Строительное разрешение в Грузии: процедура и сроки

Строительное разрешение в Грузии (სამშენებლო ნებართვა) - это административный акт, выдаваемый уполномоченным органом местного самоуправления на основании Кодекса пространственного планирования, архитектуры и строительства Грузии (სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურისა და მშენებლობის კოდექსი), принятого в 2019 году и вступившего в силу с 1 января 2020 года. По состоянию на май 2026 года разрешение обязательно для объектов IV и V классов сложности, тогда как строительство объектов I-III класса требует лишь уведомления или регистрации проекта. Без действующего разрешения объект не может быть введён в эксплуатацию и зарегистрирован в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR).

Это руководство охватывает все этапы: от проверки зонирования земельного участка до получения акта ввода в эксплуатацию. Материал ориентирован на инвесторов, владельцев земельных участков и застройщиков, работающих в грузинской юрисдикции.

До начала проектирования необходимо установить класс сложности объекта, категорию зоны по градостроительному регламенту и наличие обременений на участке. Кодекс пространственного планирования Грузии разделяет объекты на пять классов: I-III не требуют разрешения, IV и V - требуют. Ошибка в классификации на этом этапе приводит к отказу в выдаче разрешения или к сносу уже возведённых конструкций.

Первый шаг - проверка данных участка через NAPR. Выписка из публичного реестра покажет категорию земли (сельскохозяйственная, несельскохозяйственная, лесной фонд), наличие ипотек, сервитутов и ограничений. Строительство на сельскохозяйственных землях без предварительного перевода в несельскохозяйственную категорию невозможно - это требование статьи 11 Закона Грузии об управлении сельскохозяйственными землями.

Второй шаг - получение градостроительных условий (სივრცითი მოწყობის გეგმა) в органе местного самоуправления. В Тбилиси этим занимается Агентство архитектуры города Тбилиси (თბილისის არქიტექტურის სააგენტო). В Батуми - соответствующее управление мэрии. Градостроительные условия определяют допустимую высоту, плотность застройки, отступы от границ участка и красных линий. Срок выдачи условий - до 20 рабочих дней.

Частая ошибка инвесторов из России и других стран СНГ - начало проектирования до получения градостроительных условий. В Грузии проект, не соответствующий регламенту зоны, не будет согласован независимо от его архитектурного качества.

Что подготовить перед подачей заявления:

• Выписка из NAPR о праве собственности и обременениях на участок
• Кадастровый план участка с координатами границ
• Градостроительные условия от органа местного самоуправления
• Документы, подтверждающие перевод земли в несельскохозяйственную категорию (если применимо)
• Нотариально заверенное согласие всех сособственников участка (при долевой собственности)

Чтобы получить чек-лист защиты активов при строительстве объекта в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Процедура получения строительного разрешения в Грузии для объектов IV-V класса включает три последовательных этапа: согласование архитектурного проекта, выдача разрешения и надзор в ходе строительства. Общий срок от подачи заявления до получения разрешения составляет от 30 до 60 рабочих дней в зависимости от класса объекта и полноты документации. Государственная пошлина варьируется от 200 до 5 000 лари в зависимости от площади и класса объекта.

Этап 1. Подготовка и согласование архитектурного проекта

Архитектурный проект разрабатывается лицензированным архитектором, внесённым в реестр Службы лицензирования профессиональной деятельности. Проект должен соответствовать градостроительным условиям и техническим регламентам, установленным Кодексом пространственного планирования. Для объектов V класса (крупные коммерческие, многоквартирные здания) проект дополнительно проходит экспертизу прочности конструкций.

Срок согласования архитектурного проекта в Тбилиси - до 20 рабочих дней. При наличии замечаний орган направляет уведомление, и заявитель обязан устранить несоответствия в течение 10 рабочих дней. Если замечания не устранены в срок, заявление считается отозванным.

