Структура владения недвижимостью в Грузии: как минимизировать налоги

Право собственности на недвижимость в Грузии (უძრავი ქონება) регулируется Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი), главой о вещных правах, и Налоговым кодексом Грузии 2010 года. По состоянию на май 2026 года иностранные физические и юридические лица вправе приобретать недвижимость в Грузии без ограничений, за исключением сельскохозяйственных земель. Налоговая нагрузка при этом существенно зависит от выбранной структуры владения: физическое лицо, грузинское общество с ограниченной ответственностью (შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, шпс) или компания в свободной индустриальной зоне (FIZ).

Это руководство разбирает три основных структуры владения, сравнивает налоговую нагрузку при аренде и продаже, описывает порядок регистрации через Национальное агентство публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, NAPR) и указывает на типичные ошибки инвесторов из СНГ. В конце - чек-лист подготовки к сделке и матрица выбора структуры.

Прежде чем выбирать структуру, необходимо зафиксировать параметры объекта и цели владения - от этого зависит оптимальный режим. Ниже - базовый чек-лист для инвестора в грузинскую недвижимость.

Что подготовить до принятия решения о структуре:

• Выписка из Публичного реестра (NAPR) на объект - подтверждает право собственности продавца, наличие обременений и ипотек; заказывается на napr.gov.ge, стоимость от 5 лари
• Документ, подтверждающий налоговый статус покупателя - резидент или нерезидент Грузии; влияет на ставку подоходного налога при аренде и прирост капитала при продаже
• Бизнес-план по объекту: аренда, перепродажа, долгосрочное удержание или передача по наследству - каждый сценарий имеет разную оптимальную структуру
• Сведения о других активах в Грузии - наличие действующего шпс или статуса налогового резидента меняет расчёт нагрузки
• Оценка рыночной стоимости объекта - нужна для расчёта налога на прирост капитала и имущественного налога

Чтобы получить чек-лист запуска инвестиции в недвижимость Грузии для частного инвестора, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Физическое лицо - резидент или нерезидент - платит в Грузии три основных налога, связанных с недвижимостью: налог на имущество, подоходный налог с аренды и налог на прирост капитала при продаже. Ставки и пороги установлены Налоговым кодексом Грузии, статьями 202, 207 и 309.

Налог на имущество (статья 202 НК) для физических лиц рассчитывается от рыночной стоимости объекта. Ставка - от 0,05% до 1% в год в зависимости от совокупного дохода семьи. Если годовой доход семьи не превышает 40 000 лари - ставка минимальная. При доходе свыше 100 000 лари применяется максимальная ставка 1%. Для объекта стоимостью 500 000 лари это означает до 5 000 лари в год.

Подоходный налог с арендного дохода - 20% для физических лиц (статья 309 НК). Налоговая база - валовой доход от аренды без вычета расходов на содержание объекта. Это принципиальное отличие от российской практики: в Грузии физлицо не вправе уменьшить налоговую базу на амортизацию или коммунальные расходы.

Налог на прирост капитала при продаже - 5% от разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения (статья 309 НК). Если объект находился в собственности более двух лет и использовался как основное жильё - продажа освобождается от налога. Для инвестиционной недвижимости льгота не применяется.

Частая ошибка инвесторов из России и Украины - предположение, что грузинское налогообложение аналогично российскому НДФЛ 13%. На практике 20% подоходного налога с аренды без права на вычет расходов делает структуру «физлицо» невыгодной при доходе от аренды свыше 3 000-4 000 лари в месяц.

В Тбилиси (осень 2025) инвестор из Украины приобрёл апартаменты в Сабуртало за 280 000 лари и начал сдавать их в аренду как физическое лицо. Ежемесячный доход составлял около 2 800 лари. После консультации была проведена реструктуризация: объект переоформлен на шпс, налоговая нагрузка снижена с 20% до 15% с правом вычета операционных расходов. Экономия за первый год превысила 4 000 лари.

Неочевидный риск: нерезидент Грузии, получающий арендный доход, обязан самостоятельно подавать декларацию в Revenue Service через rs.ge. Отсутствие декларации при наличии зарегистрированного договора аренды в NAPR - основание для начисления штрафа по статье 275 НК в размере 10% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки.

Контекстный мост: описанные ставки - базовые параметры. Реальная нагрузка зависит от структуры сделки, налогового статуса покупателя и наличия других активов в Грузии. Ошибка в выборе структуры на этапе покупки исправляется дороже, чем стоит первичная консультация.

