Строительство тема 23: грузинская практика

Разрешение на строительство в Грузии (სამშენებლო ნებართვა) - это административный акт, выдаваемый уполномоченным органом местного самоуправления на основании Кодекса о пространственном планировании, архитектурной деятельности и строительстве Грузии (სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული საქმიანობისა და მშენებლობის კოდექსი, далее - Строительный кодекс), принятого в 2019 году и вступившего в силу в полном объёме с 2021 года. По состоянию на май 2026 года получение разрешения - обязательное условие для любого капитального строительства, реконструкции или надстройки объекта в Грузии. Нарушение этого требования влечёт снос самовольной постройки и административный штраф.

Для инвестора и девелопера в Грузии строительный проект несёт три уровня правового риска: на этапе согласования документации, в ходе строительного надзора и при вводе объекта в эксплуатацию. Каждый уровень имеет собственные процедурные сроки, компетентные органы и последствия нарушений. Статья разбирает: порядок получения разрешения на строительство, типичные ошибки иностранных девелоперов, механизмы обжалования отказов и стратегии защиты инвестиций на каждом этапе проекта.

Разрешение на строительство в Грузии выдаётся органом местного самоуправления - в Тбилиси это Агентство архитектуры города Тбилиси (თბილისის ქალაქის არქიტექტურის სამსახური) - в течение 20 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов согласно статье 54 Строительного кодекса. При наличии замечаний орган вправе продлить срок до 40 рабочих дней. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивированным и может быть обжалован в административном или судебном порядке в течение 30 дней.

Процедура получения разрешения включает несколько последовательных этапов. Первый - проверка соответствия земельного участка градостроительному плану (სივრცის დაგეგმარების გეგმა). Грузинское законодательство жёстко привязывает допустимые виды использования земли к зонированию: жилая, коммерческая, промышленная, рекреационная зоны имеют разные параметры застройки. Нарушение зонирования - наиболее частое основание для отказа в выдаче разрешения.

Второй этап - подготовка и согласование проектной документации. В Грузии проект должен быть разработан лицензированным архитектором (ლიცენზირებული არქიტექტორი) и пройти экспертизу. Для объектов первой и второй категории сложности (многоквартирные дома, коммерческие здания площадью свыше 500 кв. м) обязательна государственная экспертиза проекта. Стоимость экспертизы - от 2 000 до 15 000 лари в зависимости от объёма и категории объекта.

Частая ошибка иностранных инвесторов в Грузии - начало строительных работ до получения разрешения, опираясь на устные договорённости с местными подрядчиками или предположение о том, что «небольшой» объект не требует согласования. Строительный кодекс не предусматривает исключений по площади для капитальных объектов: самовольное строительство подлежит сносу за счёт застройщика вне зависимости от степени готовности объекта.

Чек-лист «что подготовить» для получения разрешения на строительство:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок (выписка из NAPR, договор аренды или купли-продажи)
• Градостроительный план участка (запрашивается в органе местного самоуправления, срок выдачи - до 10 рабочих дней)
• Архитектурный проект, разработанный лицензированным архитектором, с заключением государственной экспертизы
• Технические условия подключения к инженерным сетям (электричество, водоснабжение, канализация)
• Документы, подтверждающие полномочия заявителя (для юридических лиц - выписка из NAPR о регистрации компании)

Чтобы получить чек-лист запуска девелоперского проекта для инвесторов в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Получение разрешения - только первый барьер. Реальные риски проекта часто возникают позже: при изменении градостроительного плана в ходе строительства, при смене собственника участка или при выявлении нарушений строительным надзором. Правовая позиция, выстроенная на этапе разрешения, определяет устойчивость проекта на всех последующих стадиях.

Нарушение строительных норм в Грузии влечёт три вида последствий: административный штраф от 500 до 50 000 лари (статья 143 Строительного кодекса), предписание об устранении нарушений в срок от 10 до 90 дней и - при неисполнении предписания - снос объекта за счёт застройщика. Для объектов в исторических зонах Тбилиси и Батуми предусмотрены повышенные санкции и ускоренный порядок сноса.

