Покупка недвижимости в Тбилиси: правовой анализ для инвесторов и владельцев активов

Право собственности на недвижимость в Грузии (უძრავი ქონების საკუთრების უფლება) регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი), главами VI-VIII, и возникает с момента государственной регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR). По состоянию на май 2026 года иностранные граждане и юридические лица вправе приобретать большинство категорий объектов в Тбилиси без ограничений - за исключением сельскохозяйственных земель, оборот которых для иностранцев запрещён законом «О сельскохозяйственных угодьях» 2022 года.

Тбилиси остаётся основным рынком для инвесторов, приобретающих жилую и коммерческую недвижимость в Грузии: по данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat), в 2024 году на столицу пришлось около 60% от общего объёма зарегистрированных сделок купли-продажи по стране. Статья разбирает: правовую проверку объекта, структуру владения, налоговые последствия, риски при сделке и стратегии защиты активов.

Due diligence объекта в Грузии строится на выписке из Публичного реестра (NAPR), которая раскрывает цепочку собственников, зарегистрированные обременения и ограничения. Выписка формируется через портал napr.gov.ge в течение одного рабочего дня при стандартном запросе и в течение одного часа при ускоренном - стоимость ускоренной выписки составляет 40 лари. Отсутствие записи об обременении в реестре означает юридическую чистоту объекта по грузинскому праву: принцип публичной достоверности реестра закреплён в статье 312 Гражданского кодекса Грузии.

Проверка включает несколько обязательных уровней. Во-первых, анализ истории перехода права собственности: частые перепродажи за короткий период - сигнал возможного оспаривания сделки предыдущими владельцами. Во-вторых, проверка наличия ипотеки, ареста или сервитута: все три вида обременений регистрируются в NAPR и видны в выписке. В-третьих, сверка кадастровых характеристик объекта с фактическими: расхождение площади или границ земельного участка с данными реестра требует технической инвентаризации до подписания договора.

Частая ошибка покупателей из России и других стран СНГ - ограничиться проверкой только последней записи о собственнике, не анализируя историю объекта. В грузинской практике встречаются ситуации, когда предыдущий собственник оспаривает сделку по основаниям, возникшим до последней регистрации: например, при наследственных спорах или при признании предыдущей сделки недействительной по статье 54 Гражданского кодекса Грузии (сделки, противоречащие публичному порядку).

Отдельного внимания заслуживает проверка разрешительной документации на строящиеся объекты. Разрешение на строительство выдаётся муниципалитетом Тбилиси на основании Закона Грузии «О разрешениях и лицензиях» (2005). Покупка квартиры в строящемся доме без проверки наличия разрешения и статуса земельного участка создаёт риск признания объекта самовольной постройкой - с последствиями в виде сноса или принудительной легализации за счёт покупателя.

• Запросить расширенную выписку из NAPR по кадастровому номеру объекта
• Проверить историю переходов права собственности за последние 10 лет
• Убедиться в отсутствии ипотеки, ареста, сервитута и иных обременений
• Сверить фактические характеристики объекта с кадастровыми данными
• Для строящихся объектов - проверить разрешение на строительство и статус земли

Чтобы получить чек-лист due diligence объекта недвижимости в Грузии для инвесторов, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Проверка объекта по открытым данным NAPR выявляет зарегистрированные обременения, но не раскрывает незарегистрированные претензии третьих лиц, налоговые задолженности продавца и риски оспаривания предыдущих сделок. Полноценный due diligence требует анализа документов-оснований всех предыдущих переходов права.

Выбор структуры владения объектом в Грузии напрямую влияет на налоговую нагрузку при продаже, порядок наследования и защиту от требований кредиторов. Физическое лицо - нерезидент платит налог на прирост капитала по ставке 5% при продаже жилой недвижимости и 20% при продаже коммерческой, если объект находился в собственности менее двух лет (статья 82 Налогового кодекса Грузии). Владение через грузинское шпс (შპს, аналог ООО) меняет налоговую картину: прибыль от продажи облагается корпоративным налогом 15% по эстонской модели только при распределении дивидендов.

