Строительство тема 22: практика Грузии

Строительство в Грузии (მშენებლობა) регулируется Законом Грузии «О разрешениях и инспекциях» (2005), Законом «О пространственном планировании, архитектурной деятельности и строительстве» (2019), а также нормами Гражданского кодекса Грузии (სამოქალაქო კოდექსი) о подряде и защите прав покупателя. По состоянию на май 2026 года разрешительная система претерпела существенные изменения: с 2020 года выдача разрешений на строительство в большинстве муниципалитетов переведена в электронный формат через платформу my.gov.ge. Для инвестора, вкладывающего средства в строящийся объект в Грузии, правовая структура сделки определяет не только налоговые последствия, но и реальные шансы на защиту капитала при нарушении застройщиком сроков или качества.

Статья разбирает четыре ключевых аспекта: разрешительная система и классификация строительства, ответственность застройщика по грузинскому праву, правовые инструменты защиты инвестора при покупке строящегося объекта, а также типичные риски и стратегии их минимизации.

Грузинское законодательство делит строительство на три класса в зависимости от площади, этажности и назначения объекта. Первый класс (малые объекты до 500 кв. м, до 2 этажей) не требует разрешения - достаточно уведомления муниципалитета. Второй и третий классы требуют разрешения на строительство, которое выдаётся Агентством пространственного планирования и строительства или соответствующим органом муниципалитета. Срок выдачи разрешения - от 20 до 60 рабочих дней в зависимости от класса объекта.

Разрешение на строительство в Грузии выдаётся в два этапа: сначала разрешение на проектирование (I стадия), затем разрешение на строительство (II стадия). Для объектов третьего класса - многоквартирных жилых домов, торговых центров, гостиниц - обязательна государственная экспертиза проекта. Без положительного заключения экспертизы разрешение не выдаётся.

На практике важно учитывать, что в Грузии разрешение на строительство привязано к конкретному лицу - застройщику. При смене застройщика или реструктуризации проекта разрешение необходимо переоформлять. Частая ошибка инвесторов из России и СНГ - покупка доли в строящемся объекте без проверки статуса разрешения в реестре Национального агентства публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR). Разрешение может быть выдано на одно юридическое лицо, тогда как продажи ведёт аффилированная структура - это создаёт риск оспаривания сделки.

Неочевидный риск: строительство, начатое без разрешения или с нарушением его условий, подлежит сносу по решению муниципального органа строительного надзора. Снос производится за счёт застройщика, однако покупатели, уже оплатившие квартиры, оказываются в положении кредиторов с требованием о возврате денег - без гарантии его удовлетворения.

Что подготовить инвестору перед покупкой строящегося объекта:

• Выписку из NAPR о статусе земельного участка и наличии обременений
• Копию разрешения на строительство с указанием класса объекта и срока действия
• Учредительные документы застройщика и подтверждение его полномочий на продажу
• Проект договора купли-продажи или предварительного договора с условиями о сроках и неустойке
• Сведения о наличии банковского финансирования или эскроу-счёта (если применимо)

Чтобы получить чек-лист проверки строящегося объекта в Грузии для инвестора, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Ответственность застройщика в Грузии регулируется Гражданским кодексом Грузии (статьи 629-660 о подряде) и условиями конкретного договора. Грузинское право не содержит специального закона о долевом строительстве, аналогичного российскому 214-ФЗ. Это принципиальное отличие: защита покупателя строящегося жилья в Грузии строится исключительно на договорных механизмах и общих нормах обязательственного права.

Основные виды ответственности застройщика:

• Нарушение срока передачи объекта - неустойка по договору или проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 394 ГК Грузии
• Передача объекта с недостатками - право покупателя требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или расторжения договора (ст. 631 ГК)
• Нарушение площади или характеристик объекта - корректировка цены или расторжение, если отклонение превышает согласованный допуск
• Банкротство застройщика - покупатель становится кредитором в процедуре реабилитации или ликвидации по Закону Грузии «О реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов»

В отличие от России, в Грузии нет обязательного страхования ответственности застройщика и государственного компенсационного фонда для покупателей строящегося жилья. Это означает, что при банкротстве застройщика покупатель получает только то, что позволяет конкурсная масса - нередко значительно меньше уплаченной суммы.

