Hotel investment в Грузии: лицензирование и налоги

Гостиничный объект в Грузии (სასტუმრო) - это объект размещения, деятельность которого регулируется Законом Грузии «О туризме и курортах» (საქართველოს კანონი ტურიზმისა და კურორტების შესახებ), Налоговым кодексом Грузии (საგადასახადო კოდექსი) и Законом о предпринимателях 2021 года. По состоянию на май 2026 года обязательная государственная лицензия на гостиничную деятельность как таковую в Грузии отсутствует - вместо неё действует система добровольной классификации и ряд обязательных разрешений на смежные виды деятельности. Это принципиально отличает грузинскую юрисдикцию от российской, где лицензирование гостиниц регулируется отдельным федеральным законом.

Для инвестора это означает: барьер входа ниже, чем кажется, но налоговая и корпоративная структура требует проработки до покупки объекта, а не после. Статья разбирает ключевые вопросы hotel investment в Грузии: правовой статус объекта, разрешительные требования, налоговую нагрузку при разных структурах владения, типичные ошибки при покупке и стратегии защиты актива.

Обязательная лицензия на гостиничную деятельность в Грузии не предусмотрена - достаточно регистрации юридического лица или ИП в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) и постановки на налоговый учёт в Службе доходов (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service). Однако ряд смежных видов деятельности требует отдельных разрешений, получение которых занимает от 5 до 45 рабочих дней.

Разрешительная система для гостиничного бизнеса в Грузии строится по следующей логике. Само по себе предоставление услуг размещения - не лицензируемый вид деятельности. Лицензии и разрешения возникают на уровне конкретных услуг внутри отеля:

• Реализация алкогольной продукции - лицензия Revenue Service, стоимость от 200 лари в год в зависимости от категории алкоголя
• Организация азартных игр (казино, слот-залы) - лицензия Министерства финансов, высокий порог капитала
• Медицинские и SPA-услуги с медицинским компонентом - разрешение Министерства здравоохранения
• Строительство или реконструкция объекта - разрешение на строительство от муниципалитета (мэрия Тбилиси, Батуми и т.д.)

Добровольная классификация отеля по звёздам проводится аккредитованными органами на основании Приказа Министерства экономики Грузии. Классификация не обязательна, но влияет на доступ к государственным туристическим программам и восприятие объекта международными операторами.

На практике важно учитывать, что в Грузии разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (акт приёмки) выдаётся муниципалитетом и является обязательным условием для законного использования здания. Частая ошибка инвесторов из СНГ - начало операционной деятельности до получения этого акта. Эксплуатация объекта без акта приёмки квалифицируется как административное правонарушение и влечёт штраф, а в ряде случаев - предписание о приостановлении деятельности.

Чтобы получить чек-лист разрешительных документов для запуска гостиничного объекта в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Инвестор, приобретающий действующий объект, должен проверить наличие всех разрешений у продавца в рамках due diligence - их отсутствие становится проблемой нового владельца, а не предыдущего. Это стандартная ошибка при покупке готового бизнеса без юридического сопровождения.

Структура разрешений определяет операционные риски. Налоговая структура определяет экономику инвестиции.

Налоговая нагрузка на гостиничный бизнес в Грузии зависит от организационно-правовой формы и выбранного налогового режима. Для юридического лица (шпс / შპს) базовая ставка налога на прибыль составляет 15% по эстонской модели - налог уплачивается только при распределении прибыли, а не в момент её получения. НДС на услуги размещения - 18%, порог обязательной регистрации плательщиком НДС - 100 000 лари годового оборота.

Грузинское налоговое законодательство предусматривает несколько режимов, применимых к гостиничному бизнесу. Выбор режима на старте определяет нагрузку на весь период владения объектом.

Стандартный режим (шпс / სს): Налог на прибыль - 15% при распределении дивидендов (эстонская модель, статья 97 Налогового кодекса). Реинвестированная прибыль налогом не облагается. НДС - 18% на выручку от услуг размещения и питания. Налог на имущество - до 1% от балансовой стоимости объекта в год (ставка устанавливается муниципалитетом). Налог у источника при выплате дивидендов нерезиденту - 5%.

Режим малого бизнеса (Small Business): Доступен только для индивидуального предпринимателя (ინდ. მეწარმე) с оборотом до 500 000 лари в год. Ставка - 1% с оборота. Для гостиничного объекта с выручкой выше этого порога режим неприменим. Подходит для небольших гестхаусов или апартаментов под управлением физического лица.