Этап 2. Подача заявления на разрешение

Заявление подаётся в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта. В Тбилиси - через Агентство архитектуры или портал my.gov.ge. Пакет документов включает:

• Заявление установленной формы
• Правоустанавливающие документы на участок
• Согласованный архитектурный проект
• Технический регламент объекта
• Заключение экспертизы (для V класса)
• Квитанция об уплате государственной пошлины

Срок рассмотрения заявления - 30 рабочих дней для объектов IV класса и 60 рабочих дней для объектов V класса. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован и может быть обжалован в административном порядке в течение 1 месяца или в суде в течение 3 месяцев.

Этап 3. Строительный надзор

После получения разрешения застройщик обязан уведомить орган о начале строительных работ не позднее чем за 5 рабочих дней. В ходе строительства проводится технический надзор лицензированным инженером. Отступление от согласованного проекта без внесения изменений в разрешение является административным правонарушением и влечёт штраф от 1 000 до 10 000 лари, а в ряде случаев - предписание о сносе самовольных конструкций.

В Тбилиси весной 2025 года сопровождали получение разрешения на строительство многофункционального комплекса площадью свыше 4 000 кв. м. Первоначальный проект не соответствовал регламенту охранной зоны исторической застройки. После корректировки проекта и повторного согласования разрешение было получено в течение 45 рабочих дней - без обжалования и без штрафных санкций.

Описанный порядок охватывает стандартную процедуру. Конкретные сроки и требования зависят от муниципалитета, класса объекта и наличия охранных зон. Ошибка в документации на этапе подачи заявления удваивает сроки и увеличивает затраты.

После завершения строительства застройщик обязан получить акт ввода в эксплуатацию (ექსპლუატაციაში მიღების აქტი) - без него объект не может быть зарегистрирован в NAPR и не может быть продан, передан в аренду или использован в качестве залога. Срок рассмотрения заявления о вводе в эксплуатацию составляет 10 рабочих дней для объектов IV класса и 20 рабочих дней для объектов V класса.

Для получения акта ввода в эксплуатацию подаётся заявление с приложением исполнительной документации: журнала строительных работ, актов скрытых работ, заключения технического надзора и фотофиксации. Орган проводит выездную проверку объекта и сопоставляет фактические параметры с согласованным проектом. Расхождение площади более чем на 5% или отступление от этажности является основанием для отказа.

После получения акта ввода в эксплуатацию объект регистрируется в NAPR. Регистрация занимает 1 рабочий день при ускоренной процедуре (государственная пошлина - 200 лари) и 4 рабочих дня при стандартной (50 лари). С момента регистрации объект получает кадастровый номер и может быть предметом сделок.

Неочевидный риск для иностранных инвесторов: в Грузии отсутствует аналог российского «дачной амнистии». Объект, возведённый без разрешения или с нарушением проекта, не может быть легализован в упрощённом порядке. Единственный путь - либо привести объект в соответствие с проектом, либо обратиться в суд с иском о признании права собственности, что занимает от 6 до 18 месяцев и не гарантирует результата.

В Батуми осенью 2024 года помогли клиенту зарегистрировать апартаменты в жилом комплексе, застройщик которого не завершил процедуру ввода в эксплуатацию. Через административное обжалование бездействия застройщика и последующее обращение в орган местного самоуправления удалось получить акт ввода в эксплуатацию на отдельные секции здания. Стоимость объекта превышала 300 000 лари, и без регистрации клиент не мог ни продать, ни заложить актив.

Чтобы получить чек-лист комплаенс-требований по вводу объекта в эксплуатацию и регистрации в NAPR для инвесторов в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Ситуация с незарегистрированным объектом или незавершённой процедурой ввода в эксплуатацию требует индивидуальной оценки: органы, сроки и стратегия зависят от конкретного муниципалитета и стадии нарушения. Промедление с легализацией увеличивает риск предписания о сносе.

Процедура получения строительного разрешения в Грузии единая по Кодексу пространственного планирования, однако муниципальные регламенты существенно различаются по допустимой этажности, охранным зонам и срокам согласования. Тбилиси, Батуми и курортные зоны (Гудаури, Бакуриани, Кобулети) имеют собственные градостроительные регламенты с ограничениями, которые не следуют из федерального законодательства.