Компании из Тбилиси (зима 2024-2025) помогли взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры. Объект был сдан на 14 месяцев позже согласованного срока. По условиям договора неустойка составляла 0.05% от цены за каждый день просрочки - итоговая сумма превысила 18 000 лари. Городской суд Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო) удовлетворил требование в полном объёме.

Ключевой практический вывод: уровень защиты покупателя строящегося объекта в Грузии прямо пропорционален качеству договора. Стандартные договоры застройщиков, как правило, содержат ограничения ответственности и широкие основания для продления сроков без санкций. Переговоры об условиях договора до подписания - не формальность, а основной инструмент защиты.

Если застройщик нарушил сроки или передал объект с недостатками, а договор содержит ограничительные условия - правовая позиция требует анализа до направления претензии. Неверно сформулированное требование закрывает часть способов защиты.

Правовая структура сделки при покупке строящегося объекта в Грузии определяет налоговые последствия, уровень защиты от требований третьих лиц и порядок наследования актива. Для инвестора с капиталом свыше 100 000 лари вопрос структуры - не менее важен, чем выбор объекта. Грузинское право предоставляет несколько инструментов: прямая покупка физическим лицом, покупка через грузинское юридическое лицо (შპს, LLC), покупка через структуру в Свободной индустриальной зоне (FIZ).

Прямая покупка физическим лицом - наиболее простой вариант. Регистрация права собственности в NAPR занимает 1-4 рабочих дня (ускоренная процедура - 1 день, стандартная - 4 дня). Госпошлина за регистрацию - 50-200 лари в зависимости от срочности. При продаже объекта физическим лицом - нерезидентом Грузии применяется налог на прирост капитала по ставке 5% (если объект находился в собственности менее 2 лет) или освобождение от налога (более 2 лет). Для резидентов Грузии - аналогичные правила с учётом статуса налогового резидента.

Покупка через грузинское шпс (LLC) позволяет структурировать владение несколькими объектами, оптимизировать налогообложение при аренде (15% корпоративный налог по эстонской модели - только при распределении прибыли) и упростить наследование через передачу долей. Недостаток - административные расходы на содержание юридического лица и обязательная бухгалтерская отчётность.

Неочевидный риск при покупке через шпс: если компания ведёт иную деятельность помимо владения недвижимостью, объект может оказаться под угрозой при требованиях кредиторов по операционным долгам. Для защиты актива рекомендуется выделять каждый объект в отдельное юридическое лицо или использовать холдинговую структуру.

Регистрация предварительного договора (ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება) в NAPR - ключевой инструмент защиты покупателя строящегося объекта. Зарегистрированный предварительный договор создаёт обременение на земельный участок и строящийся объект: застройщик не может продать тот же объект другому покупателю или заложить его без согласия первого покупателя. Стоимость регистрации предварительного договора - от 50 лари. Без регистрации покупатель - лишь кредитор по обязательству, без вещного права на объект.

Чтобы получить чек-лист структурирования покупки строящегося объекта для защиты активов в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Строительные споры в Грузии рассматриваются районными и городскими судами первой инстанции, апелляционными судами Тбилиси и Кутаиси, а также Верховным судом Грузии в кассационном порядке. Альтернатива - Грузинский международный арбитражный центр (GIAC) и Центр разрешения споров (DRC), если стороны включили арбитражную оговорку в договор. Срок рассмотрения дела в суде первой инстанции - от 6 до 18 месяцев; в арбитраже - от 3 до 9 месяцев.

Наиболее распространённые категории строительных споров в грузинской практике:

• Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта
• Расторжение договора и возврат аванса при существенном нарушении застройщиком условий
• Споры о качестве строительства и устранении строительных дефектов
• Оспаривание условий договора как несправедливых (ст. 347 ГК Грузии о недобросовестных условиях)
• Споры между застройщиком и подрядчиком о стоимости и объёме работ
• Споры о правах на земельный участок под строящимся объектом

Позиция Верховного суда Грузии по спорам о качестве строительства: суд признаёт право покупателя требовать устранения недостатков в течение гарантийного срока, установленного договором, но не менее разумного срока, определяемого судом исходя из характера недостатка. На практике суды признают гарантийный срок в 2-3 года для конструктивных элементов и 1 год для отделки разумным, даже если договор содержит более короткие сроки.

