении прибыли, не при её накоплении. Это позволяет реинвестировать доход от продажи без немедленного налогового события. Дополнительное преимущество: при структурировании нескольких объектов через одно шпс упрощается управление и наследование - доли в компании передаются по завещанию или договору дарения без необходимости перерегистрации каждого объекта в NAPR.

Владение через иностранное юридическое лицо (например, эстонскую компанию или кипрскую структуру) технически допустимо - NAPR регистрирует право собственности на иностранных юрлиц. Однако с 2023 года Revenue Service усилила контроль за сделками с участием компаний из юрисдикций, включённых в список офшорных зон. Доход, выплачиваемый иностранной компании грузинским источником, может облагаться налогом у источника по ставке 10% (статья 134 НК).

В отличие от России, в Грузии отсутствует институт совместной собственности супругов по умолчанию для имущества, приобретённого до брака или полученного в дар/наследство. Режим общей собственности супругов регулируется Гражданским кодексом (статьи 1158-1170) и применяется только к имуществу, нажитому в браке. Это важно при структурировании активов для семей с международным составом.

Три сценария для разных типов инвесторов:

Сценарий 1 (единственный объект для личного использования или сдачи в аренду): прямое владение физлицом - минимальные затраты на структуру, налоговое освобождение при продаже через 2 года. Риск: уязвимость к требованиям кредиторов.

Сценарий 2 (портфель из 2-5 объектов для сдачи в аренду): шпс с эстонской моделью CIT - реинвестирование без налогового события, защита личных активов, упрощённое наследование. Затраты на создание и обслуживание шпс - от 1 500 лари в год.

Сценарий 3 (коммерческий объект с последующей продажей через 3-5 лет): шпс с применением режима малого бизнеса или стандартного CIT - выбор зависит от оборота и структуры дохода; требует предварительного налогового моделирования.

Налоговые последствия сделок с объектами в Грузии определяются Налоговым кодексом Грузии (2010) и зависят от статуса покупателя (резидент/нерезидент, физлицо/юрлицо) и срока владения. Ключевые ставки: налог на передачу имущества - 0% (в Грузии отсутствует аналог российского налога на покупку), налог на доход от продажи для физлица - 5% при владении менее 2 лет, налог на имущество - до 1% от рыночной стоимости в год для физлиц с доходом свыше 40 000 лари.

При покупке объекта в Тбилиси прямых налогов на приобретение нет. Покупатель несёт: госпошлину NAPR (50 или 200 лари в зависимости от срочности), нотариальные расходы при удостоверении договора (от 150 до 500 лари в зависимости от суммы сделки), расходы на перевод документов (если продавец или покупатель - иностранец). НДС при продаже объекта физлицом не возникает. При продаже объекта юридическим лицом - плательщиком НДС - покупатель-юрлицо вправе принять НДС к вычету.

Налог на имущество (статья 201 НК) уплачивается ежегодно. Для физлиц - резидентов Грузии: 0% при совокупном доходе семьи до 40 000 лари, до 1% при доходе свыше 100 000 лари. Для юридических лиц ставка составляет 1% от среднегодовой балансовой стоимости. Тбилисский муниципалитет вправе устанавливать коэффициенты в пределах, определённых НК.

Доход от сдачи объекта в аренду физлицом облагается подоходным налогом по ставке 20% (статья 79 НК) или 5% при регистрации в качестве малого бизнеса (оборот до 500 000 лари в год). Выбор режима требует анализа: при доходе от аренды свыше 100 000 лари в год разница в налоговой нагрузке между режимами составляет десятки тысяч лари ежегодно.

Неочевидный риск для нерезидентов: Revenue Service Грузии квалифицирует систематическую сдачу в аренду нескольких объектов как предпринимательскую деятельность вне зависимости от статуса физлица. В этом случае применяется стандартная ставка 20%, а не льготная. Граница «систематичности» в НК не определена - Revenue Service ориентируется на количество объектов (как правило, от 3 и более) и регулярность дохода.

Чтобы получить чек-лист налоговых последствий при структурировании владения объектами в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Налоговое моделирование до сделки позволяет выбрать структуру, которая минимизирует нагрузку на горизонте 5-10 лет. После регистрации права изменить структуру сложнее: перевод объекта с физлица на шпс - это отдельная сделка с налоговыми последствиями.

Сделка купли-продажи объекта в Грузии (ნასყიდობის ხელშეკრულება) не требует обязательного нотариального удостоверения - договор может быть заключён в простой письменной форме с последующей регистрацией в NAPR (статья 183 Гражданского кодекса). Однако на практике нотариальное удостоверение используется в большинстве сделок с участием иностранцев: нотариус проверяет дееспособность сторон, подлинность документов и соответствие сделки закону. Срок регистрации перехода права в NAPR - 1 рабочий день (ускоренная процедура, 200 лари) или 4 рабочих дня (стандартная, 50 лари).