В Тбилиси действует режим охраны исторической застройки, охватывающий значительную часть центра города. Строительство в охранной зоне требует дополнительного согласования с Национальным агентством по охране культурного наследия (ეროვნული სააგენტო კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის). Это добавляет от 20 до 40 рабочих дней к стандартному сроку.

В Батуми и прибрежных зонах действуют ограничения по высотности и расстоянию от береговой линии, установленные Законом Грузии о прибрежной полосе. Нарушение этих ограничений влечёт не только отказ в разрешении, но и обязательный снос за счёт застройщика.

В курортных зонах - Гудаури, Бакуриани, Сигнахи - действуют специальные регламенты, ограничивающие архитектурный облик объектов. Проект, не соответствующий стилистическим требованиям зоны, будет отклонён даже при полном соответствии техническим нормам.

Для иностранных инвесторов, привыкших к российской системе, важно понимать: в Грузии нет единого федерального органа, который выдаёт строительные разрешения. Каждый муниципалитет действует самостоятельно, и практика согласования в Тбилиси и, например, Зугдиди может существенно различаться по срокам и неформальным требованиям к документации.

Направления практики по теме

• Сопровождение сделок с недвижимостью в Грузии - проверка объектов, структурирование сделок, регистрация в NAPR
• Защита активов через грузинские юрлица и FIZ - структурирование владения недвижимостью и строительными проектами
• Строительство и градостроительное право - разрешения, согласования, споры с органами

Государственная пошлина за выдачу строительного разрешения в Грузии составляет от 200 до 5 000 лари в зависимости от класса объекта и его площади - конкретные ставки установлены решениями органов местного самоуправления. Срок рассмотрения заявления составляет 30 рабочих дней для объектов IV класса и 60 рабочих дней для объектов V класса. К этому добавляется срок согласования архитектурного проекта - до 20 рабочих дней. Таким образом, полный цикл от подачи проекта до получения разрешения занимает от 50 до 80 рабочих дней при условии, что документация подана без замечаний. Услуги юриста по сопровождению процедуры составляют от 1 500 до 4 000 лари в зависимости от сложности объекта.

Наиболее распространённая ошибка при самостоятельном получении строительного разрешения в Грузии - начало проектирования без получения градостроительных условий от органа местного самоуправления. Это приводит к тому, что готовый проект не соответствует регламенту зоны и требует полной переработки. Вторая частая ошибка - неверная классификация объекта: инвесторы занижают класс сложности, чтобы избежать экспертизы, но орган самостоятельно переклассифицирует объект и отказывает в приёме документов. Третья ошибка - отсутствие нотариально заверенного согласия всех сособственников участка при долевой собственности: без этого документа заявление не принимается к рассмотрению. Каждая из этих ошибок добавляет от 1 до 3 месяцев к сроку получения разрешения.

Грузинская система строительных разрешений принципиально отличается от российской децентрализацией: в Грузии нет единого федерального органа, аналогичного Госстройнадзору России, и каждый муниципалитет устанавливает собственные регламенты и сроки согласования. Кодекс пространственного планирования Грузии 2019 года ввёл классификацию объектов по пяти классам сложности - объекты I-III класса строятся в уведомительном порядке без разрешения, что является более либеральным подходом по сравнению с российским законодательством. При этом в Грузии отсутствует механизм упрощённой легализации самовольных построек: объект, возведённый без разрешения, не может быть зарегистрирован в NAPR без судебного решения или приведения в соответствие с проектом. Это существенный риск для инвесторов, привыкших к российской практике «построить, а потом оформить».

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам строительного права, получения разрешений и регистрации объектов недвижимости. Мы можем помочь с проверкой зонирования участка, подготовкой документации для получения строительного разрешения, согласованием проекта в органах местного самоуправления и регистрацией объекта в NAPR.

Строительное разрешение в Грузии - это не формальность, а ключевое условие ликвидности актива. Объект без разрешения или без акта ввода в эксплуатацию не может быть продан, заложен или передан в аренду на законных основаниях. Своевременная проверка зонирования и правильная классификация объекта на старте позволяют избежать переработки проекта и потери нескольких месяцев.

Чтобы получить чек-лист документов для получения строительного разрешения в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 8 мая 2026 года