Грузинское шпс регистрируется в NAPR за один рабочий день без требований к минимальному уставному капиталу. Закон Грузии «О предпринимателях» (2021, в силе с 1 января 2022 года) упростил корпоративные процедуры: теперь шпс с единственным участником не обязано проводить общие собрания и вести протоколы. Для иностранного инвестора это означает минимальную административную нагрузку при сохранении полноценной корпоративной защиты.

Неочевидный риск при владении через шпс - смешение личных и корпоративных активов. Если единственный участник использует счёт компании для личных расходов, грузинский суд может применить доктрину «прокалывания корпоративной вуали» (аналог piercing the corporate veil) и обратить взыскание на активы компании по личным долгам участника. Верховный суд Грузии неоднократно применял этот подход в делах о взыскании задолженности.

Для объектов стоимостью свыше 500 000 лари (около 185 000 USD) ряд инвесторов использует структуру с промежуточным холдингом - грузинским шпс, участником которого выступает иностранная компания. Такая структура позволяет управлять несколькими объектами через единый центр, упрощает наследование и снижает риски при судебных претензиях к физическому лицу-владельцу. Однако она требует поддержания корпоративной документации и ежегодной отчётности в Revenue Service.

Компании из Тбилиси (осень 2024) помогли структурировать владение портфелем из трёх коммерческих объектов через грузинское шпс. Первоначальная структура - прямое владение физическим лицом - создавала налоговую нагрузку при продаже свыше 80 000 лари. После реструктуризации через шпс с отсрочкой налогообложения до момента распределения прибыли инвестор получил возможность реинвестировать доходы от аренды без немедленного налогового изъятия.

Налоговая нагрузка на владельца объекта в Грузии складывается из трёх элементов: налог на имущество, налог на доходы от аренды и налог на прирост капитала при продаже. Налог на имущество (статья 201 Налогового кодекса Грузии) для физических лиц рассчитывается от рыночной стоимости объекта по прогрессивной шкале: при стоимости до 100 000 лари ставка составляет до 0,6%, при стоимости свыше 100 000 лари - до 1% в год. Для юридических лиц ставка фиксирована на уровне 1% от балансовой стоимости.

Доходы от аренды жилой недвижимости, получаемые физическим лицом - резидентом Грузии, облагаются подоходным налогом по ставке 20%. Нерезидент платит налог у источника по той же ставке - его удерживает арендатор при выплате арендной платы, если арендатором выступает юридическое лицо (статья 134 Налогового кодекса Грузии). Аренда через шпс позволяет применить эстонскую модель: доход аккумулируется на уровне компании без налога до момента выплаты дивидендов.

В отличие от России, в Грузии отсутствует налог на добавленную стоимость при продаже жилой недвижимости физическим лицом. Продажа коммерческой недвижимости юридическим лицом облагается НДС по ставке 18%, если продавец является плательщиком НДС (оборот свыше 100 000 лари в год). Это различие критично при структурировании сделки: продажа объекта через шпс, не зарегистрированное как плательщик НДС, позволяет избежать дополнительной нагрузки.

Многие инвесторы недооценивают налог на прирост капитала при продаже коммерческой недвижимости через физическое лицо: ставка 20% применяется к разнице между ценой продажи и ценой приобретения без учёта инфляции. При росте стоимости объекта на 40-50% за пять лет - что типично для ряда районов Тбилиси - налоговая нагрузка может составить 8-10% от цены продажи.

Чтобы получить чек-лист налоговых обязательств при владении и продаже активов в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Налоговые последствия сделки зависят от статуса продавца (резидент/нерезидент), типа объекта, срока владения и структуры сделки. Ошибка в квалификации на этапе подготовки договора может привести к доначислениям Revenue Service после регистрации перехода права.

Переход права собственности на объект в Грузии регистрируется в NAPR на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи или договора, подписанного в присутствии регистратора NAPR. Стандартный срок регистрации - два рабочих дня, ускоренная регистрация (в течение одного рабочего дня) стоит 200 лари (около 75 USD). Государственная пошлина за стандартную регистрацию составляет 50 лари.

