ВНЖ через недвижимость: порог $150k с 2026 года в Грузии

Вид на жительство инвестора в Грузии (ინვესტორის ბინადრობის ნებართვა) - это статус временного резидента, предоставляемый иностранным гражданам на основании статьи 17 Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства». С 1 января 2026 года минимальная стоимость недвижимости, дающей право на этот статус, увеличена с $100 000 до $150 000. Изменение затрагивает всех, кто планирует получить или продлить ВНЖ на основании владения имуществом в Грузии.

Статья разбирает: что именно изменилось в требованиях, как оценивается стоимость объекта по новым правилам, какие переходные положения действуют для действующих держателей ВНЖ и что делать тем, чей объект не достигает нового порога.

Новый порог в $150 000 применяется к заявлениям, поданным в Агентство по гражданским реестрам (სამოქალაქო რეესტრის სააგენტო, PSDA) начиная с 1 января 2026 года. До этой даты действовал порог в $100 000, введённый в 2014 году. Стоимость объекта определяется по данным Публичного реестра (NAPR) на момент подачи заявления - рыночная оценка независимого оценщика не принимается как единственное основание.

Ключевые изменения касаются трёх параметров. Во-первых, минимальный порог вырос на 50% - с $100 000 до $150 000. Во-вторых, при оценке стоимости объекта PSDA теперь ориентируется на кадастровую стоимость, зафиксированную в NAPR, а не на цену договора купли-продажи. В-третьих, объекты в совместной собственности учитываются пропорционально доле заявителя - доля в объекте стоимостью $300 000 в размере 49% не даёт права на ВНЖ, поскольку составляет $147 000, что ниже порога.

Изменения не затрагивают другие основания для ВНЖ в Грузии: ведение бизнеса, трудоустройство, воссоединение семьи, долгосрочное пребывание. Для этих категорий требования остались прежними.

До 1 января 2026 года порог в $100 000 позволял получить ВНЖ инвестора при покупке практически любой двухкомнатной квартиры в центральных районах Тбилиси или объекта в Батуми с видом на море. Рынок недвижимости в Грузии вырос за 2021-2024 годы в среднем на 60-80% в долларовом выражении по данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat/საქსტატი), что сделало порог $100 000 фактически нерабочим фильтром - большинство ликвидных объектов в крупных городах его превышали.

После 1 января 2026 года ситуация изменилась по нескольким направлениям.

Первое - разрыв между ценой договора и кадастровой стоимостью. Кадастровая стоимость в NAPR нередко отстаёт от рыночной на 20-40%. Объект, купленный за $160 000, может иметь кадастровую стоимость $120 000 - и не пройти по новому порогу. Это создаёт риск отказа даже при формально достаточной цене сделки.

Второе - ужесточение требований к документам. PSDA теперь запрашивает выписку из NAPR с указанием кадастровой стоимости, а не только договор купли-продажи и подтверждение оплаты. Срок рассмотрения заявления при стандартной процедуре составляет 30 рабочих дней, при ускоренной - 10 рабочих дней (дополнительная пошлина около 200 лари).

Третье - переходный период для действующих держателей ВНЖ. Те, кто получил ВНЖ до 1 января 2026 года на основании объекта стоимостью от $100 000, могут продлить статус на следующий срок без доведения стоимости объекта до $150 000 - при условии, что объект по-прежнему зарегистрирован на заявителя в NAPR и кадастровая стоимость не снизилась ниже $100 000. Это переходное положение действует однократно: при следующем продлении новый порог применяется в полном объёме.

Клиент из Тбилиси (зима 2025-2026) обратился за сопровождением продления ВНЖ за три месяца до истечения срока. Объект - апартаменты в Ваке, кадастровая стоимость по данным NAPR составляла $94 000 при рыночной цене около $130 000. Воспользовавшись переходным положением, клиент продлил ВНЖ по старому порогу. Параллельно была инициирована процедура пересмотра кадастровой стоимости через NAPR - по её итогам стоимость объекта была скорректирована до $118 000, что обеспечило соответствие требованиям при следующем продлении.

Чтобы получить полный обзор изменений требований к ВНЖ через недвижимость в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Описанный переходный порядок применяется не автоматически - PSDA не уведомляет держателей ВНЖ об изменениях. Если заявление подано без учёта новых требований к кадастровой стоимости, отказ выносится в стандартные сроки, а повторная подача требует нового комплекта документов.

Новые требования делают предварительную проверку объекта обязательным шагом - не формальностью. Три сценария, с которыми сталкиваются инвесторы в Грузии в 2026 году, требуют разных действий.