Режим виртуальной зоны (Virtual Zone): Не применим к гостиничной деятельности - VZ-статус предназначен исключительно для IT-компаний, экспортирующих программное обеспечение.

Для апарт-отелей и объектов смешанного использования (часть юнитов в аренде, часть - в собственном использовании) налоговая квалификация дохода зависит от того, как оформлены отношения с арендаторами. Если физическое лицо сдаёт апартаменты через управляющую компанию, доход квалифицируется как доход от аренды и облагается подоходным налогом по ставке 5% (статья 130 НК) при условии регистрации договора. Если управляющая компания ведёт деятельность от своего имени - применяется корпоративный режим.

Неочевидный риск: Revenue Service квалифицирует систематическую сдачу апартаментов через платформы (Airbnb, Booking) как предпринимательскую деятельность, даже если объект оформлен на физическое лицо. Это влечёт обязательную регистрацию в качестве ИП или шпс и уплату НДС при превышении порога 100 000 лари. Несколько проверок 2024-2025 годов подтвердили эту позицию Revenue Service.

Оптимальная структура владения гостиничным активом в Грузии определяется тремя факторами: налоговой нагрузкой при операционной деятельности, налогами при выходе из инвестиции (продажа или наследование) и защитой актива от требований кредиторов. Для объекта стоимостью свыше 500 000 лари (около 185 000 USD) владение через грузинское шпс, как правило, эффективнее прямого владения физического лица.

Три основные структуры для инвестора в грузинскую гостиничную недвижимость:

Прямое владение физического лица (резидента или нерезидента): Регистрация права собственности в NAPR занимает 1-2 рабочих дня. Налог на доход от аренды - 5% при регистрации договора, 20% при незарегистрированном договоре. При продаже объекта, находившегося в собственности менее 2 лет, - налог на прирост капитала 20% (статья 82 НК). Если объект в собственности более 2 лет - освобождение от налога при продаже физическим лицом-резидентом. Нерезидент платит налог у источника 5% при получении дивидендов от грузинской компании.

Владение через грузинское шпс: Налог на прибыль - 15% при распределении, реинвестирование без налога. Продажа объекта внутри шпс - налог на прибыль 15% от разницы между ценой продажи и балансовой стоимостью. Продажа доли в шпс физическим лицом - налог на прирост капитала 20% от разницы. Структура позволяет разделить операционный бизнес и актив (недвижимость) между двумя шпс - это стандартная практика защиты актива от операционных рисков.

Владение через иностранное юридическое лицо: Применяется при международном структурировании. Грузия не является офшорной юрисдикцией в классическом смысле, но имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с рядом стран. Дивиденды, выплачиваемые грузинским шпс иностранной компании, облагаются налогом у источника 5% (если не применяется льготная ставка по СИДН). Важно: с 2023 года Revenue Service усилила контроль за структурами с иностранными холдингами без реального экономического содержания в Грузии.

Чек-лист: что подготовить перед выбором структуры владения

• Определить горизонт инвестиции: операционный бизнес (3-5 лет) или долгосрочное владение (10+ лет)
• Уточнить налоговое резидентство инвестора и наличие СИДН между Грузией и страной резидентства
• Оценить планируемый годовой оборот объекта для определения режима НДС
• Проверить наличие кредиторских требований или судебных обременений до регистрации права собственности
• Согласовать структуру с банком, если планируется ипотечное финансирование

Инвесторы из России и Украины нередко недооценивают налоговые последствия при выходе из инвестиции. В отличие от России, где налог на прирост капитала при продаже недвижимости физическим лицом после 5 лет владения не взимается, в Грузии льготный срок составляет 2 года - это существенно короче и создаёт иные возможности для планирования.

Компании из Тбилиси (осень 2024) помогли структурировать владение апарт-отелем на 24 юнита через разделение операционного шпс и шпс-держателя недвижимости. Это позволило защитить объект стоимостью свыше 1,2 млн лари от операционных рисков управляющей компании и снизить налоговую нагрузку при планируемом выходе через продажу доли.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при структурировании hotel investment в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Выбор структуры - это решение, которое принимается один раз и с трудом меняется после регистрации сделки. Реструктуризация уже оформленного актива требует дополнительных транзакционных издержек и налоговых последствий.

