Строительство тема 28: грузинская практика

Разрешение на строительство в Грузии (სამშენებლო ნებართვა) - это административный акт, выдаваемый органом местного самоуправления на основании Закона Грузии «О разрешениях и инспекциях» (ნებართვებისა და ინსპექტირების შესახებ კანონი, 2005) и Градостроительного кодекса Грузии (სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქმშენებლობის კოდექსი, 2019). По состоянию на май 2026 года разрешительная система прошла несколько реформ, и практика применения норм в Тбилиси, Батуми и регионах существенно различается.

Для инвестора в грузинскую недвижимость и девелопера строительный проект несёт три категории правовых рисков: разрешительный (отказ или отзыв разрешения), подрядный (споры с генподрядчиком) и регистрационный (невозможность оформить объект в NAPR). Статья разбирает каждый из них: процедуры получения разрешений, типичные ошибки иностранных инвесторов, механизмы защиты и стратегии минимизации потерь.

Разрешение на строительство в Грузии выдаётся органом местного самоуправления - в Тбилиси это Агентство архитектуры и градостроительства (არქიტექტურისა და ქალაქმშენებლობის სააგენტო). Стандартный срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней, ускоренная процедура - 10 рабочих дней за дополнительную плату. Государственная пошлина зависит от площади объекта и начинается от 200 лари для объектов до 100 кв. м.

Разрешительная система Грузии построена на принципе «одного окна»: заявитель подаёт документы в орган местного самоуправления, который самостоятельно запрашивает согласования у профильных ведомств. На практике это работает неравномерно - в Тбилиси процедура более формализована, в регионах согласования нередко затягиваются за пределы установленных сроков.

Градостроительный кодекс 2019 года разделил объекты на четыре класса по сложности. Для объектов первого класса (индивидуальные жилые дома до 500 кв. м) разрешение не требуется - достаточно уведомления. Для объектов второго-четвёртого классов разрешение обязательно, а для объектов четвёртого класса (крупные коммерческие и промышленные объекты) дополнительно требуется экологическая экспертиза.

Частая ошибка иностранных инвесторов - начало строительных работ до получения разрешения, исходя из логики «уведомительного» порядка, знакомого по некоторым юрисдикциям. В Грузии самовольное возведение объекта влечёт административный штраф и предписание о сносе (ст. 24 Закона «О разрешениях и инспекциях»). Снос за счёт застройщика - не теоретический риск: Агентство инспекций Грузии (ინსპექციის სახელმწიფო სამსახური) регулярно применяет эту меру в Тбилиси и Батуми.

Что подготовить для получения разрешения на строительство:

• Правоустанавливающий документ на земельный участок (выписка из NAPR)
• Архитектурный проект, согласованный с лицензированным архитектором
• Технические условия от поставщиков коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, канализация)
• Заключение о соответствии проекта градостроительному регламенту зоны
• Для объектов четвёртого класса - заключение экологической экспертизы

Чтобы получить чек-лист запуска строительного проекта для инвестора в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Строительный подряд в Грузии регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი, ст. 629-660). Ключевой риск инвестора - отсутствие в грузинском праве аналога российского механизма банковской гарантии исполнения подрядного договора как обязательного условия. Подрядчик может приостановить работы при задержке оплаты (ст. 636 ГК), а заказчик вправе расторгнуть договор с возмещением убытков (ст. 637 ГК), однако взыскание реального ущерба в грузинском суде требует детальной доказательной базы.

Грузинское законодательство не устанавливает обязательной формы строительного подряда - стороны свободны в определении условий. Это создаёт асимметрию: опытный генподрядчик включает в договор условия, ограничивающие его ответственность за сроки и качество, тогда как неопытный инвестор подписывает документ, не осознавая последствий. В отличие от российской практики, где типовые формы договоров подряда широко распространены, в Грузии каждый контракт фактически уникален.

Три наиболее распространённых подрядных риска в грузинской практике:

• Отсутствие чёткого графика работ с промежуточными контрольными точками и санкциями за их нарушение
• Размытые формулировки о качестве материалов без привязки к конкретным техническим стандартам
• Отсутствие механизма удержания части оплаты (retention) до подписания акта о вводе в эксплуатацию

Неочевидный риск для инвесторов из СНГ - статус субподрядчиков. Грузинский генподрядчик вправе привлекать субподрядчиков без согласия заказчика, если иное не предусмотрено договором (ст. 631 ГК). При банкротстве генподрядчика субподрядчики могут предъявить требования непосредственно к заказчику на основании норм о неосновательном обогащении.