Сценарий 1: объект куплен до 2026 года, кадастровая стоимость неизвестна. Необходимо заказать выписку из NAPR (стоимость - 5-10 лари, срок - 1 рабочий день через napr.gov.ge). Если кадастровая стоимость ниже $150 000, возможны два пути: инициировать пересмотр кадастровой стоимости (процедура занимает 30-60 дней) или рассмотреть докупку дополнительного объекта.

Сценарий 2: объект покупается специально под ВНЖ. Цена договора должна быть не единственным ориентиром. Перед сделкой необходимо запросить у продавца актуальную выписку из NAPR с кадастровой стоимостью. Разрыв между рыночной и кадастровой стоимостью в новостройках Тбилиси и Батуми в 2025-2026 годах составляет в среднем 25-35% по данным NAPR.

Сценарий 3: объект в долевой собственности. Если доля заявителя составляет менее 100%, кадастровая стоимость умножается на долю. Для прохождения порога $150 000 при доле 50% кадастровая стоимость всего объекта должна составлять не менее $300 000.

Что подготовить для подачи заявления в PSDA:

• Выписка из NAPR с указанием кадастровой стоимости объекта (не старше 30 дней)
• Договор купли-продажи с нотариальным удостоверением и отметкой о регистрации в NAPR
• Подтверждение оплаты: банковская выписка или платёжное поручение
• Действующий загранпаспорт и его нотариально заверенный перевод на грузинский язык
• Документ об отсутствии судимости из страны гражданства (апостиль + перевод)

Клиент из Батуми (весна 2026) планировал получить ВНЖ на основании апартаментов в новостройке, приобретённых за $155 000. Кадастровая стоимость по данным NAPR на момент подачи составляла $108 000 - застройщик не обновил данные после ввода объекта в эксплуатацию. После инициирования процедуры актуализации кадастровой стоимости через NAPR и её приведения к $152 000 заявление было подано повторно и одобрено в стандартные сроки.

Направления практики по теме

• Сопровождение сделок с недвижимостью в Грузии - проверка объекта, структурирование, регистрация в NAPR
• Защита активов и структурирование владения - грузинские юрлица, FIZ, оптимизация налоговой нагрузки при владении

С 1 января 2026 года минимальная кадастровая стоимость недвижимости для получения вида на жительство инвестора в Грузии увеличена с $100 000 до $150 000 в соответствии с поправками к Закону «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства». Ключевое изменение - PSDA теперь ориентируется на кадастровую стоимость по данным Публичного реестра, а не на цену договора купли-продажи. Это означает, что объект, купленный за $160 000, может не пройти по порогу, если его кадастровая стоимость в NAPR составляет менее $150 000. Для объектов в долевой собственности стоимость рассчитывается пропорционально доле заявителя.

Новый порог в $150 000 применяется ко всем заявлениям, поданным в PSDA начиная с 1 января 2026 года - как к первичным, так и к заявлениям о продлении. Исключение составляет однократное продление для тех, кто получил ВНЖ до 1 января 2026 года: такие заявители могут продлить статус по старому порогу $100 000 при условии, что объект по-прежнему зарегистрирован на них в NAPR и его кадастровая стоимость не снизилась ниже $100 000. При следующем продлении новый порог применяется в полном объёме. Срок рассмотрения заявления в PSDA составляет 30 рабочих дней при стандартной процедуре и 10 рабочих дней при ускоренной.

Подача заявления в PSDA без предварительной проверки кадастровой стоимости в NAPR создаёт риск отказа и потери государственной пошлины (от 200 лари при ускоренной процедуре). Согласно административному регламенту PSDA, отказ фиксируется в деле заявителя и может повлиять на рассмотрение повторного заявления. Если кадастровая стоимость объекта ниже $150 000, процедура её пересмотра через NAPR занимает 30-60 дней - за это время статус пребывания в Грузии может истечь, что создаёт дополнительные правовые риски для иностранного гражданина.

Новый порог $150 000 для ВНЖ через недвижимость в Грузии - не просто изменение цифры в законе. Это переход от ценового фильтра к кадастровому, что создаёт разрыв между тем, что инвестор заплатил, и тем, что PSDA видит в реестре. Для большинства объектов, купленных до 2024 года, этот разрыв существенен. Для новостроек - особенно в Батуми и на периферии Тбилиси - кадастровая стоимость нередко не обновляется своевременно после ввода в эксплуатацию.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам приобретения недвижимости, структурирования владения и получения вида на жительство. Мы можем помочь с проверкой кадастровой стоимости объекта в NAPR, инициированием её пересмотра, подготовкой полного пакета документов для PSDA и выработкой стратегии при несоответствии объекта новым требованиям.

Чтобы получить полный обзор изменений требований к ВНЖ через недвижимость в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 5 мая 2026 года