Налогообложение строительных компаний в Грузии

Налогообложение строительных компаний в Грузии регулируется Налоговым кодексом Грузии (საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, 2010), Гражданским кодексом Грузии (სამოქალაქო კოდექსი) и Законом о предпринимателях (2021, в силе с 01.01.2022). По состоянию на май 2026 года строительный сектор остаётся одним из приоритетных объектов контроля Службы доходов (შემოსავლების სამსახური, Revenue Service): в 2024-2025 годах доля строительных компаний среди налогоплательщиков, прошедших выездную проверку, устойчиво превышала 15% от общего числа проверок по данным Revenue Service.

Специфика отрасли - длинный производственный цикл, авансовые платежи покупателей, субподрядные цепочки и смешанный характер доходов - создаёт налоговые риски, которые не очевидны на старте проекта, но проявляются при проверке или продаже объекта. Руководство охватывает: выбор налогового режима, НДС с авансов и поэтапной сдачи, налог на прибыль (CIT) по эстонской модели, налог у источника с субподрядчиков, типичные ошибки и порядок взаимодействия с Revenue Service.

Строительная компания в Грузии выбирает режим налогообложения при регистрации или смене статуса: стандартный режим с CIT 15% по эстонской модели, статус малого бизнеса (Small Business, 1% с оборота) или статус международной компании (International Company Status, ICS, 5% CIT). Для большинства застройщиков и генподрядчиков с оборотом свыше 500 000 лари в год единственный доступный вариант - стандартный режим с CIT 15%.

Статус малого бизнеса (Small Business) доступен только индивидуальным предпринимателям (ინდ. მეწარმე) с оборотом до 500 000 лари в год. Строительная компания в форме შპს (аналог ООО) или სს (АО) на этот режим претендовать не может. Ставка 1% с оборота без учёта расходов выгодна при высокой марже, но при типичной для строительства рентабельности 10-20% нагрузка оказывается сопоставимой или выше, чем CIT 15% с прибыли.

Статус ICS (5% CIT) предназначен для компаний, оказывающих услуги иностранным клиентам за пределами Грузии. Строительные работы на территории Грузии под этот критерий не подпадают. Попытки применить ICS к доходам от местных проектов квалифицируются Revenue Service как злоупотребление режимом с доначислением разницы до 15% и штрафом 50% от суммы недоимки (статья 275 Налогового кодекса).

Стандартный режим: CIT 15% по эстонской модели означает, что налог возникает не в момент получения прибыли, а в момент её распределения - выплаты дивидендов, представительских расходов сверх нормы, безвозмездных передач. Нераспределённая прибыль налогом не облагается. Для застройщика, реинвестирующего прибыль в новые проекты, это существенное преимущество перед классической моделью.

Чек-лист: что подготовить при выборе режима

• Подтвердить организационно-правовую форму компании (შпс, სს или ИП) - от неё зависит доступность режимов
• Рассчитать прогнозный оборот и маржу на горизонте 3 лет с учётом авансов и поэтапной сдачи
• Проверить, есть ли иностранные клиенты и доходы за пределами Грузии (условие для ICS)
• Убедиться, что субподрядчики зарегистрированы в Revenue Service - это влияет на вычеты по НДС
• Получить письменное подтверждение выбранного режима через личный кабинет rs.ge

Чтобы получить чек-лист регуляторных требований по налоговым режимам для строительных компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

НДС в строительстве Грузии начисляется в момент получения аванса или оплаты - независимо от того, завершён ли объект. Ставка НДС составляет 18% (статья 168 Налогового кодекса). Порог обязательной регистрации плательщиком НДС - оборот свыше 100 000 лари за 12 последовательных месяцев (статья 157 Налогового кодекса). Большинство строительных компаний превышают этот порог уже на первом проекте.

Ключевой риск для застройщиков - НДС с авансовых платежей покупателей квартир или коммерческих помещений. Получив аванс в размере 30-50% от стоимости объекта, компания обязана начислить НДС в том же налоговом периоде (месяц). Если объект сдаётся через 2-3 года, компания финансирует НДС из оборотных средств на весь этот срок. Неправильное планирование денежного потока - одна из наиболее частых причин кассовых разрывов у застройщиков в Грузии.

