Налоги при покупке и продаже недвижимости в Грузии: полный обзор

Налог с продажи недвижимости в Грузии (უძრავი ქონების გასხვისებიდან მიღებული შემოსავლის გადასახადი) регулируется Налоговым кодексом Грузии (საქართველოს საგადასახადო კოდექსი) - преимущественно статьями 81, 82 и 309. По состоянию на май 2026 года базовая ставка подоходного налога при продаже недвижимости составляет 5% от прироста стоимости для физических лиц-резидентов и 20% от валовой суммы для нерезидентов, если иное не предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения.

Грузинское законодательство предусматривает несколько оснований для полного освобождения от налога - и именно здесь большинство иностранных инвесторов допускают дорогостоящие ошибки. Статья разбирает: какие налоги возникают при покупке и при продаже, как работают льготы, что меняется в зависимости от налогового резидентства, и какие шаги нужно пройти, чтобы сделка прошла без претензий со стороны Службы доходов.

Перед покупкой или продажей недвижимости в Грузии необходимо определить налоговый статус продавца, проверить историю объекта в реестре NAPR и рассчитать налоговую нагрузку исходя из конкретной ситуации. Ошибка на этом этапе - например, неверное определение резидентства - может привести к доначислению налога и штрафам после закрытия сделки.

Чек-лист «что подготовить» перед сделкой:

• Подтверждение налогового резидентства продавца (справка о 183 днях пребывания или налоговый сертификат Службы доходов Грузии)
• Документы об основании приобретения объекта и дате регистрации права собственности в NAPR
• Договор купли-продажи с указанием рыночной стоимости (занижение цены - распространённая ошибка, влекущая доначисление)
• Подтверждение фактических расходов на приобретение объекта (для расчёта прироста стоимости)
• Выписка из реестра NAPR об отсутствии обременений и арестов

Многие недооценивают значение даты регистрации права собственности: именно она, а не дата подписания договора, определяет срок владения для целей налоговой льготы.

Чтобы получить чек-лист документов для сделок с недвижимостью в Грузии для инвесторов и владельцев активов, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

При покупке недвижимости в Грузии покупатель не уплачивает подоходный налог - налоговая нагрузка на этом этапе минимальна. Основные расходы: государственная пошлина за регистрацию права собственности в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) - 50 лари при стандартной процедуре (4 рабочих дня) и 200 лари при ускоренной (1 рабочий день). НДС при покупке жилой недвижимости у физического лица не возникает.

Ситуация меняется, если продавец - юридическое лицо или ИП, реализующий объект в рамках предпринимательской деятельности. В этом случае сделка облагается НДС по ставке 18% (статья 168 Налогового кодекса), если продавец является плательщиком НДС. Покупатель-юридическое лицо вправе принять входящий НДС к вычету при соблюдении условий статьи 175 НК.

Дополнительный расход - нотариальное удостоверение договора. Нотариальный тариф зависит от стоимости объекта и составляет ориентировочно 150-500 лари для сделок в диапазоне 100 000-500 000 лари. Нотариальное удостоверение обязательно для сделок с недвижимостью в Грузии согласно статье 183 Гражданского кодекса Грузии (სამოქალაქო კოდექსი).

В отличие от России, в Грузии отсутствует налог на приобретение недвижимости (аналог российского НДФЛ у покупателя не предусмотрен). Это делает грузинскую юрисдикцию привлекательной для первичного входа в рынок.

Частая ошибка инвесторов из РФ и СНГ - занижение цены в договоре с целью «оптимизации». Служба доходов Грузии (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service) вправе применить рыночную оценку объекта при расчёте налоговой базы на основании статьи 73 НК. Если задекларированная цена отклоняется от рыночной более чем на 20%, возникает риск доначисления и штрафа в размере 50% от суммы занижения.

Налог при продаже недвижимости в Грузии для физического лица-резидента составляет 5% от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение (прирост стоимости). Если расходы на приобретение не подтверждены документально, налоговая база определяется как полная сумма продажи. Срок подачи декларации и уплаты налога - не позднее 1 апреля года, следующего за годом продажи.