Нотариальное удостоверение договора в Грузии не является обязательным для большинства сделок с недвижимостью - достаточно подписания в присутствии регистратора NAPR. Однако на практике нотариальное удостоверение рекомендуется при сделках с участием иностранных граждан, при продаже объектов, находившихся в совместной собственности супругов, и при сделках, в которых одна из сторон действует по доверенности. Нотариальный тариф в Тбилиси составляет от 150 до 500 лари в зависимости от стоимости объекта.

Алгоритм сделки для иностранного покупателя:

1. Подписание предварительного договора (ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება) с задатком - как правило, 5-10% от цены объекта
2. Проведение due diligence объекта через NAPR и анализ документов-оснований
3. Подготовка основного договора купли-продажи с указанием порядка расчётов
4. Подписание договора у нотариуса или в офисе NAPR и оплата цены объекта
5. Подача заявления о регистрации перехода права в NAPR и получение выписки

Расчёты по сделке в Грузии осуществляются преимущественно в безналичной форме через грузинские банки. Для нерезидентов открытие счёта в грузинском банке до сделки занимает от одного до пяти рабочих дней в зависимости от банка и пакета документов. Расчёты в иностранной валюте (USD, EUR) допустимы и широко применяются на рынке Тбилиси - курс конвертации фиксируется на дату платежа.

Инвестору из Кутаиси (зима 2025) помогли сопроводить покупку коммерческого помещения площадью 420 кв. м. Продавец настаивал на занижении цены в договоре - распространённая практика на грузинском рынке. После анализа налоговых рисков для покупателя (риск доначисления при последующей продаже по рыночной цене) и переговоров с продавцом сделка была оформлена по рыночной стоимости свыше 350 000 лари с корректной регистрацией в NAPR.

Защита активов в грузинской юрисдикции эффективна только до возникновения требований - реструктуризация после предъявления иска или возбуждения исполнительного производства может быть оспорена как мнимая сделка по статье 54 Гражданского кодекса Грузии. Грузинский суд признаёт сделки по передаче имущества недействительными, если они совершены в ущерб кредиторам в течение трёх лет до возбуждения дела о несостоятельности (Закон Грузии «О реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов», 2020).

Базовые инструменты защиты активов в Грузии включают несколько уровней. Первый - разделение операционного бизнеса и активов: объект принадлежит отдельному шпс, которое не ведёт коммерческой деятельности и не несёт операционных рисков. Второй - использование залога в пользу аффилированного лица: зарегистрированная в NAPR ипотека снижает привлекательность объекта для кредиторов, поскольку залогодержатель имеет приоритет при обращении взыскания. Третий - структурирование через иностранное юридическое лицо с грузинским шпс в качестве операционной компании.

Условия применимости стратегии защиты через шпс: отсутствие текущих судебных претензий к владельцу, реальная деловая цель передачи актива (аренда, управление, инвестиции), соблюдение корпоративных процедур при передаче. Без выполнения этих условий суд может квалифицировать передачу как притворную сделку.

Сравнение альтернатив для инвестора с портфелем объектов в Тбилиси: прямое владение физическим лицом обеспечивает простоту управления, но создаёт максимальные риски при личных претензиях и высокую налоговую нагрузку при продаже коммерческих объектов. Владение через грузинское шпс снижает налоговую нагрузку и обеспечивает корпоративную защиту, но требует поддержания отчётности. Структура с иностранным холдингом оптимальна для портфелей свыше 1 млн лари, но сопряжена с расходами на администрирование от 3 000 до 8 000 лари в год.

Три сценария для разных типов инвесторов:

Сценарий 1 (частный инвестор, 1-2 жилых объекта): прямое владение физическим лицом с удержанием объектов более двух лет для применения льготной ставки налога на прирост капитала 5%. Оптимально при отсутствии операционного бизнеса и личных кредитных рисков.

Сценарий 2 (инвестор с коммерческой недвижимостью или портфелем от 3 объектов): владение через грузинское шпс с применением эстонской модели налогообложения. Позволяет реинвестировать доходы от аренды без немедленного налогового изъятия и снизить нагрузку при продаже до 15% с распределённой прибыли.

Сценарий 3 (семейный капитал, наследственное планирование): структура с грузинским шпс и нотариально удостоверенным корпоративным договором, определяющим порядок наследования долей. В отличие от России, в Грузии нет обязательной доли в наследстве для совершеннолетних детей - это расширяет возможности наследственного планирования.