Владение недвижимостью через грузинское шпс (LLC) снижает налог на арендный доход с 20% до 15% корпоративного налога на прибыль и позволяет вычитать операционные расходы из налоговой базы. Грузинская модель CIT - эстонская: налог уплачивается только при распределении прибыли (дивидендов), а не в момент получения дохода. Это закреплено в статье 97 Налогового кодекса Грузии.

Механизм работает следующим образом. Шпс получает арендный доход, несёт расходы на управление объектом, ремонт, коммунальные услуги и амортизацию. Налогооблагаемая прибыль - разница между доходами и расходами. При распределении прибыли учредителю удерживается 5% налога у источника (дивиденды, статья 130 НК). Итоговая нагрузка при реинвестировании прибыли - 0% до момента выплаты дивидендов.

Регистрация шпс в NAPR занимает 1 рабочий день при ускоренной процедуре (пошлина 200 лари) или 2 рабочих дня при стандартной (пошлина 100 лари). Минимальный уставный капитал не установлен. После регистрации компания встаёт на налоговый учёт в Revenue Service через rs.ge - процедура занимает до 3 рабочих дней.

Важно учитывать: при продаже недвижимости через шпс налог на прирост капитала составляет 15% CIT от прибыли (разница между ценой продажи и балансовой стоимостью объекта). Если балансовая стоимость занижена из-за амортизации - налоговая база при продаже будет выше, чем при владении через физлицо. Это необходимо учитывать при планировании горизонта владения.

Структура «шпс» оптимальна при следующих условиях:

• Арендный доход превышает 3 000 лари в месяц
• Инвестор планирует реинвестировать прибыль в другие объекты в Грузии
• Горизонт владения - более 3 лет без планов быстрой перепродажи
• Инвестор готов вести бухгалтерский учёт и подавать ежеквартальные декларации

Структура «шпс» менее выгодна, если инвестор планирует продать объект в течение 1-2 лет: расходы на регистрацию, бухгалтерское сопровождение (от 300-500 лари в месяц) и ликвидацию компании могут превысить налоговую экономию.

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по структурированию активов через шпс для инвесторов в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Компания в свободной индустриальной зоне Грузии (FIZ) освобождена от налога на прибыль, НДС и налога на имущество в отношении деятельности внутри зоны. Однако применительно к недвижимости FIZ имеет существенные ограничения: льготы распространяются только на объекты, физически расположенные на территории зоны (Поти, Кутаиси). Жилая недвижимость в Тбилиси или Батуми через FIZ не структурируется.

FIZ актуален для инвесторов, приобретающих коммерческую недвижимость или складские комплексы непосредственно на территории зоны. В этом случае компания не платит CIT с арендного дохода, НДС с операций внутри зоны и налог на имущество. При выводе прибыли за пределы зоны применяется налог у источника 5% (дивиденды).

Регистрация FIZ-компании занимает 5-10 рабочих дней, минимальный капитал - от 100 000 USD для производственных компаний. Для торговых и логистических компаний требования ниже, но устанавливаются индивидуально администрацией зоны.

В отличие от российских особых экономических зон, грузинские FIZ не требуют выполнения инвестиционных обязательств по объёму вложений или созданию рабочих мест для большинства видов деятельности. Это делает вход в структуру относительно доступным для среднего инвестора.

Неочевидный риск: FIZ-компания не вправе владеть недвижимостью за пределами зоны в льготном режиме. Попытка использовать FIZ-структуру для оптимизации налогов на тбилисскую квартиру квалифицируется Revenue Service как злоупотребление и влечёт доначисление налогов по общим ставкам плюс штраф по статье 275 НК.

Выбор структуры владения в Грузии зависит от четырёх параметров: тип объекта, цель владения, горизонт инвестиции и планируемый доход. Ниже - текстовая матрица для трёх основных сценариев.

Сценарий 1: Инвестор-физлицо, жилая недвижимость, аренда до 2 000 лари в месяц, горизонт до 2 лет. Оптимальная структура - физическое лицо. Налог на аренду 20%, но расходы на регистрацию и сопровождение шпс не окупаются при таком доходе. При продаже через 2 года - 5% налог на прирост капитала. Суммарная нагрузка предсказуема и минимальна по транзакционным издержкам.

Сценарий 2: Инвестор, жилая или коммерческая недвижимость, аренда от 3 000 лари в месяц, горизонт 3+ лет. Оптимальная структура - шпс. Налог на прибыль 15% с правом вычета расходов, реинвестирование без немедленного налогообложения. При горизонте 5+ лет и нескольких объектах - шпс с несколькими учредителями позволяет структурировать наследование через корпоративные документы, минуя нотариальное наследственное производство.

