ВНЖ через недвижимость $150k: какую структуру владения выбрать

Вид на жительство инвестора в Грузии (საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა) - это статус, предоставляемый иностранному гражданину на основании статьи 17 Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» при подтверждении инвестиций в недвижимость стоимостью не менее 100 000 USD по кадастровой оценке или рыночной стоимости. По состоянию на май 2026 года практический порог для одобрения заявки Агентством по гражданству и сервисам (PSDA) устойчиво составляет 150 000 USD - именно эта сумма фигурирует в большинстве успешных заявок.

Выбор структуры владения - личное имя, грузинское ООО (შპს, шпс) или компания в Свободной индустриальной зоне (FIZ) - определяет налоговую нагрузку при продаже, порядок наследования, защиту от кредиторов и саму возможность получить ВНЖ. Статья разбирает каждый вариант по шагам: условия применимости, процедура, затраты и риски.

Агентство по гражданству и сервисам Грузии (სამოქალაქო სერვისების სააგენტო, PSDA) выдаёт ВНЖ инвестора сроком на 1 год с ежегодным продлением. Для подтверждения инвестиции принимается рыночная оценка объекта, выполненная лицензированным оценщиком, или кадастровая стоимость по данным Национального агентства публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR). Объект должен быть зарегистрирован на имя заявителя или на юридическое лицо, в котором заявитель является единственным или контролирующим участником.

Ключевое условие, которое часто упускают: ВНЖ привязан к конкретному объекту. Продажа объекта без одновременного приобретения нового автоматически лишает основания для продления статуса. Это означает, что структура владения должна проектироваться с учётом не только налогов при покупке, но и стратегии выхода.

Три обстоятельства влияют на выбор структуры ещё до подачи заявки:

• Планируемый срок удержания актива (до 2 лет, 2-5 лет, более 5 лет)
• Наличие других активов в Грузии или за рубежом, которые нужно защитить
• Намерение передать актив по наследству или продать третьему лицу

Что подготовить для подачи заявки на ВНЖ инвестора:

• Выписка из NAPR о праве собственности на объект (не старше 30 дней)
• Отчёт об оценке рыночной стоимости от лицензированного оценщика
• Документ, подтверждающий оплату (банковский перевод, договор купли-продажи)
• Действующий загранпаспорт заявителя
• Фотография и заявление установленного образца

Чтобы получить чек-лист запуска процедуры ВНЖ инвестора для владельцев активов в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Прямое владение недвижимостью в Грузии на имя физического лица - наиболее простой путь к ВНЖ инвестора. Иностранный гражданин вправе приобрести жилую и коммерческую недвижимость без ограничений (за исключением сельскохозяйственных земель). Регистрация права собственности в NAPR занимает 1 рабочий день при ускоренной процедуре (пошлина - 200 лари) и 4 рабочих дня при стандартной (50 лари).

Налоговая нагрузка при личном владении в Грузии существенно ниже, чем в большинстве стран СНГ. Физическое лицо - нерезидент платит подоходный налог с дохода от продажи недвижимости по ставке 20% от прибыли (разница между ценой продажи и ценой покупки). Если объект находился в собственности более 2 лет, доход от продажи освобождается от налога на основании статьи 82 Налогового кодекса Грузии. Доход от аренды облагается по ставке 5% для физических лиц - резидентов и 20% для нерезидентов.

В отличие от России, в Грузии нет налога на имущество для физических лиц с объектами стоимостью до 1 млн лари в год. При превышении этого порога ставка составляет 0,1-1% от рыночной стоимости в зависимости от муниципалитета.

Неочевидный риск личного владения - уязвимость актива при личных обязательствах владельца. Если против физического лица возбуждено исполнительное производство (в Грузии или за рубежом с признанием решения), недвижимость может быть включена в конкурсную массу. Для инвесторов с действующим бизнесом или кредитными обязательствами это существенный фактор.