Компании из Тбилиси (лето 2024) помогли взыскать с генподрядчика свыше 120 000 лари убытков, возникших вследствие срыва сроков строительства коммерческого объекта. Ключевым доказательством послужил журнал строительных работ, который заказчик вёл самостоятельно по рекомендации юриста с первого дня проекта.

Описанные риски подряда - лишь часть картины. Конкретный договор может содержать условия, которые существенно меняют баланс рисков в ту или иную сторону. Правовой анализ контракта до подписания обходится значительно дешевле, чем судебное взыскание убытков после.

Защита инвестора в строительстве в Грузии строится на трёх уровнях: договорном (условия подряда и инвестиционного соглашения), регистрационном (своевременная фиксация прав в NAPR) и корпоративном (структура владения объектом). Наиболее эффективная защита - превентивная: структурирование проекта до начала работ, а не после возникновения спора.

Регистрационный уровень защиты в Грузии имеет особое значение. Национальное агентство публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) регистрирует права на объекты незавершённого строительства - это инструмент, которым пользуются далеко не все иностранные инвесторы. Регистрация незавершённого строительства в NAPR создаёт публичность права и защищает от двойных продаж: третье лицо, приобретающее права на тот же объект, не может ссылаться на добросовестность при наличии записи в реестре.

Корпоративный уровень защиты предполагает выбор оптимальной структуры владения. Для крупных девелоперских проектов в Грузии распространена схема: операционная компания (შპს, LLC) владеет земельным участком и ведёт строительство, тогда как готовые объекты переводятся на холдинговую структуру. Это разграничивает строительные риски и риски готовых активов. Свободные индустриальные зоны (FIZ) предоставляют дополнительные налоговые преимущества для промышленных объектов.

Для жилых девелоперских проектов с привлечением средств покупателей на этапе строительства грузинское право не содержит аналога российского механизма эскроу-счетов как обязательного инструмента. Это означает, что покупатель квартиры в строящемся доме в Грузии несёт существенно более высокий риск, чем в России после реформы долевого строительства 2019 года. Договор долевого участия в Грузии - это фактически предварительный договор купли-продажи, и его условия определяют весь объём защиты покупателя.

Три сценария для разных типов инвесторов:

Инвестор, приобретающий земельный участок под застройку, должен в первую очередь проверить градостроительный регламент зоны: разрешённое использование, предельную высоту застройки, коэффициент застройки. Несоответствие проекта регламенту - основание для отказа в разрешении, которое не устраняется после начала работ.

Инвестор, входящий в действующий девелоперский проект через покупку доли в компании-застройщике, принимает на себя все накопленные риски проекта, включая незарегистрированные обременения и споры с подрядчиками. Due diligence строительного проекта отличается от стандартного корпоративного аудита и требует проверки разрешительной документации, статуса договоров подряда и соответствия фактически выполненных работ проектной документации.

Иностранный инвестор, реализующий проект через грузинское юридическое лицо, должен учитывать, что налоговый режим строительной деятельности в Грузии предполагает НДС 18% на реализацию коммерческой недвижимости и освобождение от НДС при продаже жилой недвижимости физическим лицам (ст. 168 Налогового кодекса Грузии). Выбор структуры проекта влияет на итоговую налоговую нагрузку.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при реализации строительного проекта в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Отказ в выдаче разрешения на строительство в Грузии может быть обжалован в административном порядке в вышестоящий орган в течение одного месяца с момента получения решения (ст. 177 Общего административного кодекса Грузии, ზოგადი ადმინისტრაციული საკოდექსო). Если административное обжалование не принесло результата, следующий этап - обращение в административную коллегию Городского суда Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო) или соответствующего регионального суда.

Административное обжалование в Грузии имеет важное процессуальное преимущество: подача жалобы автоматически приостанавливает исполнение оспариваемого акта, если иное прямо не указано в законе (ст. 201 ОАК). Применительно к предписаниям о сносе это означает, что грамотно поданная жалоба даёт время для урегулирования ситуации без немедленного исполнения предписания.