Порядок оформления сделки:

1. Подписание предварительного договора (опционально) с фиксацией цены, срока и условий передачи. Аванс - как правило, 5-10% от суммы сделки. Предварительный договор не регистрируется в NAPR, но может быть нотариально удостоверен.
2. Проведение due diligence объекта (параллельно или до предварительного договора).
3. Подписание основного договора купли-продажи. Если одна из сторон - иностранный гражданин, потребуется нотариально заверенный перевод документов, удостоверяющих личность.
4. Подача заявления в NAPR (лично, через нотариуса или онлайн через napr.gov.ge) с приложением договора и документов сторон.
5. Получение выписки из реестра с записью о новом собственнике.

Расчёты по сделке в Грузии проводятся в лари или иностранной валюте - ограничений нет. Банковский перевод предпочтителен: наличные расчёты по сделкам свыше 10 000 лари привлекают внимание Revenue Service в рамках AML-мониторинга. Аккредитив как инструмент расчётов используется редко; условное депонирование (эскроу) через грузинский банк доступно, но не стандартизировано.

Инвестор из Батуми (лето 2024) приобретал коммерческий объект в Тбилиси через иностранную компанию. В ходе сопровождения сделки выявлено, что продавец - грузинское шпс - имело задолженность перед Revenue Service, обеспеченную залогом на объект. Обременение было зарегистрировано за 11 дней до подписания договора. Сделка реструктурирована: часть цены направлена на погашение задолженности продавца с одновременным снятием залога и регистрацией перехода права. Покупатель получил объект без обременений в согласованные сроки.

Защита актива после регистрации права собственности в NAPR строится на нескольких инструментах грузинского права. Запись в публичном реестре создаёт презумпцию добросовестного приобретения (статья 312 Гражданского кодекса): лицо, полагавшееся на данные реестра при совершении сделки, защищено от виндикационных требований предыдущих собственников при условии возмездности и добросовестности. Однако эта защита не абсолютна: оспаривание возможно в течение общего срока исковой давности - 10 лет (статья 128 ГК).

Инструменты превентивной защиты:

• Запрет на отчуждение (ჩანაწერი): по заявлению собственника NAPR вносит запись, ограничивающую любые сделки с объектом без согласия заявителя. Используется при длительном отсутствии собственника или при наличии угрозы мошеннических сделок.
• Владение через шпс: требования к физлицу-участнику не распространяются автоматически на имущество компании. Кредитор участника вправе обратить взыскание только на долю в шпс, но не на объект напрямую (статья 70 Закона о предпринимателях, 2021).
• Ипотека в пользу аффилированного лица: объект обременяется ипотекой в пользу структуры, контролируемой собственником. Внешний кредитор при обращении взыскания получает объект с обременением - это снижает привлекательность актива для принудительного взыскания. Инструмент требует корректного юридического оформления во избежание оспаривания как мнимой сделки.

Судебная практика Верховного суда Грузии по спорам о виндикации объектов последовательно защищает добросовестного приобретателя, опиравшегося на данные реестра. Ключевой критерий - возмездность сделки и отсутствие у приобретателя сведений о пороках права продавца на момент сделки. Безвозмездные сделки (дарение) этой защитой не пользуются.

Матрица решений по защите актива:

Ситуация «единственный объект, физлицо, нет кредиторов» - запись о запрете отчуждения в NAPR, стоимость 15-50 лари, срок 1 день, риск минимальный.

Ситуация «портфель объектов, есть кредиторы или судебные риски» - перевод на шпс с ипотекой в пользу аффилированной структуры, стоимость от 3 000 лари, срок 2-4 недели, риск оспаривания при несоблюдении процедуры.

Ситуация «международная структура, несколько юрисдикций» - холдинговая структура с грузинским шпс на уровне владения объектами, иностранная компания на уровне участника, стоимость от 8 000 лари, срок 4-8 недель, требует налогового моделирования.