Личное владение оптимально при следующих условиях: объект приобретается для личного проживания или долгосрочной аренды, горизонт удержания - более 2 лет, других значимых активов в Грузии нет, и задача защиты от кредиторов не стоит.

Компании из Тбилиси (осень 2025) помогли структурировать покупку апартаментов стоимостью свыше 200 000 USD на имя физического лица с одновременной подачей заявки на ВНЖ инвестора. Благодаря правильному оформлению договора и оценочного отчёта заявка была одобрена PSDA в течение 10 рабочих дней без запросов о дополнительных документах.

Выбор между личным владением и корпоративной структурой зависит от деталей, которые не всегда очевидны на этапе переговоров с продавцом. Ошибка в структуре фиксируется в момент регистрации - переоформление потребует повторной сделки и дополнительных расходов.

Грузинское ООО (შპს, шпс) - основная корпоративная форма для структурирования владения недвижимостью. Регистрация шпс в NAPR занимает 1 рабочий день, минимальный уставный капитал не требуется, единственный участник и директор могут совпадать в одном лице. Стоимость регистрации - от 100 лари (стандартная процедура) или 200 лари (ускоренная, 1 день).

Владение недвижимостью через шпс создаёт юридическое разделение между личными активами владельца и объектом недвижимости. Требования кредиторов по личным обязательствам участника не распространяются на имущество шпс - это прямо следует из статьи 4 Закона Грузии «О предпринимателях» (2021). Для инвестора с действующим бизнесом или кредитными обязательствами это ключевое преимущество.

Налоговая модель при владении через шпс работает иначе, чем при личном владении. Грузия применяет эстонскую модель корпоративного налога: шпс платит 15% налога на прибыль только в момент распределения дивидендов, а не с каждой операции. Доход от аренды, полученный шпс, не облагается налогом до момента выплаты участнику. При продаже объекта шпс платит 15% с прибыли (разница между ценой продажи и балансовой стоимостью), а затем при распределении дивидендов - ещё 5% налога у источника. Итоговая нагрузка при продаже через шпс составляет около 19,25% против 20% для физического лица - нерезидента, но без льготы за 2-летний срок владения.

Частая ошибка русскоязычных инвесторов - регистрация шпс на имя номинального директора или участника без надлежащего корпоративного договора. В Грузии номинальное владение не запрещено, но при отсутствии документально оформленного траста или корпоративного договора фактический владелец лишается правовой защиты при конфликте с номинантом.

Важный нюанс для ВНЖ: PSDA принимает заявку, если заявитель является единственным участником шпс или владеет долей, обеспечивающей контроль (более 50%). Если шпс имеет нескольких участников, каждый из которых претендует на ВНЖ на основании одного объекта, - PSDA откажет: один объект обеспечивает основание только для одного заявителя.

Что подготовить для ВНЖ через шпс:

• Устав шпс и выписка из реестра NAPR о регистрации юрлица
• Выписка о праве собственности шпс на объект недвижимости
• Документ, подтверждающий долю участия заявителя (не менее 50%+1)
• Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта
• Подтверждение оплаты (банковский перевод на счёт шпс)

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по структурированию владения недвижимостью через шпс для получения ВНЖ в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Свободная индустриальная зона (FIZ, Свободная зона) в Грузии - специальный режим, предусмотренный Законом Грузии «О свободных индустриальных зонах». Компании, зарегистрированные в FIZ (Тбилиси, Кутаиси, Поти), освобождены от корпоративного налога, НДС и налога на имущество при осуществлении разрешённых видов деятельности внутри зоны.

Ключевое ограничение: FIZ-компания не вправе владеть недвижимостью за пределами зоны в качестве основного актива для коммерческой деятельности. Жилая недвижимость в Тбилиси, Батуми или Кутаиси, приобретённая FIZ-компанией, не подпадает под налоговые льготы FIZ - она облагается в общем порядке. Более того, PSDA не принимает объекты, принадлежащие FIZ-компании, в качестве основания для ВНЖ инвестора, поскольку FIZ-структура не соответствует критериям «инвестиций в грузинскую экономику» в понимании Закона о правовом положении иностранцев.