Субподрядные отношения создают отдельный блок рисков. Если субподрядчик не зарегистрирован как плательщик НДС, генподрядчик не вправе принять к вычету входящий НДС по его счетам. Revenue Service при проверке анализирует всю цепочку субподрядчиков: фиктивные или «технические» компании в цепочке влекут отказ в вычете и доначисление НДС генподрядчику. Средний размер доначислений по таким основаниям по данным административной практики Revenue Service составляет от 80 000 до 300 000 лари на проект.

Поэтапная сдача работ (акты КС-2 или аналоги по грузинскому праву) фиксирует момент возникновения налогового обязательства по НДС и CIT. Если договор предусматривает поэтапную приёмку, каждый подписанный акт - налоговое событие. Если акты не подписываются, но оплата поступает - Revenue Service квалифицирует поступления как авансы с немедленным начислением НДС.

Компании из Тбилиси (осень 2024) помогли оспорить доначисление НДС на сумму свыше 120 000 лари по результатам выездной проверки. Revenue Service квалифицировала промежуточные платежи покупателей как авансы, хотя договором была предусмотрена поэтапная сдача с подписанием актов. После представления полного пакета первичных документов и правовой позиции о квалификации платежей административный орган снял претензии в части 90 000 лари.

Пропуск срока подачи НДС-декларации (ежемесячно, до 15-го числа следующего месяца) влечёт штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 500 лари (статья 275 Налогового кодекса). При систематических нарушениях Revenue Service вправе приостановить операции по банковским счетам компании.

Строительные компании, работающие с иностранными заказчиками или привлекающие иностранных субподрядчиков, обязаны учитывать правила определения места реализации услуг. Строительные работы на территории Грузии облагаются НДС по грузинским правилам вне зависимости от резидентства заказчика.

Описанные правила НДС применяются стандартно, но конкретная квалификация платежей зависит от формулировок договора и структуры расчётов. Ошибка в договоре влечёт налоговые последствия, которые сложно оспорить постфактум.

Налог на прибыль (CIT) в Грузии взимается по эстонской модели: 15% от суммы распределяемой прибыли в момент распределения. Строительная компания, реинвестирующая прибыль в новые проекты, не платит CIT до момента выплаты дивидендов или иного распределения. Это правило закреплено в статье 97 Налогового кодекса и применяется ко всем резидентным компаниям Грузии вне зависимости от отрасли.

Для застройщика эстонская модель означает следующее: прибыль от продажи квартир или коммерческих помещений аккумулируется на счёте компании без немедленного налогообложения. Налог возникает только при выплате дивидендов учредителям. Если учредитель - физическое лицо-резидент Грузии, дополнительный налог у источника не взимается (дивиденды уже обложены CIT на уровне компании). Если учредитель - нерезидент, применяется налог у источника 5% (статья 134 Налогового кодекса) с возможностью снижения по соглашению об избежании двойного налогообложения.

Типичная ошибка руководителей строительных компаний из РФ и СНГ - смешение эстонской модели с российской системой, где налог на прибыль начисляется ежеквартально по факту. В Грузии отсутствие ежеквартальных авансовых платежей по CIT - норма, а не нарушение. Revenue Service не вправе требовать авансов по CIT вне случаев, прямо предусмотренных Налоговым кодексом.

Расходы, не связанные с деятельностью компании, - представительские расходы сверх 1% выручки, личные расходы учредителей, оплаченные компанией, - квалифицируются как распределение прибыли и облагаются CIT 15% в момент осуществления (статья 97 Налогового кодекса). Revenue Service при выездной проверке строительных компаний целенаправленно анализирует расходы на автомобили, аренду жилья и зарубежные командировки.

Продажа земельного участка или объекта недвижимости, находящегося на балансе компании, формирует налогооблагаемую прибыль. Прибыль = цена продажи минус балансовая стоимость. Балансовая стоимость земли в Грузии не амортизируется. Строительные затраты, капитализированные на объект, уменьшают налогооблагаемую прибыль при продаже - при условии надлежащего документального подтверждения каждой статьи затрат.