Направления практики по теме

• Защита активов - структурирование владения, защита от кредиторов, наследственное планирование
• Сделки с недвижимостью - due diligence, сопровождение купли-продажи, регистрация в NAPR
• Семейное право для бизнеса - наследование активов, корпоративные договоры, раздел имущества

Иностранный гражданин вправе приобрести жилую и коммерческую недвижимость в Тбилиси без каких-либо ограничений - запрет распространяется только на сельскохозяйственные угодья согласно Закону Грузии «О сельскохозяйственных угодьях» 2022 года. Регистрация права собственности в NAPR занимает один-два рабочих дня и не требует наличия вида на жительство или грузинского налогового номера. Для открытия расчётного счёта в грузинском банке нерезиденту потребуется от одного до пяти рабочих дней. Отсутствие ограничений для иностранных покупателей - одно из ключевых отличий грузинского рынка от российского, где нерезиденты сталкиваются с валютными ограничениями при расчётах.

Иностранный гражданин - нерезидент Грузии платит налог на прирост капитала по ставке 5% при продаже жилой недвижимости, если объект находился в собственности более двух лет, и по ставке 20%, если срок владения составил менее двух лет - это установлено статьёй 82 Налогового кодекса Грузии. При продаже коммерческой недвижимости физическим лицом ставка составляет 20% независимо от срока владения. Налоговая база - разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения. Занижение цены в договоре создаёт риск доначислений Службой доходов Грузии при последующих сделках с тем же объектом.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости в Грузии не является обязательным - достаточно подписания договора в присутствии регистратора NAPR согласно Гражданскому кодексу Грузии. Государственная пошлина за стандартную регистрацию составляет 50 лари, за ускоренную - 200 лари. Нотариальное удостоверение рекомендуется при сделках с участием иностранных граждан, при наличии доверенности и при продаже объектов, находившихся в совместной собственности супругов: нотариус проверяет дееспособность сторон и соответствие сделки требованиям закона, что снижает риск последующего оспаривания. Нотариальный тариф в Тбилиси составляет от 150 до 500 лари.

При возбуждении процедуры несостоятельности в отношении физического лица - владельца недвижимости в Грузии объект включается в конкурсную массу на основании Закона Грузии «О реабилитации и коллективном удовлетворении кредиторов» 2020 года. Срок исковой давности для оспаривания сделок по отчуждению имущества, совершённых в ущерб кредиторам, составляет три года до возбуждения дела. Единственное жильё должника в Грузии не защищено от взыскания в отличие от российского исполнительного иммунитета - это принципиальное отличие грузинского права. Реструктуризация владения через шпс эффективна только при отсутствии текущих претензий и при наличии реальной деловой цели передачи актива.

Наследование недвижимости в Грузии, принадлежащей иностранному гражданину, регулируется грузинским правом как правом страны местонахождения имущества - это установлено статьёй 56 Закона Грузии «О международном частном праве». Срок принятия наследства составляет шесть месяцев с момента открытия наследства. В Грузии отсутствует обязательная доля в наследстве для совершеннолетних детей и иных родственников - завещатель вправе распределить имущество по своему усмотрению. Налог на наследство в Грузии не взимается. Для оформления наследственных прав на объект в NAPR потребуется нотариальное свидетельство о праве на наследство, выданное грузинским нотариусом, или признанное в Грузии иностранное свидетельство.

Покупка и владение недвижимостью в Тбилиси предоставляют иностранным инвесторам широкие возможности: отсутствие ограничений для нерезидентов, прозрачный реестр NAPR, низкие ставки налога на имущество и гибкие инструменты структурирования. Вместе с тем грузинское право содержит ряд принципиальных отличий от российского - в части налогообложения при продаже, отсутствия иммунитета единственного жилья и правил оспаривания сделок при несостоятельности.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам приобретения, структурирования и защиты активов в недвижимости. Мы можем помочь с due diligence объекта через NAPR, выбором структуры владения, налоговым анализом сделки, сопровождением регистрации и разработкой стратегии защиты активов.

Чтобы получить чек-лист структурирования владения недвижимостью в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 10 мая 2026 года