Направления практики по теме

• Сделки с недвижимостью в Грузии - сопровождение покупки, продажи, аренды коммерческих и жилых объектов
• Защита активов в Грузии - структурирование владения, защита от требований кредиторов
• Корпоративные споры - оспаривание сделок, защита прав участников шпс

Иностранный гражданин вправе приобрести жилую и коммерческую собственность в Грузии без ограничений по гражданству - это прямо следует из статьи 170 Гражданского кодекса Грузии и подтверждено практикой NAPR. Единственное исключение - сельскохозяйственные угодья: их приобретение иностранными гражданами и компаниями с иностранным участием свыше 25% запрещено статьёй 4 Закона о сельскохозяйственных угодьях (2022). Для регистрации сделки в NAPR иностранному покупателю достаточно паспорта и договора купли-продажи; дополнительных разрешений от государственных органов не требуется. Срок регистрации - 1 рабочий день при ускоренной процедуре (200 лари) или 4 рабочих дня при стандартной (50 лари). Практическое следствие: иностранный инвестор получает право собственности в те же сроки и на тех же условиях, что и грузинский гражданин, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Физическое лицо - нерезидент Грузии, продающее объект в Тбилиси, уплачивает подоходный налог по ставке 5% от суммы прироста стоимости (разница между ценой продажи и ценой приобретения) на основании статьи 82 Налогового кодекса Грузии, если срок владения составляет менее 2 лет. При владении объектом свыше 2 лет и при условии, что объект не использовался в предпринимательской деятельности, доход от продажи освобождается от налога. Revenue Service Грузии квалифицирует систематическую продажу нескольких объектов как предпринимательскую деятельность - в этом случае применяется ставка 20%. Практическое следствие: для инвестора, планирующего продажу через 2+ года, налоговая нагрузка при прямом владении физлицом равна нулю; при более коротком горизонте - 5% от прироста, что существенно ниже аналогичных ставок в большинстве европейских юрисдикций.

Регистрация права собственности в Грузии осуществляется через NAPR - единый публичный реестр, аналог Росреестра в России. Ключевое отличие: в Грузии данные реестра полностью открыты - любое лицо вправе получить выписку по любому объекту без согласия собственника, уплатив 10-15 лари. В России выписка из ЕГРН с персональными данными собственника с 2023 года доступна только ограниченному кругу лиц. Второе отличие: в Грузии нотариальное удостоверение договора купли-продажи не является обязательным (статья 183 ГК), тогда как в России для ряда сделок нотариус обязателен по закону. Третье отличие: в Грузии отсутствует механизм долевого строительства с защитой дольщиков (аналог российского 214-ФЗ и эскроу-счетов), что создаёт дополнительный риск при покупке объектов на стадии строительства. Практическое следствие: прозрачность реестра упрощает due diligence, но отсутствие защиты дольщиков требует особой осторожности при покупке строящихся объектов.

При введении процедуры реабилитации или банкротства физлица в Грузии (Закон о реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов, 2020) объект, принадлежащий должнику, включается в конкурсную массу и может быть реализован для погашения требований кредиторов. Исключение составляет единственное жильё должника: статья 86 Закона о реабилитации предусматривает ограниченную защиту, однако её объём определяется судом с учётом стоимости объекта и размера требований. Если объект принадлежит шпс, а не физлицу, требования кредиторов физлица-участника направляются на долю в компании, но не на сам объект напрямую - это ключевое преимущество корпоративной структуры владения. Практическое следствие: для инвестора с кредиторскими рисками перевод объекта на шпс до возникновения спора - обоснованная мера защиты; после возбуждения дела о банкротстве такой перевод может быть оспорен как сделка в ущерб кредиторам в течение 3 лет.

Вид на жительство в Грузии не является обязательным условием для приобретения объекта иностранным гражданином - NAPR регистрирует право собственности на основании действующего иностранного паспорта без требования о наличии ВНЖ или разрешения на проживание. Вместе с тем владение объектом в Грузии стоимостью от 100 000 USD может служить основанием для получения ВНЖ по инвестиционному основанию (статья 17 Закона о правовом положении иностранцев и лиц без гражданства в Грузии) - заявление подаётся в Агентство по гражданству и миграции (PSDA). Срок рассмотрения заявления на ВНЖ по инвестиционному основанию - до 30 рабочих дней. Практическое следствие: покупка объекта и получение ВНЖ - независимые процедуры, которые могут реализовываться параллельно; инвестор вправе зарегистрировать право собственности до подачи заявления на ВНЖ.

Покупка объекта в Тбилиси - юридически прозрачная процедура с минимальными формальными барьерами для иностранных инвесторов. Ключевые риски сосредоточены не в регистрационной процедуре, а в трёх точках: качество due diligence до сделки, выбор структуры владения с учётом налоговых и защитных целей, корректность оформления расчётов. Ошибка в любой из этих точек проявляется не сразу - как правило, при продаже объекта, наследовании или возникновении спора с кредитором.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по сделкам с жилой и коммерческой собственностью, структурированию владения активами и защите от требований третьих лиц. Мы можем помочь с проверкой объекта через NAPR, подготовкой договора, налоговым моделированием структуры и регистрацией права собственности в Тбилиси и других регионах Грузии.

Чтобы получить чек-лист правовой проверки и структурирования владения объектом в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 5 мая 2026 года