Практика Апелляционного суда Тбилиси по строительным спорам показывает: наиболее успешные обжалования основаны не на общих доводах о несправедливости решения, а на конкретных процессуальных нарушениях при вынесении акта - нарушении сроков, ненадлежащем уведомлении, выходе органа за пределы компетенции. Суды Грузии в административных делах последовательно применяют принцип законности: если орган нарушил процедуру, акт подлежит отмене вне зависимости от существа вопроса.

Матрица решений для инвестора, получившего отказ или предписание:

Ситуация - отказ в разрешении по формальным основаниям (неполный пакет документов): инструмент - повторная подача с устранёнными замечаниями; срок - 5-10 рабочих дней; затраты - минимальные; риск - повторный отказ по существу.

Ситуация - отказ по существу (несоответствие проекта регламенту): инструмент - административное обжалование или корректировка проекта; срок - 1-3 месяца; затраты - 3 000-8 000 лари на юридическое сопровождение; риск - отказ в обжаловании при объективном несоответствии.

Ситуация - предписание о сносе самовольной постройки: инструмент - немедленное административное обжалование с ходатайством о приостановлении исполнения; срок - критически важно подать в течение 10 дней; затраты - от 5 000 лари; риск - исполнение предписания при пропуске срока обжалования.

Компании из Батуми (весна 2025) помогли отменить предписание Агентства инспекций о сносе пристройки к коммерческому объекту стоимостью свыше 200 000 лари. Основанием для отмены послужило нарушение органом процедуры уведомления: предписание было направлено по адресу регистрации компании, а не по адресу объекта, что лишило владельца возможности своевременно принять меры.

Получение предписания о сносе или отказа в разрешении - ситуация, в которой промедление с правовой реакцией напрямую увеличивает потери. Сроки обжалования в Грузии жёсткие, и их пропуск закрывает административный путь защиты.

Ввод объекта в эксплуатацию в Грузии (ექსპლუატაციაში მიღება) - завершающий этап строительного проекта, после которого объект может быть зарегистрирован в NAPR и введён в хозяйственный оборот. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдаётся тем же органом, что выдавал разрешение на строительство, на основании акта технического надзора. Срок рассмотрения - 10 рабочих дней.

На практике именно этот этап становится источником неожиданных задержек. Три наиболее распространённые проблемы при вводе в эксплуатацию в Грузии:

• Расхождение фактически построенного объекта с проектной документацией: даже незначительные отклонения (изменение планировки, площади, высоты этажа) требуют внесения изменений в разрешение до подачи на ввод в эксплуатацию
• Отсутствие актов скрытых работ: грузинское законодательство требует документирования работ, которые не видны после завершения строительства (фундамент, инженерные коммуникации); отсутствие актов - основание для отказа
• Незакрытые технические условия: если поставщик коммунальных услуг не подтвердил подключение объекта, разрешение на ввод не выдаётся

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объект регистрируется в NAPR. Регистрация права собственности занимает 1-4 рабочих дня (стандартная процедура - 4 дня, ускоренная - 1 день, госпошлина 50-200 лари). Для многоквартирных домов регистрация осуществляется поэтапно: сначала регистрируется право застройщика на весь объект, затем - права покупателей на отдельные квартиры.

Неочевидный риск для девелоперов, реализующих проекты с привлечением покупателей на этапе строительства: если договор с покупателем предусматривает передачу квартиры «после ввода в эксплуатацию», а ввод задерживается, покупатель вправе требовать неустойку в соответствии с условиями договора. При отсутствии в договоре ограничения ответственности застройщика размер неустойки определяется по общим нормам ГК Грузии о возмещении убытков.