Инвестору из Батуми (лето 2025) удалось расторгнуть предварительный договор купли-продажи апартаментов и вернуть аванс в размере свыше 45 000 лари. Застройщик не приступил к строительству в течение 8 месяцев после получения аванса, ссылаясь на задержку разрешения. Суд квалифицировал это как существенное нарушение договора и удовлетворил требование о расторжении и возврате средств с процентами.

Важный процессуальный нюанс: в Грузии исковая давность по требованиям из договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать о нарушении (ст. 128 ГК Грузии). По требованиям о качестве строительства - 1 год с момента обнаружения недостатка. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске по заявлению ответчика.

Строительные споры в Грузии имеют специфику: суды активно применяют принцип свободы договора и, как правило, придерживаются буквального толкования условий. Если договор содержит ограничение ответственности застройщика - суд применит его, даже если оно кажется несправедливым. Исключение - условия, прямо противоречащие императивным нормам ГК.

Если вы планируете подать иск к застройщику или получили иск от контрагента по строительному контракту - оценка перспектив до начала процесса позволяет выбрать оптимальный форум (суд или арбитраж) и стратегию. Ошибка в выборе форума или пропуск досудебного порядка могут привести к возврату иска без рассмотрения.

Эффективная защита инвестора при вложении средств в строящийся объект в Грузии строится на трёх уровнях: правовая проверка до сделки, договорная защита при заключении, процессуальная защита при нарушении. Каждый уровень закрывает риски, которые не покрывает следующий.

Уровень 1: правовая проверка до сделки. Проверка через NAPR позволяет установить: кто является собственником земельного участка, есть ли обременения (залог, арест, предварительные договоры других покупателей), соответствует ли разрешение на строительство заявленному проекту. Стоимость выписки из NAPR - от 5 лари (электронная) до 20 лари (бумажная с апостилем). Проверка занимает 1 рабочий день.

Уровень 2: договорная защита. Ключевые условия, которые необходимо включить или скорректировать в договоре с застройщиком: конкретный срок передачи объекта с неустойкой не менее 0.1% от цены за каждый день просрочки; детальное описание характеристик объекта (площадь с допуском не более 2%, материалы, инженерные системы); гарантийный срок не менее 2 лет на конструктив и 1 года на отделку; условие о регистрации предварительного договора в NAPR как обязательство застройщика; порядок расторжения и возврата средств при существенном нарушении.

Уровень 3: процессуальная защита. При нарушении застройщиком условий договора алгоритм действий: направление письменной претензии с указанием конкретного нарушения и разумного срока устранения (как правило, 30 дней); при неудовлетворении претензии - подача иска в суд или инициирование арбитража; обеспечительные меры (арест объекта или счетов застройщика) - подаются одновременно с иском или до его подачи по ст. 198 ГПК Грузии.

Три сценария для разных типов инвестора:

Сценарий 1: Частный инвестор, покупка одной квартиры. Оптимальная структура - прямая покупка физическим лицом с регистрацией предварительного договора в NAPR. Ключевой риск - качество договора. Затраты на юридическое сопровождение сделки - от 800-1 500 лари. Экономия при выявлении проблем на этапе проверки - потенциально вся сумма инвестиции.

Сценарий 2: Инвестор с портфелем объектов (3+). Рекомендуется холдинговая структура через шпс с отдельными дочерними компаниями для каждого объекта. Позволяет изолировать риски, оптимизировать налогообложение при аренде и упростить выход из инвестиции через продажу доли. Затраты на создание структуры - от 2 000-4 000 лари.

Сценарий 3: Иностранный инвестор, крупный объект (от 500 000 лари). Необходима комплексная проверка (due diligence) застройщика, земельного участка и разрешительной документации. При наличии иностранного финансирования - структурирование с учётом требований банка-кредитора и валютного законодательства Грузии. Срок полноценного due diligence - 5-10 рабочих дней. Стоимость - от 3 000-6 000 лари.