Таким образом, FIZ как структура владения для целей ВНЖ через недвижимость не применима. Это распространённое заблуждение среди инвесторов, знакомых с FIZ по IT-бизнесу или торговле.

FIZ остаётся актуальным инструментом, если инвестор параллельно ведёт операционный бизнес в Грузии и хочет структурировать его отдельно от недвижимого актива. В этом случае оптимальная модель - два юридических лица: шпс для владения недвижимостью и FIZ-компания для операционной деятельности.

Выбор структуры определяется пятью параметрами: пригодность для ВНЖ, налог при продаже, защита от кредиторов, сложность администрирования и стоимость входа.

Личное владение подходит для ВНЖ без ограничений. Налог при продаже - 0% после 2 лет владения или 20% от прибыли до истечения этого срока. Защита от кредиторов - минимальная. Администрирование - простое, без отчётности. Стоимость входа - только госпошлина NAPR (50-200 лари).

Шпс подходит для ВНЖ при доле участника более 50%. Налог при продаже - около 19,25% (15% корпоративный + 5% дивидендный) без льготы за срок владения. Защита от кредиторов - высокая. Администрирование - ежегодная финансовая отчётность, налоговые декларации. Стоимость входа - регистрация от 100-200 лари плюс услуги бухгалтера от 200-400 лари в месяц.

FIZ - не применима для ВНЖ через недвижимость. Налоговые льготы FIZ не распространяются на жилую недвижимость вне зоны. Использование FIZ для этой цели создаёт правовые риски без каких-либо преимуществ.

Матрица решений по ситуации:

Если горизонт удержания актива превышает 2 года и других значимых активов или обязательств нет - личное владение даёт нулевой налог при продаже и минимальные издержки. Если инвестор ведёт бизнес в Грузии, имеет кредиторов или планирует передать актив по наследству - шпс обеспечивает защиту и гибкость при сопоставимой налоговой нагрузке. Если планируется совместное владение с партнёром - шпс с чётко прописанным корпоративным договором предпочтительнее долевой собственности физических лиц, поскольку порядок выхода из шпс регулируется уставом, а не судебным разделом имущества.

Компании из Батуми (весна 2024) помогли реструктурировать владение коммерческой недвижимостью стоимостью свыше 300 000 USD: объект был переоформлен с физического лица на шпс до возникновения судебного спора с кредитором. Реструктуризация позволила сохранить актив и одновременно сохранить основание для ВНЖ инвестора.

Структура владения фиксируется в момент регистрации сделки в NAPR. Изменить её после возникновения спора или требования кредитора значительно сложнее - грузинские суды квалифицируют такие действия как вывод активов при наличии признаков недобросовестности (статья 421 Гражданского кодекса Грузии).

Чтобы получить чек-лист защиты активов при выборе структуры владения недвижимостью в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Выбор структуры - это не только вопрос налогов на момент покупки. Ошибка проявляется при продаже, наследовании или споре - когда изменить что-либо уже поздно или дорого.

Процедура состоит из двух параллельных треков: регистрация права собственности в NAPR и подача заявки на ВНЖ в PSDA. Оба трека можно запустить одновременно после подписания договора купли-продажи.

Регистрация в NAPR:

1. Подписание договора купли-продажи у нотариуса или в электронной форме через napr.gov.ge (для сделок без ипотеки)
2. Оплата госпошлины: 50 лари (стандарт, 4 рабочих дня) или 200 лари (ускоренная, 1 рабочий день)
3. Подача документов в сервисный центр NAPR или онлайн
4. Получение выписки о праве собственности

Подача заявки на ВНЖ в PSDA:

1. Запись на приём через my.gov.ge или личное обращение в сервисный центр PSDA
2. Подача пакета документов: паспорт, выписка NAPR, оценочный отчёт, подтверждение оплаты
3. Оплата государственной пошлины: 210 лари за стандартную процедуру (30 рабочих дней) или 330 лари за ускоренную (10 рабочих дней)
4. Прохождение биометрии и получение карты ВНЖ

Общий срок от подписания договора до получения карты ВНЖ при ускоренной процедуре - 15-20 рабочих дней. При стандартной - до 45 рабочих дней.