Due diligence гостиничного объекта в Грузии охватывает три уровня: правовой статус недвижимости (через NAPR), разрешительная документация (муниципалитет, Revenue Service) и операционные обязательства (трудовые договоры, контракты с туроператорами, задолженность перед поставщиками). Пропуск любого из уровней создаёт риски, которые проявляются уже в первый операционный год.

Правовые риски при покупке:

Обременения и аресты. Реестр NAPR фиксирует ипотеки, аресты и ограничения. Однако часть обременений может быть зарегистрирована с задержкой - особенно если продавец находится в преддверии банкротства. Проверка через napr.gov.ge даёт актуальную выписку, но не гарантирует отсутствие требований, поданных в суд в день сделки.

Несоответствие фактических границ объекта кадастровым данным. Распространённая проблема для объектов в исторических районах Тбилиси и в Батуми, где застройка нередко выходила за пределы согласованного проекта. Фактическое несоответствие выявляется при геодезической съёмке, которую большинство покупателей не заказывают.

Права третьих лиц. Если объект ранее использовался как многоквартирный дом или имел долевых собственников, могут существовать неурегулированные права на общее имущество. Грузинский Гражданский кодекс (სამოქალაქო კოდექსი) предусматривает преимущественное право покупки для сособственников (статья 171 ГК) - его нарушение даёт основание для оспаривания сделки в течение 3 месяцев.

Операционные риски:

Трудовые обязательства. Трудовой кодекс Грузии (2010, реформа 2020) не предусматривает автоматического перехода трудовых договоров при смене собственника бизнеса - в отличие от российского законодательства. Покупатель бизнеса (не только актива) принимает на себя обязательства перед сотрудниками только при явном указании в договоре купли-продажи бизнеса. Это создаёт возможность для оптимизации, но требует корректного оформления.

Задолженность перед Revenue Service. Налоговые долги юридического лица не переходят автоматически на нового участника шпс при покупке доли. Однако если приобретается само шпс (а не его активы), налоговые обязательства остаются на балансе компании. Проверка налоговой задолженности через rs.ge обязательна.

Инвестору из Батуми (зима 2025) удалось выявить в ходе due diligence незарегистрированную ипотеку на гостиничный объект стоимостью около 900 000 лари. Продавец не раскрыл информацию добровольно - обременение было обнаружено при расширенной проверке через NAPR с запросом архивных данных. Сделка была реструктурирована: часть цены была удержана в эскроу до снятия обременения.

Гостиничный бизнес в Грузии, организованный через шпс с оборотом свыше 100 000 лари в год, обязан зарегистрироваться плательщиком НДС и выставлять счета-фактуры через систему Revenue Service. Ставка НДС - 18% на все услуги размещения, питания и дополнительные гостиничные услуги. Экспортные услуги (проживание иностранных туристов) облагаются НДС по нулевой ставке только в случаях, прямо предусмотренных статьёй 168 НК, - стандартная гостиничная услуга под нулевую ставку не подпадает.

Налог на прибыль по эстонской модели (статья 97 НК) означает следующее: пока прибыль реинвестируется в развитие объекта, налог не возникает. Налог в 15% уплачивается в момент распределения дивидендов участникам шпс. Это создаёт значительное преимущество для инвесторов, планирующих расширение или реновацию объекта за счёт операционной прибыли.

Налог на имущество (статья 202 НК) начисляется на балансовую стоимость основных средств. Для гостиничных объектов ставка устанавливается муниципалитетом в пределах до 1% в год. В Тбилиси и Батуми фактические ставки для коммерческой недвижимости составляют 0,6-1% от балансовой стоимости.

Трансфертное ценообразование актуально для структур, где управляющая компания и владелец объекта - аффилированные лица. Revenue Service вправе оспорить условия договора управления, если вознаграждение управляющей компании существенно отклоняется от рыночного уровня (статья 127 НК о трансфертном ценообразовании). Минимум 1 проверка по этому основанию в гостиничном секторе фиксируется ежеквартально.

Сценарий для инвестора-нерезидента: шпс в Грузии владеет отелем, прибыль реинвестируется 3 года, затем распределяется в пользу иностранного участника. Налог у источника при выплате дивидендов - 5%. Если между Грузией и страной резидентства участника действует СИДН, ставка может быть снижена. Грузия имеет действующие СИДН с Германией, Нидерландами, ОАЭ, Кипром и рядом других юрисдикций.