Направления практики по теме

• Недвижимость в Грузии - сопровождение сделок, проверка объектов через NAPR, регистрация права собственности
• Защита активов - структурирование владения недвижимостью через грузинские юрлица и FIZ
• Коммерческие споры - взыскание неустойки, расторжение договоров, представление интересов в грузинских судах

Необходимость разрешения на строительство в Грузии определяется классом объекта согласно Закону «О пространственном планировании, архитектурной деятельности и строительстве» 2019 года. Объекты первого класса - площадью до 500 кв. м и высотой до 2 этажей - не требуют разрешения: достаточно уведомления муниципального органа за 5 рабочих дней до начала работ. Объекты второго и третьего класса требуют разрешения, срок выдачи которого составляет от 20 до 60 рабочих дней. Строительство без разрешения, когда оно обязательно, влечёт штраф и предписание о сносе самовольной постройки за счёт застройщика. Для инвестора это означает: перед покупкой объекта необходимо проверить, что разрешение получено и соответствует фактическому проекту.

Защита от двойных продаж в Грузии обеспечивается регистрацией предварительного договора купли-продажи в Национальном агентстве публичного реестра на основании статьи 251 Гражданского кодекса Грузии. Зарегистрированный предварительный договор создаёт обременение на объект: любой последующий покупатель видит его в выписке NAPR и не может приобрести объект без согласия первого покупателя. Стоимость регистрации составляет от 50 лари, срок - 1-4 рабочих дня. Без регистрации покупатель является лишь кредитором по обязательству, и при двойной продаже право собственности получит тот, кто первым зарегистрирует его в NAPR. Это принципиальное отличие от российской практики, где защита покупателя строящегося жилья обеспечивается специальным законом о долевом строительстве.

Срок исковой давности по требованиям из договора купли-продажи строящегося объекта в Грузии составляет три года с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, согласно статье 128 Гражданского кодекса Грузии. По требованиям о качестве строительства - устранении дефектов или соразмерном уменьшении цены - срок составляет один год с момента обнаружения недостатка. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, если ответчик заявит об этом в суде. Практическое следствие: при обнаружении строительных дефектов после приёмки объекта необходимо немедленно зафиксировать их документально и направить претензию застройщику - это прерывает течение срока давности.

Грузинский суд вправе признать условие договора недействительным на основании статьи 347 Гражданского кодекса Грузии, если оно существенно нарушает баланс интересов сторон в ущерб более слабой стороне. На практике суды применяют эту норму ограниченно: принцип свободы договора в Грузии трактуется широко, и суд, как правило, исходит из того, что стороны осознанно согласились на условия. Исключение составляют условия, прямо противоречащие императивным нормам Гражданского кодекса, - например, полное исключение ответственности застройщика за умышленное нарушение. Для иностранных инвесторов это означает: переговоры об условиях договора до подписания значительно эффективнее, чем попытка оспорить их после. Суд с высокой вероятностью применит договор в том виде, в котором он подписан.

При банкротстве застройщика в Грузии покупатель строящегося объекта становится кредитором в процедуре реабилитации или ликвидации по Закону Грузии «О реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов» 2020 года. Если предварительный договор зарегистрирован в NAPR, покупатель имеет приоритет перед необеспеченными кредиторами в отношении конкретного объекта. Без регистрации - покупатель является необеспеченным кредитором третьей очереди, что на практике означает минимальные шансы на возврат средств. Государственного компенсационного фонда для покупателей строящегося жилья в Грузии не существует - в отличие от России. Практическое следствие: регистрация предварительного договора в NAPR и выбор застройщика с банковским финансированием (а не только собственными средствами покупателей) - ключевые инструменты защиты при риске банкротства.

Строительство в Грузии предоставляет инвестору широкие возможности, однако уровень правовой защиты покупателя строящегося объекта существенно ниже, чем в России или странах ЕС: специального закона о долевом строительстве нет, государственного компенсационного фонда нет, обязательного страхования ответственности застройщика нет. Защита строится исключительно на качестве договора и своевременной регистрации прав в NAPR. Три действия, которые определяют исход при любом сценарии: проверка объекта и застройщика до сделки, регистрация предварительного договора в NAPR, переговоры об условиях ответственности до подписания.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам строительства, сделок с недвижимостью и защиты активов. Мы можем помочь с проверкой строящегося объекта через NAPR, структурированием сделки, переговорами с застройщиком об условиях договора и представлением интересов в грузинском суде при строительных спорах.

Чтобы получить чек-лист защиты инвестора при покупке строящегося объекта в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 1 мая 2026 года