Грузинское законодательство разграничивает нарушения по степени существенности. Незначительные отступления от проекта (изменение планировки в пределах 10% площади, замена материалов на аналогичные) могут быть легализованы через процедуру внесения изменений в разрешение - срок рассмотрения до 15 рабочих дней, стоимость от 300 лари. Существенные отступления (изменение этажности, увеличение площади застройки, изменение назначения объекта) требуют получения нового разрешения или влекут признание строительства самовольным.

Неочевидный риск для иностранных инвесторов - изменение градостроительного плана в ходе строительства. Грузинское законодательство не предусматривает автоматической защиты ранее выданных разрешений при изменении зонирования: если параметры застройки изменились после выдачи разрешения, но до завершения строительства, орган вправе потребовать приведения объекта в соответствие с новыми нормами. Это создаёт существенный риск для долгосрочных проектов.

В отличие от российского законодательства, где самовольная постройка может быть легализована через суд при соблюдении ряда условий (статья 222 ГК РФ), грузинский Строительный кодекс не предусматривает судебной легализации самовольного строительства. Единственный путь - получение разрешения в административном порядке до начала или в ходе строительства. После завершения строительства без разрешения объект подлежит сносу.

Строительная компания из Тбилиси (лето 2024) столкнулась с предписанием о сносе надстроенного этажа жилого дома стоимостью свыше 180 000 лари. Надстройка была выполнена без внесения изменений в разрешение на строительство. После подготовки правовой позиции и подачи заявления о легализации через процедуру изменения разрешения снос был приостановлен, а объект легализован в течение трёх месяцев.

Отказ в выдаче разрешения на строительство в Грузии обжалуется в двух порядках: административном - в вышестоящем органе или комиссии по рассмотрению споров в сфере строительства, и судебном - в Городском суде Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო) или соответствующем районном суде. Срок подачи административной жалобы - 30 дней с момента получения отказа; судебного иска - 3 месяца. Административное обжалование не является обязательным досудебным этапом.

Практика показывает, что большинство отказов в выдаче разрешений в Грузии связаны с двумя основаниями: несоответствием проекта градостроительному плану и неполнотой представленной документации. Первое основание оспаривается через доказывание соответствия проекта нормам зонирования или через изменение вида разрешённого использования земельного участка. Второе - через представление недостающих документов в административном порядке без обращения в суд.

При обжаловании в суде ключевое значение имеет правильная квалификация требования. Грузинский административный процесс (Кодекс административного судопроизводства Грузии) предусматривает несколько видов исков: об отмене незаконного административного акта, об обязании органа выдать разрешение и о признании бездействия органа незаконным. Выбор неправильного вида иска - распространённая ошибка, которая влечёт отказ в удовлетворении требований по процессуальным основаниям.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при оспаривании отказа в разрешении на строительство в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Административное обжалование и судебный процесс - разные стратегии с разными сроками и стоимостью. Выбор между ними зависит от основания отказа, стадии проекта и суммы инвестиций под угрозой. Ошибка в выборе стратегии на начальном этапе сужает возможности защиты.

Структура владения строительным активом в Грузии определяет налоговые последствия при продаже, порядок наследования и уровень защиты от требований кредиторов. Наиболее распространённые модели для иностранных инвесторов - прямое владение физическим лицом, владение через грузинское шпс (შპს, аналог ООО) и владение через нерезидентную структуру с грузинским шпс в качестве операционной компании. Каждая модель имеет разные последствия при продаже объекта: ставка налога на прирост капитала для физического лица - 20%, для шпс - 15% корпоративного налога по эстонской модели (налог возникает только при распределении прибыли).

Для девелоперских проектов с несколькими инвесторами грузинское право предусматривает механизм совместного предприятия (სამეწარმეო ამხანაგობა) или структурирование через шпс с несколькими участниками. Закон о предпринимателях Грузии 2021 года (в силе с 1 января 2022 года) существенно обновил регулирование корпоративных отношений: введены механизмы акционерных соглашений, опционов на доли и drag-along/tag-along права, ранее практически не применявшиеся в грузинской практике.