Направления практики по теме

• Недвижимость и сделки - сопровождение покупки, продажи и аренды объектов в Грузии, проверка через NAPR
• Защита активов - структурирование владения строительными проектами, минимизация рисков через грузинские юрлица
• Коммерческие споры - взыскание убытков по договорам строительного подряда, обжалование предписаний

Строительство без разрешения в Грузии влечёт административный штраф и предписание о сносе самовольной постройки на основании статьи 24 Закона Грузии «О разрешениях и инспекциях». Размер штрафа зависит от класса объекта и площади нарушения и составляет от 500 до 5 000 лари для физических лиц и от 2 000 до 20 000 лари для юридических лиц. Снос производится за счёт застройщика, а стоимость сноса крупного объекта может многократно превышать сумму штрафа. На практике Агентство инспекций Грузии активно применяет предписания о сносе в Тбилиси и Батуми, и суды в большинстве случаев поддерживают позицию органа при отсутствии процессуальных нарушений с его стороны.

Объект незавершённого строительства в Грузии может быть зарегистрирован в Национальном агентстве публичного реестра на основании статьи 11 Закона Грузии «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Для регистрации необходимы: разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план объекта. Государственная пошлина составляет 50-200 лари в зависимости от срочности. Регистрация незавершённого строительства создаёт публичность права и защищает инвестора от двойных продаж: третье лицо, приобретающее права на тот же объект, не может ссылаться на добросовестность при наличии записи в реестре. Для инвесторов, вкладывающих значительные средства в строительный проект, регистрация на ранних этапах - обязательный элемент защиты.

Строительный подряд в Грузии регулируется статьями 629-660 Гражданского кодекса Грузии и существенно отличается от российского аналога по нескольким ключевым параметрам. Во-первых, грузинское право не предусматривает обязательной банковской гарантии исполнения подрядного договора - это договорное условие, а не законодательное требование. Во-вторых, в Грузии отсутствует аналог российского Федерального закона о долевом строительстве с механизмом эскроу-счетов: покупатель квартиры в строящемся доме защищён только условиями конкретного договора. В-третьих, грузинский генподрядчик вправе привлекать субподрядчиков без согласия заказчика, если иное не предусмотрено договором. Срок исковой давности по требованиям из строительного подряда в Грузии составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Административное обжалование отказа в разрешении на строительство в Грузии подаётся в вышестоящий орган в течение одного месяца с момента получения отказа на основании статьи 177 Общего административного кодекса Грузии. Подача жалобы автоматически приостанавливает исполнение оспариваемого акта. Вышестоящий орган рассматривает жалобу в течение одного месяца. Если административное обжалование не принесло результата, следующий этап - обращение в административную коллегию Городского суда Тбилиси или соответствующего регионального суда в течение трёх месяцев с момента получения ответа на жалобу. Наиболее эффективные основания для обжалования - процессуальные нарушения при вынесении акта: нарушение сроков, ненадлежащее уведомление заявителя, выход органа за пределы компетенции.

Налогообложение девелопера при продаже недвижимости в Грузии зависит от типа объекта и организационно-правовой формы продавца. Реализация коммерческой недвижимости юридическим лицом облагается НДС по ставке 18 процентов на основании статьи 168 Налогового кодекса Грузии, тогда как продажа жилой недвижимости физическим лицам от НДС освобождена. Налог на прибыль (корпоративный налог) в Грузии составляет 15 процентов и взимается по эстонской модели - только при распределении прибыли, а не в момент её получения. Для девелоперов, реализующих проекты через грузинское юридическое лицо, это означает возможность реинвестировать прибыль без немедленного налогового обязательства. Физическое лицо, продающее недвижимость, платит подоходный налог по ставке 5 процентов при условии владения объектом более двух лет; при владении менее двух лет ставка составляет 20 процентов.

Строительный проект в Грузии - это пересечение разрешительного, гражданского и налогового права, где ошибка на любом этапе влечёт непропорционально высокие потери. Грузинская разрешительная система реформируется, и практика применения норм в 2025-2026 годах существенно отличается от того, что описано в материалах пятилетней давности. Инвесторы, структурирующие проект с юридическим сопровождением с первого дня, в среднем тратят на правовые вопросы меньше, чем те, кто обращается за помощью после возникновения спора.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам строительства, девелопмента и защиты активов в недвижимости. Мы можем помочь с анализом разрешительной документации, структурированием строительного проекта, подготовкой и проверкой договоров подряда, регистрацией объектов в NAPR и обжалованием предписаний Агентства инспекций.

Чтобы получить чек-лист правовой проверки строительного проекта перед инвестированием в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 10 мая 2026 года