Чтобы получить чек-лист комплаенс-требований по CIT и НДС для строительных компаний в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Субподрядные цепочки и привлечение иностранных специалистов - основной источник налоговых доначислений для строительных компаний в Грузии. Revenue Service анализирует реальность хозяйственных операций: наличие персонала, техники, лицензий у субподрядчика, соответствие цен рыночному уровню, документальное подтверждение выполненных работ.

Налог у источника (withholding tax) применяется при выплатах иностранным компаниям и физическим лицам-нерезидентам за услуги, выполненные на территории Грузии. Ставка - 10% для услуг (статья 134 Налогового кодекса). Если иностранный субподрядчик не имеет постоянного представительства в Грузии, грузинская строительная компания как налоговый агент обязана удержать и перечислить налог у источника. Невыполнение этой обязанности влечёт доначисление налога за счёт налогового агента плюс штраф 10% от суммы (статья 275 Налогового кодекса).

Иностранные физические лица, работающие на строительном объекте в Грузии более 183 дней в году, признаются налоговыми резидентами Грузии и обязаны уплачивать подоходный налог (20%) со всех доходов, полученных в Грузии. Строительная компания как работодатель или заказчик несёт риск доначисления, если не удержала налог у источника с выплат таким лицам.

Компании из Батуми (лето 2025) помогли структурировать отношения с иностранными субподрядчиками из ЕС при строительстве гостиничного комплекса. Первоначальная схема предполагала прямые выплаты без удержания налога у источника - потенциальный риск доначислений составлял свыше 200 000 лари. После реструктуризации договорной базы и применения соглашения об избежании двойного налогообложения налоговая нагрузка была снижена до нуля в части выплат за проектные работы, выполненные за пределами Грузии.

Трансфертное ценообразование в строительстве актуально при сделках между связанными компаниями: продажа объектов по ценам ниже рыночных, аренда техники внутри группы, управленческие услуги. Revenue Service вправе скорректировать налоговую базу до рыночного уровня (статья 126 Налогового кодекса). Порог для обязательной документации по трансфертному ценообразованию - сделки с одним связанным лицом на сумму свыше 1 000 000 лари в год.

Неочевидный риск для строительных компаний с иностранными учредителями - образование постоянного представительства (PE) иностранной компании в Грузии через строительную площадку. По статье 20 Налогового кодекса строительная площадка, существующая более 183 дней, признаётся постоянным представительством. Это влечёт обязанность иностранной компании встать на налоговый учёт в Грузии и уплачивать CIT с прибыли, относимой к PE.

Описанные риски реализуются не сразу - Revenue Service, как правило, проверяет период 3-5 лет. К моменту проверки восстановить первичную документацию по субподрядчикам бывает невозможно. Превентивная работа с документами на этапе проекта обходится в разы дешевле, чем защита при проверке.

Налоговая проверка строительной компании в Грузии инициируется Revenue Service на основании статьи 269 Налогового кодекса. Камеральная проверка длится до трёх месяцев, выездная - до шести месяцев с возможностью продления. Строительные компании попадают в план проверок по нескольким типичным триггерам: значительные НДС-вычеты при низкой выручке, расхождение данных декларации с данными контрагентов в системе rs.ge, жалобы покупателей или субподрядчиков.

Revenue Service при проверке строительной компании запрашивает: договоры с покупателями и субподрядчиками, акты выполненных работ, платёжные документы, сметную документацию, разрешения на строительство, данные о персонале и технике. Отсутствие любого из этих документов даёт основание для применения расчётного метода определения налоговых обязательств (статья 73 Налогового кодекса) - наиболее невыгодного для налогоплательщика варианта.

Срок на представление документов по требованию Revenue Service - 10 рабочих дней (статья 286 Налогового кодекса). Продление возможно по заявлению, но не гарантировано. Пропуск срока без уважительной причины - самостоятельное нарушение со штрафом 400 лари за каждый непредставленный документ.