Сценарий 3: Инвестор, коммерческая недвижимость или склад на территории FIZ (Поти, Кутаиси), долгосрочная аренда промышленным арендаторам. Оптимальная структура - FIZ-компания. Нулевой CIT с арендного дохода внутри зоны, нулевой НДС. Высокие входные издержки (регистрация, капитал) оправданы при объектах стоимостью от 500 000 USD и долгосрочных арендных контрактах.

В Батуми (зима 2025) инвестор с портфелем из трёх апартаментов перевёл активы на шпс с двумя учредителями - собой и супругой. Это позволило распределить дивиденды между двумя физлицами и снизить эффективную ставку налога у источника. Дополнительно была структурирована передача долей детям через дарение - без налога на дарение между близкими родственниками по статье 130 НК Грузии. Суммарная экономия на горизонте 5 лет оценивается свыше 40 000 лари.

Многие инвесторы недооценивают, что грузинское законодательство не предусматривает налога на наследство и дарение между близкими родственниками (статья 130 НК). Это создаёт возможности для долгосрочного структурирования передачи активов, которых нет в российской юрисдикции.

Контекстный мост: матрица выше описывает типовые сценарии. Конкретная ситуация - стоимость объекта, налоговый статус инвестора, наличие других активов - меняет оптимальный выбор. Реструктуризация после покупки возможна, но влечёт дополнительные транзакционные издержки и налоговые последствия при переоформлении.

Направления практики по теме

• Недвижимость и сделки - сопровождение покупки, проверка объекта через NAPR, регистрация права собственности
• Защита активов - структурирование владения, минимизация рисков при смене собственника
• Семейное право для бизнеса - передача активов между родственниками, наследственное планирование в Грузии

Регистрация права собственности на недвижимость в Грузии через Национальное агентство публичного реестра (NAPR) стоит от 50 до 200 лари в зависимости от срочности. Стандартная процедура занимает 4 рабочих дня и стоит 50 лари. Ускоренная регистрация за 1 рабочий день обходится в 200 лари. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи оплачивается отдельно - как правило, от 150 до 500 лари в зависимости от стоимости объекта. Иностранный покупатель вправе зарегистрировать право собственности напрямую без дополнительных разрешений - ограничение действует только для сельскохозяйственных земель согласно Закону Грузии о сельскохозяйственных угодьях.

Наиболее распространённая ошибка иностранных инвесторов в Грузии - покупка объекта без предварительной проверки выписки из Публичного реестра NAPR. Выписка показывает наличие ипотеки, ареста или иных обременений. Вторая частая ошибка - выбор структуры владения (физлицо или шпс) без расчёта налоговой нагрузки: разница между 20% подоходного налога с аренды для физлица и 15% CIT для шпс с правом вычета расходов за 5 лет может составить десятки тысяч лари. Третья ошибка - игнорирование обязанности подавать налоговую декларацию в Revenue Service при получении арендного дохода: штраф по статье 275 Налогового кодекса составляет 10% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки.

Передача недвижимости в Грузии между близкими родственниками - супругами, детьми, родителями - не облагается налогом на дарение согласно статье 130 Налогового кодекса Грузии. Это означает, что дарение квартиры или доли в шпс ребёнку не влечёт налоговых обязательств ни у дарителя, ни у одаряемого. Нотариальное оформление договора дарения обязательно и стоит от 100 до 400 лари. При наследовании недвижимость также не облагается налогом на наследство в Грузии - в отличие от российской юрисдикции, где наследники уплачивают государственную пошлину. Структурирование передачи активов через шпс дополнительно позволяет избежать нотариального наследственного производства: доли в компании переходят по корпоративным документам.

Выбор структуры владения недвижимостью в Грузии - это не разовое решение, а часть долгосрочной инвестиционной стратегии. Физическое лицо подходит для небольших объектов с коротким горизонтом. Шпс оправдан при арендном доходе от 3 000 лари в месяц и горизонте 3+ лет. FIZ применим только для коммерческих объектов на территории зоны. Ни одна из структур не является универсально оптимальной - конкретный выбор зависит от параметров объекта, налогового статуса инвестора и целей владения.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает клиентов в Грузии по вопросам структурирования владения недвижимостью, налогового планирования и защиты активов. Мы можем помочь с проверкой объекта через NAPR, выбором и регистрацией оптимальной структуры владения, расчётом налоговой нагрузки при аренде и продаже, а также с планированием передачи активов следующему поколению.

Чтобы получить чек-лист защиты активов при структурировании недвижимости в грузинской юрисдикции, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Анна Саладзе, Юрист, недвижимость и защита активов, info@interlawfirm.ru 8 мая 2026 года