Для нерезидентов Грузии ставка составляет 20% от валового дохода (полной суммы продажи), если иное не предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения. Грузия заключила такие соглашения с более чем 50 государствами, включая Германию, Францию, Нидерланды, Израиль, ОАЭ. С Россией соглашение действует, однако его применение требует подтверждения налогового резидентства страны-партнёра.

Неочевидный риск: многие продавцы полагают, что если они «живут в Грузии», то автоматически являются налоговыми резидентами. Налоговое резидентство Грузии возникает при фактическом пребывании на территории страны 183 дня и более в течение любых 12 последовательных месяцев (статья 34 НК) или при наличии статуса «богатого иностранца» (High Net Worth Individual). Без документального подтверждения резидентства Revenue Service вправе применить ставку нерезидента.

Компании из Тбилиси (зима 2024-2025) удалось снизить налоговые претензии Revenue Service по сделке с коммерческой недвижимостью. Первоначальная позиция Службы доходов предполагала применение ставки 20% как к нерезиденту - итоговая сумма превышала 60 000 лари. После подтверждения налогового резидентства и документирования расходов на приобретение налоговая база была пересчитана по ставке 5% от прироста стоимости, итоговый налог составил около 8 000 лари.

Чтобы получить чек-лист расчёта налоговой нагрузки при продаже недвижимости в Грузии для владельцев активов, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Расчёт налога зависит от множества факторов: структуры владения, даты приобретения, наличия подтверждающих документов и налогового статуса продавца. Стандартная формула из статьи применима к типовым ситуациям - нетиповые случаи требуют отдельного анализа.

Грузинское законодательство предусматривает полное освобождение от подоходного налога при продаже недвижимости в двух основных случаях. Первый - продажа жилого дома или квартиры, которые являлись основным местом проживания продавца не менее двух лет до момента продажи (статья 82 НК). Второй - продажа любого объекта недвижимости, находившегося в собственности более двух лет, при условии что продавец не осуществляет систематическую торговлю недвижимостью.

Первое основание - «основное место проживания» - на практике вызывает наибольшее количество споров с Revenue Service. Служба доходов оценивает совокупность факторов: регистрация по адресу объекта, потребление коммунальных услуг, место работы, школа детей, банковские выписки. Декларация о проживании без подтверждающих документов не принимается.

Второе основание - «систематическая торговля» - также трактуется Revenue Service расширительно. Если физическое лицо продаёт три и более объекта недвижимости в течение трёх лет, Служба доходов вправе квалифицировать деятельность как предпринимательскую. В этом случае доход облагается по ставке 20% как предпринимательский, а не 5% как пассивный, либо возникает обязанность регистрации в качестве плательщика НДС при превышении оборота 100 000 лари.

Владельцу недвижимости в Батуми (лето 2025) удалось подтвердить право на освобождение от налога при продаже апартаментов. Revenue Service первоначально квалифицировала сделку как предпринимательскую деятельность на основании трёх продаж за два года. После представления доказательств личного проживания и отсутствия систематического характера деятельности освобождение было подтверждено, экономия составила свыше 45 000 лари.

Налог на имущество физических лиц в Грузии (ქონების გადასახადი) рассчитывается на основании статьи 202 Налогового кодекса. Ставка для физических лиц зависит от совокупного семейного дохода: при доходе до 40 000 лари в год - от 0,05% до 0,2% от рыночной стоимости имущества; при доходе свыше 100 000 лари - до 1%. Конкретные ставки устанавливаются муниципалитетами в указанных пределах. Срок уплаты - не позднее 15 ноября текущего года.

Доход от аренды недвижимости облагается подоходным налогом по ставке 5% для физических лиц-резидентов (статья 309 НК, специальный режим для аренды жилья). Для нерезидентов ставка составляет 20%. Декларация подаётся ежегодно до 1 апреля. Многие владельцы арендной недвижимости в Грузии не декларируют доходы от аренды, полагая, что Revenue Service не отслеживает такие поступления. Это заблуждение: с 2022 года Служба доходов активно использует данные платформ краткосрочной аренды и банковских транзакций для выявления незадекларированных доходов.