Обжалование результатов проверки проходит в два этапа: административное обжалование в Revenue Service (30 дней с момента получения акта проверки) и судебное обжалование в Городском суде Тбилиси (თბილისის საქალაქო სასამართლო) или соответствующем районном суде. Административный этап обязателен - без него судебное обжалование недопустимо. Срок административного рассмотрения - до 60 дней. Судебное разбирательство в первой инстанции занимает в среднем 6-12 месяцев.

В отличие от российской практики, где налоговый орган нередко идёт на досудебные соглашения, Revenue Service Грузии не практикует формальных налоговых соглашений (tax rulings) по итогам проверки. Позиция фиксируется в акте, и её изменение возможно только через административное или судебное обжалование. Это делает качество первичного ответа на акт проверки критически важным.

Направления практики по теме

• Налоговые споры и проверки - сопровождение проверок Revenue Service, административное и судебное обжалование доначислений
• Строительство и недвижимость - налоговое структурирование строительных проектов, договорная база с субподрядчиками
• Защита активов - структурирование владения объектами недвижимости, минимизация рисков при продаже

Строительная компания в Грузии обязана зарегистрироваться плательщиком НДС, если её оборот за любые последовательные 12 месяцев превысил 100 000 лари - это требование статьи 157 Налогового кодекса Грузии. Регистрация осуществляется через личный кабинет на портале rs.ge в течение двух рабочих дней с момента превышения порога. Компания, не зарегистрировавшаяся своевременно, обязана уплатить НДС со всего оборота с момента превышения порога плюс штраф. Для строительных компаний, получающих авансы от покупателей, порог в 100 000 лари нередко достигается уже при первом крупном договоре - это означает, что НДС-регистрация должна быть предусмотрена ещё на этапе структурирования первого проекта.

Revenue Service Грузии при проверках строительных компаний наиболее часто выявляет три категории нарушений в субподрядных отношениях. Первая - принятие к НДС-вычету счетов от субподрядчиков, не зарегистрированных плательщиками НДС: вычет в этом случае снимается полностью. Вторая - отсутствие первичных документов, подтверждающих реальность выполненных субподрядчиком работ: акты, сметы, журналы производства работ. Третья - выплаты иностранным субподрядчикам без удержания налога у источника (10% по статье 134 Налогового кодекса). Каждое из этих нарушений влечёт доначисление налога и штраф от 10 до 50% от суммы недоимки в зависимости от квалификации нарушения. Превентивная проверка субподрядчиков через реестр Revenue Service на rs.ge занимает несколько минут и исключает первую категорию рисков полностью.

Налогообложение строительных компаний в Грузии принципиально отличается от российской системы в трёх ключевых аспектах. Первый - CIT по эстонской модели: в Грузии налог на прибыль возникает только при распределении прибыли (дивиденды, иные выплаты), а не ежеквартально по факту получения. Это позволяет реинвестировать прибыль без немедленного налогового бремени. Второй - НДС с авансов: в Грузии НДС начисляется в момент получения аванса, что создаёт кассовый разрыв при длинных строительных циклах - аналогично российской практике, но без механизма отсрочки. Третий - отсутствие налога на имущество организаций в привычном российском понимании: в Грузии налог на имущество уплачивается физическими лицами и компаниями с активами свыше 40 000 лари по ставке до 1% от рыночной стоимости (статья 202 Налогового кодекса), однако порядок оценки и администрирования существенно отличается от российского.

Юридическая фирма Inter Law Firm сопровождает строительные компании и застройщиков в Грузии по вопросам налогового структурирования, НДС-комплаенса и защиты при проверках Revenue Service. Мы можем помочь с выбором налогового режима на старте проекта, анализом субподрядной цепочки, подготовкой к проверке и обжалованием доначислений в административном и судебном порядке.

Чтобы получить чек-лист налоговых рисков строительной компании в Грузии, отправьте запрос на info@interlawfirm.ru

Нино Джапаридзе, Партнёр, налоговая практика, info@interlawfirm.ru 15 мая 2026 года