Направления практики по теме

• Недвижимость и сделки - due diligence объектов, сопровождение сделок купли-продажи, регистрация в NAPR
• Защита активов - структурирование владения, разделение операционного и имущественного шпс, защита от кредиторских требований
• Налоговые споры - сопровождение проверок Revenue Service, обжалование доначислений, трансфертное ценообразование

Обязательная лицензия на гостиничную деятельность в Грузии в 2026 году не требуется - достаточно регистрации юридического лица в NAPR и постановки на налоговый учёт в Revenue Service, что занимает 1-2 рабочих дня. Отдельные разрешения нужны для смежных видов деятельности: реализация алкоголя требует лицензии Revenue Service стоимостью от 200 лари в год, строительство или реконструкция - разрешения муниципалитета. Без акта ввода объекта в эксплуатацию начинать операционную деятельность нельзя - это административное правонарушение, которое может повлечь предписание о приостановлении работы.

Налоговые последствия при продаже гостиничного объекта в Грузии зависят от структуры владения и срока. Физическое лицо-резидент, владеющее объектом более 2 лет, освобождается от налога на прирост капитала при продаже - это предусмотрено статьёй 82 Налогового кодекса. При владении менее 2 лет ставка составляет 20% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения. Если объект принадлежит шпс, продажа недвижимости внутри компании облагается налогом на прибыль по ставке 15% в момент распределения. Продажа доли в шпс физическим лицом - налог на прирост капитала 20%. Выбор структуры до покупки объекта позволяет планировать налоговую нагрузку при выходе.

Служба доходов Грузии квалифицирует систематическую сдачу апартаментов через платформы краткосрочной аренды как предпринимательскую деятельность на основании статьи 4 Налогового кодекса, если такая деятельность носит регулярный характер. Это означает обязательную регистрацию в качестве ИП или шпс и уплату НДС при превышении оборота 100 000 лари в год. Физическое лицо, не зарегистрированное как предприниматель, при выявлении такой деятельности получает доначисление налогов за весь период плюс штраф. Практика проверок 2024-2025 годов подтверждает, что Revenue Service активно использует данные платформ для выявления незарегистрированных арендодателей.

Иностранный гражданин или иностранное юридическое лицо вправе приобретать и владеть коммерческой недвижимостью в Грузии без ограничений - за исключением сельскохозяйственных земель, оборот которых для иностранцев ограничен Законом Грузии «Об иностранцах» и специальным законодательством о земле. Регистрация права собственности в NAPR занимает 1-2 рабочих дня при стандартной процедуре. Нерезидент, получающий доход от гостиничного объекта в Грузии, уплачивает налог у источника при выплате дивидендов из грузинского шпс по ставке 5%. Применение льготной ставки по СИДН требует подтверждения налогового резидентства в стране-партнёре.

Due diligence гостиничного объекта в Грузии включает три обязательных уровня проверки. Первый - правовой статус недвижимости через NAPR: обременения, аресты, соответствие кадастровых данных фактическим границам. Второй - разрешительная документация: акт ввода в эксплуатацию, лицензия на алкоголь (если применимо), соответствие объекта строительному разрешению. Третий - операционные обязательства: налоговая задолженность шпс через Revenue Service, трудовые договоры с сотрудниками, контракты с туроператорами и управляющими компаниями. Пропуск второго уровня - наиболее частая ошибка: разрывы в разрешительной документации обнаруживаются уже в первый операционный год и устраняются за счёт нового владельца.

Hotel investment в Грузии сочетает низкий регуляторный барьер входа с нетривиальной налоговой и корпоративной структурой. Отсутствие обязательной гостиничной лицензии упрощает запуск, но не снимает требований к разрешительной документации на уровне объекта и смежных видов деятельности. Налоговая нагрузка при правильной структуре владения через шпс с эстонской моделью CIT существенно ниже, чем при прямом владении физического лица, - особенно для инвесторов с горизонтом 5+ лет и планами реинвестирования прибыли.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам приобретения и структурирования гостиничных и коммерческих объектов. Мы можем помочь с due diligence объекта через NAPR и муниципальные органы, выбором оптимальной структуры владения, налоговым планированием при входе и выходе из инвестиции, а также защитой актива через разделение операционного и имущественного юридического лица.

Чтобы получить чек-лист due diligence при покупке гостиничного объекта в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 9 мая 2026 года