Три сценария для разных типов владельцев:

Сценарий 1 - физическое лицо-резидент, сдающее квартиру в аренду: ставка 5% от арендного дохода, декларация до 1 апреля, налог на имущество по муниципальной ставке. Суммарная нагрузка при доходе 2 000 лари в месяц - около 1 200 лари в год.

Сценарий 2 - нерезидент, владеющий апартаментами в Батуми: ставка 20% от арендного дохода, обязанность подачи декларации в Revenue Service сохраняется даже при отсутствии постоянного присутствия в Грузии. Риск - начисление пени за каждый день просрочки декларации (статья 275 НК).

Сценарий 3 - юридическое лицо, владеющее коммерческой недвижимостью: налог на имущество по ставке до 1% от балансовой стоимости, НДС с арендных платежей при регистрации плательщиком НДС, корпоративный подоходный налог по эстонской модели (15% при распределении прибыли).

Направления практики по теме

• Налоговые споры и сопровождение проверок - защита интересов в Revenue Service и суде
• Защита активов и структурирование владения - оптимальная структура для владения недвижимостью в Грузии
• Сделки с недвижимостью - юридическое сопровождение от due diligence до регистрации

Ставка налога при продаже квартиры в Грузии для иностранца-нерезидента составляет 20% от полной суммы продажи согласно статье 134 Налогового кодекса Грузии. Если иностранец является налоговым резидентом Грузии - то есть провёл на территории страны не менее 183 дней в течение любых 12 последовательных месяцев - ставка снижается до 5% от прироста стоимости. Разница при продаже объекта за 300 000 лари составляет от 15 000 до 60 000 лари в зависимости от подтверждённых расходов на приобретение. Для применения пониженной ставки необходимо заблаговременно получить сертификат налогового резидента в Revenue Service - без этого документа Служба доходов автоматически применяет ставку нерезидента.

Продать недвижимость в Грузии без уплаты подоходного налога можно при владении объектом более двух лет при условии, что продавец не ведёт систематическую торговлю недвижимостью (статья 82 Налогового кодекса). Двухлетний срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в NAPR, а не с даты подписания договора или оплаты. Дополнительное условие для жилой недвижимости - фактическое проживание в объекте в качестве основного места жительства. Если продавец за три года продаёт три и более объекта, Revenue Service вправе признать деятельность предпринимательской и применить ставку 20% независимо от срока владения.

Наиболее распространённая ошибка при самостоятельном оформлении сделки с недвижимостью в Грузии - занижение цены в договоре купли-продажи с целью уменьшения налоговой базы. Revenue Service вправе применить рыночную оценку объекта на основании статьи 73 Налогового кодекса, если задекларированная цена отклоняется от рыночной более чем на 20%. Штраф за занижение налоговой базы составляет 50% от суммы недоплаченного налога, плюс начисляется пеня за каждый день просрочки. Вторая по частоте ошибка - отсутствие документального подтверждения расходов на приобретение: без таких документов налог рассчитывается от полной суммы продажи, а не от прироста стоимости.

Налоги при покупке и продаже недвижимости в Грузии устроены относительно просто по сравнению с большинством европейских юрисдикций - но именно эта кажущаяся простота провоцирует ошибки. Ставка 5% для резидентов и освобождение при двухлетнем владении - реально работающие инструменты, но только при правильном документировании и своевременном подтверждении статуса.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам налогообложения сделок с недвижимостью: от структурирования владения до защиты позиции в Revenue Service. Мы можем помочь с расчётом налоговой нагрузки, подтверждением резидентства, подготовкой документов для сделки и представлением интересов при налоговой проверке.

Чтобы получить полный чек-лист налоговых обязательств при сделках с недвижимостью в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Нино Джапаридзе, Партнёр, налоговая практика, info@interlawfirm.ru 15 мая 2026 года