Три сценария для разных типов инвесторов:

Сценарий 1 (физическое лицо, долгосрочное удержание): покупка квартиры в Тбилиси за 180 000 USD на личное имя, аренда на 3-5 лет, затем продажа. Налог при продаже - 0% (более 2 лет владения). Ежегодное продление ВНЖ - при сохранении объекта в собственности.

Сценарий 2 (шпс, защита активов): покупка коммерческого помещения в Батуми за 200 000 USD через шпс, сдача в аренду. Доход от аренды накапливается на счёте шпс без налога до распределения. ВНЖ - на основании доли участника более 50% в шпс, владеющем объектом.

Сценарий 3 (несколько объектов, семейное планирование): приобретение двух объектов - один на физическое лицо (для ВНЖ), второй через шпс (для защиты и наследования). Такая структура позволяет сохранить льготу по налогу на продажу для первого объекта и обеспечить корпоративную защиту для второго.

Направления практики по теме

• Недвижимость в Грузии - сопровождение сделок, проверка объектов через NAPR, регистрация права собственности
• Защита активов - структурирование владения, корпоративные инструменты, защита от кредиторов
• Иммиграция для бизнеса - ВНЖ инвестора, подготовка документов для PSDA, продление статуса

Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» устанавливает порог в 100 000 USD по рыночной или кадастровой стоимости. Однако по состоянию на май 2026 года PSDA устойчиво одобряет заявки при стоимости объекта от 150 000 USD, подтверждённой независимым оценщиком. Объекты стоимостью 100 000-149 000 USD формально соответствуют закону, но на практике получают дополнительные запросы и чаще отклоняются. Для минимизации риска отказа рекомендуется ориентироваться на порог 150 000 USD.

Да, PSDA принимает заявки на ВНЖ инвестора, если объект принадлежит грузинскому шпс, а заявитель является единственным участником или владеет долей более 50%. Это прямо предусмотрено административной практикой PSDA на основании статьи 17 Закона о правовом положении иностранцев. Необходимо предоставить устав шпс, выписку из NAPR о регистрации юрлица, выписку о праве собственности шпс на объект и документ, подтверждающий долю участника. Если шпс имеет нескольких участников с равными долями - каждый из них не может претендовать на ВНЖ на основании одного объекта.

При продаже недвижимости через грузинское шпс налоговая нагрузка складывается из двух уровней: корпоративный налог на прибыль по ставке 15% (статья 97 Налогового кодекса Грузии) и налог у источника при распределении дивидендов по ставке 5% (статья 130 Налогового кодекса). Итоговая нагрузка составляет около 19,25% от прибыли. В отличие от физического лица, шпс не получает освобождения от налога за 2-летний срок владения - эта льгота предусмотрена только для физических лиц статьёй 82 Налогового кодекса. При горизонте удержания более 2 лет личное владение даёт нулевой налог при продаже, что делает его более выгодным с точки зрения налоговой нагрузки при выходе.

Выбор структуры владения недвижимостью в Грузии для ВНЖ инвестора - это баланс между тремя факторами: налоговой нагрузкой при выходе, защитой актива от кредиторов и административной простотой. Личное владение оптимально при горизонте более 2 лет и отсутствии значимых обязательств. Шпс обеспечивает защиту и гибкость при сопоставимой налоговой нагрузке. FIZ для этих целей не применима.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам приобретения недвижимости, структурирования владения и получения ВНЖ инвестора. Мы можем помочь с проверкой объекта через NAPR, выбором структуры владения, подготовкой документов для PSDA и регистрацией сделки.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при покупке недвижимости в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 03 мая 2026 года