Неочевидный риск при структурировании через шпс - ответственность участников при банкротстве строительной компании. Грузинский Закон о реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов (Закон о реабилитации) предусматривает субсидиарную ответственность контролирующих лиц при доказанности их вины в доведении компании до несостоятельности. Для иностранных инвесторов, привыкших к ограниченной ответственности в рамках корпоративной вуали, это создаёт неожиданный риск.

Девелопер из Батуми (осень 2025) структурировал проект жилого комплекса через шпс с тремя участниками без корпоративного соглашения. После выхода одного из участников из проекта возник спор о праве на долю в незавершённом строительстве стоимостью около 2,4 млн лари. Подготовка корпоративного соглашения на начальном этапе позволила бы урегулировать порядок выхода участника и оценки его доли без судебного разбирательства.

Ввод объекта в эксплуатацию в Грузии (ექსპლუატაციაში მიღება) осуществляется на основании акта приёмки, выдаваемого органом местного самоуправления после проверки соответствия построенного объекта проектной документации и разрешению на строительство. Срок рассмотрения заявления о вводе в эксплуатацию - 20 рабочих дней согласно статье 71 Строительного кодекса. Без акта приёмки объект не может быть зарегистрирован в NAPR как завершённый и не может быть продан или передан в залог.

Процедура ввода в эксплуатацию включает выездную проверку объекта инспектором строительного надзора. На практике проверка фиксирует отступления от проекта, которые не были согласованы в ходе строительства. Незначительные отступления устраняются через процедуру внесения изменений в разрешение параллельно с процедурой ввода в эксплуатацию. Существенные отступления могут заблокировать ввод объекта на срок от 3 до 12 месяцев.

Для многоквартирных домов, реализуемых по схеме долевого участия, задержка ввода в эксплуатацию создаёт прямые финансовые потери: дольщики вправе требовать неустойку за просрочку передачи квартиры. Грузинское законодательство не устанавливает фиксированного размера неустойки - она определяется договором долевого участия. Стандартная практика на рынке Тбилиси - 0.05-0.1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки.

Матрица решений для девелопера при задержке ввода в эксплуатацию: если причина - незначительные отступления от проекта, оптимальная стратегия - параллельное ведение процедуры изменения разрешения и процедуры ввода в эксплуатацию (срок 20-40 рабочих дней, стоимость от 500 лари). Если причина - существенные отступления, требующие нового разрешения, - необходима оценка экономики: стоимость легализации vs стоимость неустоек дольщикам vs риск административного сноса. Если причина - бездействие органа, превысившего 20-дневный срок, - административная жалоба или иск о признании бездействия незаконным.

Направления практики по теме

• Строительство и девелопмент - сопровождение строительных проектов, получение разрешений, ввод в эксплуатацию
• Недвижимость - сделки с недвижимостью, проверка объектов через NAPR, структурирование владения
• Защита активов - структурирование девелоперских проектов, корпоративные соглашения, защита от кредиторов

Государственная пошлина за выдачу разрешения на строительство в Грузии составляет от 200 до 2 000 лари в зависимости от категории объекта и органа местного самоуправления. Срок выдачи разрешения - 20 рабочих дней при полном пакете документов, до 40 рабочих дней при наличии замечаний органа согласно статье 54 Строительного кодекса Грузии. Дополнительно к государственной пошлине инвестор несёт расходы на подготовку проектной документации (от 5 000 до 50 000 лари в зависимости от объёма проекта), государственную экспертизу проекта (от 2 000 до 15 000 лари) и технические условия подключения к сетям. Для крупных коммерческих объектов в Тбилиси совокупные расходы на предпроектную подготовку и согласование составляют от 30 000 до 150 000 лари. Задержка с получением разрешения на один месяц для проекта с бюджетом 1 млн лари означает прямые потери на финансировании и упущенную выручку от продаж.

Снос самовольной постройки в Грузии оспаривается в Городском суде Тбилиси или соответствующем районном суде в течение трёх месяцев с момента получения предписания о сносе согласно Кодексу административного судопроизводства Грузии. Суд проверяет законность предписания: правильность квалификации объекта как самовольного, соблюдение процедуры выдачи предписания и соразмерность санкции. Если предписание выдано с нарушением процедуры - оно может быть отменено. Однако грузинское законодательство не предусматривает судебной легализации самовольного строительства: даже при отмене предписания по процессуальным основаниям орган вправе выдать новое предписание с соблюдением всех требований. Единственный способ сохранить объект - получить разрешение в административном порядке до вступления предписания о сносе в силу. Срок исполнения предписания - от 10 до 90 дней в зависимости от категории нарушения.

Иностранный инвестор - физическое лицо - при продаже недвижимости в Грузии уплачивает подоходный налог по ставке 20% с прироста стоимости (разница между ценой продажи и ценой приобретения) согласно статье 82 Налогового кодекса Грузии. Если объект находился в собственности более двух лет и не использовался в предпринимательской деятельности - продажа освобождается от налога. При владении через грузинское шпс налог на прибыль составляет 15% по эстонской модели и возникает только в момент распределения прибыли участникам, а не в момент продажи объекта. Это создаёт возможность реинвестирования выручки без немедленного налогообложения. НДС при продаже недвижимости физическим лицом не применяется; для шпс - зависит от статуса плательщика НДС и характера операции. Выбор структуры владения до начала проекта позволяет сократить налоговую нагрузку при выходе из инвестиции на 5-15% от суммы сделки.

Защита инвестиций при работе с грузинским подрядчиком обеспечивается тремя инструментами: правильно структурированным договором подряда, банковской гарантией исполнения обязательств и механизмом удержания части оплаты до подписания акта приёмки. Гражданский кодекс Грузии (სამოქალაქო კოდექსი) предусматривает ответственность подрядчика за скрытые дефекты в течение пяти лет с момента сдачи объекта (статья 629). На практике грузинские подрядчики редко предоставляют банковские гарантии без настойчивого требования заказчика - это воспринимается как нестандартное условие. Включение в договор условия об удержании 10-15% стоимости работ до подписания акта приёмки и устранения замечаний - минимальный стандарт защиты для иностранного инвестора. Арбитражная оговорка с указанием GIAC (Грузинский международный арбитражный центр) или DRC обеспечивает нейтральный форум для разрешения споров без зависимости от местных судов.

Строительство в исторических зонах Тбилиси и Батуми регулируется специальными охранными зонами (დამცავი ზონა), установленными на основании Закона Грузии об охране культурного наследия. В исторических зонах действуют ограничения по высотности застройки, фасадным решениям, материалам и видам работ - любое строительство или реконструкция требуют дополнительного согласования с Национальным агентством по охране культурного наследия (ეროვნული სააგენტო) помимо стандартного разрешения на строительство. Срок согласования с агентством - до 30 рабочих дней. Штраф за нарушение режима охранной зоны составляет от 5 000 до 100 000 лари и не освобождает от обязанности восстановить первоначальный облик объекта. Для инвестора это означает: приобретение объекта в исторической зоне без предварительной проверки ограничений создаёт риск невозможности реализации запланированного проекта вне зависимости от суммы вложений.

Строительный проект в Грузии - многоуровневая правовая конструкция, где ошибка на любом этапе создаёт риски для всего инвестиционного цикла. Грузинское законодательство последних пяти лет существенно ужесточило требования к строительному надзору и ответственности за нарушения, одновременно предоставив инвесторам новые инструменты корпоративного структурирования и защиты активов.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам строительства, девелопмента и защиты инвестиций в недвижимость. Мы можем помочь с получением разрешений на строительство, структурированием девелоперских проектов через грузинские юридические лица, обжалованием отказов и предписаний органов строительного надзора, а также с подготовкой договоров подряда и корпоративных соглашений для защиты интересов инвестора.

Чтобы получить чек-лист защиты инвестиций в строительный проект в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 13 мая 2026 года